Получение прав на земельные участки на основе гражданско-правовых соглашений

План

1. Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности.

2. Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам.

3. Продажа земельных участков иностранным государствам, иностранным физическим и юридическим лицам.

4. Покупатели земель сельскохозяйственного назначения.

5. Приобретение права собственности на земельные участки на основании других гражданско-правовых соглашений.

6. Документы, удостоверяющие право на земельные участки

1. Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности

Целый ряд статей ЗК Украины предусматривает возможность получения права собственности на земельные участки на основе гражданско-правовых соглашений. Это договоры купли-продажи, мены, дарения, передача в наследство.

Согласно ст. 127 ЗК Украины органы государственной власти и местного самоуправления осуществляют продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, эмфитевзиса, суперфиция) гражданам и юридическим лицам, иностранным государствам.

Земельные участки государственной и коммунальной собственности, подлежащие продаже, в зависимости от наличия или отсутствия права пользования ими у лиц, желающих их купить, можно разделить на три основные группы:

1) земельные участки со зданиями и сооружениями, на которые есть право собственности, находятся в пользовании;

2) земельные участки с объектами недвижимости, на которые есть право собственности, но без наличия каких-либо документов, удостоверяющих право пользование земельным участком;

3) свободные от застройки земельные участки.

Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, эмфитевзиса, суперфиция) осуществляется только с аукционов (ст. 127 п.2 и ст.134 ЗК Украины), но существуют и исключения.

Не подлежат продаже с аукционов (в том числе и прав на них) следующие земельные участки государственной и коммунальной собственности (п.2 ст.134 ЗК Украины):

− с расположенными на них объектами недвижимости, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, в которых отсутствуют акции, доли или паи, принадлежащие государству, кроме случаев отказа собственников недвижимости от выкупа такого земельного участка или его аренды;

− используемые для пользования недрами и специального водопользования при наличии соответствующей лицензии;

− используемые религиозными организациями, легализованными в Украине, под культовые сооружения;

-для строительства объектов, которое полностью осуществляется за счет государственного и местных бюджетов;

- при предоставлении земельных участков государственным и коммунальным предприятиям, бюджетным организациям, в том числе сферы культуры и искусства (последним под творческие мастерские);

-при создании озелененных территорий общего пользования;

- для строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов (мусороперерабатывающих объектов, очистных сооружений, котельных, кладбищ, противоэрозийных, противоселевых и противооползневых сооружений)

− для размещения дипломатических и приравненных к ним представительств иностранных государств и международных организаций;

− предназначенные под строительство, обслуживания и ремонта объектов транспортной, энергетической инфраструктур, объектов связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);

− предоставляемые в аренду для комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда;

− предоставляемые в аренду для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;

− в случаях, предусмотренных статьей 121 ЗК Украины;

- предоставление земельных участков лицам взамен тех, что были выкуплены (принудительно отчуждены) для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости и при возврате такого земельного участка бывшему владельцу или его наследнику в случае, если такая потребность отпала;;

- размещения инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции;

- при возобновлении договоров аренды земли.

Земельные торги не проводятся в случаях передачи земельных участков для сенокошения и выпаса, огородничества (продажа права аренды).

В случае приобретения земельных участков за плату, обязательно составляется договор купли-продажи.

Покупателями земельных участков могут выступать граждане Украины, а также юридические лица, основанные гражданами Украины. Они могут покупать земельные участки как сельскохозяйственного, так и не сельскохозяйственного назначений с ограничениями, определенным действующим законодательством. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут покупать лишь граждане, имеющие специальное образование или опыт работы в сельском хозяйстве и юридические лица, в уставных фондах которых предусмотрен этот вид деятельности.

Не могут быть покупателями незастроенных земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности:

- лица без гражданства;

- иностранные физические и юридические лица.

Они могут приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов для занятия предпринимательской деятельности и за пределами в случае приобретения на этих участках объектов недвижимости (п.2 ст.81 ЗК Украины).

Как следует из вышеизложенного, земельные участки государственной и коммунальной собственности и права на них могут отчуждаться исключительно по договору купли-продажи, основными способами продажи является конкурентный способ продаж или выкупа земли под объектами недвижимости, так называемая договорная продажа.

2. Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам

Продажа земельных участков осуществляется местными администрациями, Советом Министров Автономной Республики Крым, городскими, сельскими и поселковыми советами, и государственными органами приватизации.

Продажа земельных участков подразумевает последовательность юридических действий, которые должны выполнить покупатель-продавец в процессе отчуждения земель государственной и коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц. Порядок продажи земель государственной и коммунальной собственности регламентируется ст.128 ЗК Украины.

Заинтересованное лицо подает заявление или ходатайство в соответствующий орган исполнительной власти, государственный орган приватизации или в соответствующий совет, выступающий продавцом.

