Правовые позиции

1.Отсутствие в иске сведений о том, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, а также, что получен отказ уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления без движения иска о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 указанной статьи и другими федеральными законами. В абзаце втором п. 26 Постановления разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с этим возникает вопрос о процессуальных действиях суда при непредставлении истцом документов, подтверждающих, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, а также, что получен отказ уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Часто суды в такой ситуации стали оставлять иски без движения. Приведенная практика кажется мне верной, поскольку в противном случае суды фактически выполняют функции органов местного самоуправления и рассматривают бесспорные иски.

Ситуация, когда в сравнении с добросовестным застройщиком, получающим в установленном порядке все необходимые документы и проходящим все установленные для строительства согласования, для самовольного застройщика был бы допущен иной, упрощенный либо произвольно устанавливаемый и принимаемый по усмотрению сторон спора либо судебных органов порядок легализации самовольного строения, противоречит принципу равенства всех перед законом.

Истцом или их юристы должны собирать доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, или получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов, на возведенный объект во внесудебном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативно-правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

2.Подсудность дел по искам о запрете строительства жилого дома определяется по месту нахождения объекта спора, а не по месту нахождения ответчика – организации.

В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

По смыслу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ установленное правило об исключительной подсудности должно распространяться на любые споры, в которых объектом спорного правоотношения выступает объект, прочно связанный с землей. Если фактически требования сводятся к ограничению права пользования и распоряжению ответчиком земельными участками, то это — основание для применения правил исключительной подсудности и возможности рассмотрения иска по месту нахождения спорных объектов недвижимости.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлениисущественностиуказанных нарушений.

Часто в судебных делах возникает вопрос о том, является ли достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо достаточным основанием для удовлетворения требования о ее сносе наличие допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Несоответствие самовольной постройки требованиям противопожарных норм и правил (например, не обеспечено противопожарное расстояние до соседних домов), градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при условии существенности указанных нарушений и с учетом совокупности всех доказательств по делу (в частности, следует установить, носят ли нарушения неустранимый характер).

Несоблюдение противопожарного расстояния до соседнего дома в данном случае не является существенным обстоятельством, влекущим отказ в признании права собственности, поскольку на момент реконструкции квартир действовали иные требования к пожарной безопасности. Часто бывает, что несоответствия возведенного строения требованиям нормативно-технической документации относительно противопожарной безопасности и санитарно-бытовых условий согласно заключению экспертов (задача юриста его обеспечить) имелись и до проведения строительства дома, что связано с исторически сложившейся плотностью застройки в данной части района.

Следует иметь ввиду и то, что если установленный Правилами землепользования и застройки города минимальный размер площади земельного участка для размещения индивидуального жилого дома составляет определенную площадь (как правило от 350 до 550 кв.м,) но спорные земельные участки сложились в ранее существующей индивидуальной жилой застройке в исторической части города, то есть до установления предельных размеров земельных участков для индивидуального жилищного строительства, то имеются все основания для легализации постройки.

Принадлежность земельного участка истцу на основании договора аренды является по общему правилу основанием для отказа в признании за ним права собственности на самовольное строение. Вместе с тем право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен ему по договору аренды дляиндивидуального жилищного строительства, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебной практике возникает вопрос о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Из указанной нормы следует, что принадлежность земельного участка истцу на основании договора аренды является по общему правилу основанием для отказа в признании права собственности на самовольное строение.

Вместе с тем право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен ему по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный вывод следует из толкования пункта 3 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых они расположены.

5.При рассмотрении в порядке статьи 222 ГК РФ требований в отношении самовольно реконструированных помещений в многоквартирном доме следует учитывать положения части 2 статьи 40 ЖК РФ.

При рассмотрении в порядке статьи 222 ГК РФ требований в отношении самовольно реконструированного недвижимого имущества следует учитывать положения части 2 статьи 40 ЖК РФ, согласно которой, если реконструкция помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такую реконструкцию помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как разъяснено в п. 28 Постановления, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в Постановлении отсутствуют разъяснения об особенностях рассмотрения в порядке статьи 222 ГК РФ требований в отношении самовольно реконструированных помещений в многоквартирном доме.

В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанные нормы направлены на защиту интересов собственников помещений в многоквартирном доме посредством недопущения произвольного уменьшения размера их общего имущества.
Следовательно, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Лестничная площадка является общим имуществом в многоквартирном доме.

Действующее жилищное законодательство устанавливает императивное правило о необходимости получения согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в таком доме. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. При устройстве перегородки фактически происходит уменьшение общего имущества путем присоединения его части к площади жилого помещения с соответствующим изменением границ этих помещений.

