Коммерческий найм.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть жилое помещение, отвечающее ряду требований: 1)соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.; 2)дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами; 3)жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель — только гражданин. Наймодатель — любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели..

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель имеет право: 1)заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). 2)производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение; 3)расторгнуть договор; 4)давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем.

Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):

· задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме — более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушения или порчи жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;

· использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов соседей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.