Между тем согласия всех собственников помещений в указанном доме на такую реконструкцию лестничной клетки путем уменьшения её площади не имелось. Ссылка на решение общего собрания собственников помещений, которым согласована реконструкция помещений квартиры с использованием общего имущества собственников помещений, не может быть принята во внимание, поскольку за принятие решения проголосовало только часть (хоть и квалифицированное большинство) собственников, а не все собственники, как требует ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

В таких ситуациях довод ответчиков о том, что возведением перегородки не нарушены права истцов, несостоятелен, поскольку наличие на лестничной клетке перегородки, препятствующей пользованию вторым выходом, уже свидетельствует о невозможности использования площади, находящейся за перегородкой, иными лицами, кроме установивших данную перегородку, равно как свидетельствует об уменьшении площади общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ввиду невозможности использования ими площади общего имущества, находящегося за перегородкой.

Ссылка ответчиков на то, что они не имеют намерения приобрести в собственность часть общего имущества жилого дома, огороженного спорной перегородкой, пользуются им временно, не может быть принята во внимание, поскольку субъективное отношение ответчиков к объективно осуществленному ими уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме, не имеет правового значения. Аналогичные правила применяются и при рассмотрении дел об оспаривании решений уполномоченных органов о разрешении реконструкции нежилого помещения.

6.Если реконструкция не лишает собственников помещений возможности пользоваться какой-либо частью общего имущества ине затрагивает прав собственников помещений в многоквартирном доме на пользование общим имуществом дома, с учетом конкретных обстоятельств дела в исключительных случаях возможен отказ вудовлетворении требований таких собственников о демонтаже объектов имущества, на реконструкцию которого не было получено согласие всех собственников.

Применяя часть 2 статьи 40 ЖК РФ, следует учитывать, что согласие всех собственников общего имущества должно быть получено лишь в тех случаях, когда реконструкция лишает собственников помещений возможности пользоваться какой-либо частью общего имущества и затрагивает права собственников помещений в многоквартирном доме на пользование общим имуществом дома.

По данной категории дел ключевую роль играют заключения строительно-технической и санитарно-эпидемиологической экспертизы.

7. Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную лицом, являющимся участником права общей долевой собственности на земельный участок, порядок пользования которым не определен, при отсутствии согласия других участников права долевой собственности, если постройка не нарушает права и законные интересы сособственников, при её возведении не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил и постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан (для объектов, не находящихся в многоквартирных домах), не исключается.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Удовлетворение требования (признание обоснованными возражений) участников права общей долевой собственности, основанного на их несогласии с тем или иным порядком владения и пользования общим имуществом, возможно лишь в том случае, если судом будет признано, что этот порядок нарушает права несогласных собственников.

Само по себе отсутствие согласия сособственников на возведение одним из них постройки на общем земельном участке не является безусловным основанием для отказа в признании права собственности на постройку либо для удовлетворения требований о ее сносе. Возражающие относительно легализации постройки сособственники должны представить доказательства, подтверждающие, что их права как сособственников нарушаются размещением спорного объекта именно на занимаемой части участка.

8.Срок исковой давности на требования о сносе самовольной постройки, возведенной на не принадлежащем застройщику земельном участке, если постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, все равно не распространяется.

В абзаце третьем пункта 22 Постановления разъяснено, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Суды истолковали разъяснение таким образом, что срок исковой давности не распространяется также на требования о сносе самовольной постройки, возведенной на не принадлежащем застройщику земельном участке, независимо от того, создаёт ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Эта позиция прямо противоположна регулированию, изложенному в проекте ФЗ № 47538-6 о внесении изменений в ГК РФ.

9. Признание права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности не допускается.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности прямо не предусмотрена. Эта позиция прямо противоположна регулированию, изложенному в проекте ФЗ № 47538-6 о внесении изменений в ГК РФ.

Статья 222 ГК РФ не подлежит применению при рассмотрении требований участника долевого строительства о признании права собственности на квартиру в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Если объект долевого участия — квартира – возведен за счет средств дольщика, отвечает требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, требованиям пожарной безопасности, созданный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает охраняемые законом интересы других лиц, эксплуатация квартиры по назначению возможна, а дом построен и готов к вводу в эксплуатацию, то не исключается удовлетворение требования о признании права собственности на квартиру.

При этом суды руководствуются не ст. 222 ГК РФ, а ст.ст. 218, 219 ГК РФ, ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п.п. 1, 4 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». То есть положения ст. 222 ГК РФ в данном случае неприменимы.