В заявлении граждане Украины указывают фамилию, имя, отчество, паспортные данные, место проживания. В ходатайстве юридическое лицо указывает наименование фирмы, её место расположения, банковские реквизиты, организационно-правовые формы. Кроме этого, в заявлении указывают желательное место расположения земельного участка, размер и площадь, целевое использование, а также согласие на составление договора об оплате авансового платежа в счет оплаты цены земельного участка

К заявлению или ходатайству прикладываются следующие документы:

− документ, удостоверяющий право пользования земельным участком (в случае его наличия);

− документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость (здания и сооружения), расположенные на этом земельном участке;

- копия документа, удостоверяющего личность – для гражданина, или копия уставных документов – для юридических лиц.

Если участок приобретается в совместную собственность, прикладывается список всех покупателей с определением их долей.

Орган, принявший заявление, обязан представить заявителю номер регистрации его заявки с указанием даты. Рассмотрения заявления или ходатайства проводиться в месячный срок, после чего принимается решение о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода (при необходимости) и/или о проведении экспертной денежной оценки земельного участка, или об отказе в продаже с обоснованием причин отказа.

Если нет документов, подтверждающих размер земельного участка, разрабатывается проект отвода. Стоимость земельного участка определяется на основании его денежной экспертной оценки, проводимой по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины. Оценка проводится по заказу органа власти или органа приватизации специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение оценки земли, за счет внесенного покупателем аванса. Размер аванса не должен превышать 20% нормативной стоимости участка, выставленного на продажу. Сумма авансового платежа зачисляется в стоимость земельного участка. В случае отказа покупателя от покупки аванс не возвращается.

Основанием для отказа в продаже земельного участка является:

а) непредставление документов, необходимых для принятия решения о продаже такого земельного участка;

б) выявление недостоверных сведений в представленных документах;

в) если в отношении субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве или прекращении его деятельности;

г) установленный этим Кодексом запрет на передачу земельного участка в частную собственность;

д) отказ о заключении договора об оплате авансового платежа в счет оплаты цены земельного участка.

Решение об отказе в продаже может быть обжаловано в суде.

Решение соответствующего органа о продаже земельного участка является основанием для составления договора купли-продажи, который подлежит нотариальному заверению.

Оплата за земельный участок может осуществляться следующим образом:

1) оплата сразу полной стоимости;

2) оплата в рассрочку по договоренности сторон, но на срок, не превышающий 5 лет.

Основанием для выдачи государственного акта на право собственности и государственной регистрации этого права является документ о полной оплате покупки или об оплате первого взноса (в случае продажи земельного участка в рассрочку).

3. Продажа земельных участков иностранным государствам, иностранным физическим и юридическим лицам

В новом ЗК Украины значительно ожесточен порядок продажи земельных участков иностранцам, он представлен в ст.129 ЗК Украины. Для иностранных юридических лиц обязательной является регистрация постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Земельные участки государственной собственности, кроме участков с объектами, подлежащими приватизации, могут продаваться иностранным государствам и иностранным юридическим лицам лишь по решению Кабинета Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины.

При приватизации объектов продажу земельных участков государственной собственности под ними осуществляют государственные органы приватизации по согласованию с Кабинетом Министров.

Продажу земельных участков иностранным государствам и иностранным юридическим лицам из земель коммунальной собственности осуществляют соответствующие советы по согласованию с Кабинетом Министров Украины.

Покупателем земельных участков могут быть лишь те иностранные государства и юридические лица, которые отвечают требованиям закона Украины «О внешнеэкономической деятельности», а также международным договорам.

Согласно нормативным актам продажа земельных участков иностранным физическим и юридическим лицам может осуществляться лишь при наличии постоянного представительства этого государства с правом ведения предпринимательской деятельности.

Продажа земельных участков в пределах населенных пунктов может быть осуществлена лишь при приобретении объектов недвижимости или для сооружения объектов недвижимости, связанных с предпринимательской деятельностью, а за пределом населенных пунктов лишь при приобретении объектов недвижимости для предпринимательской деятельности (несельскохозяйственных земель).

Иностранные государства, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство в Кабинет Министров Украины.

Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайства в Совет министров Автономной Республики Крым, областную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию, соответствующий совет или орган приватизации. К ходатайству прилагается:

− документ, который удостоверят право собственности на недвижимость (строение или сооружение), расположенную на этом земельном участке,

− копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются сельскими, поселковыми, городскими советами или органами приватизации после получения согласия Кабинета Министров Украины.

Процесс рассмотрения ходатайства включает все те этапы, которые выполняются при продаже земельного участка.

Продажа земельных участков осуществляется далее как обычно.

4. Покупатели земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст. 130 ЗК Украины покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть:

а) граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве либо занимающиеся ведением товарного сельскохозяйственного производства;

б) юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.

Преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, постоянно проживающие на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления.

Сельскохозяйственное производство представляет собой вид хозяйственной деятельности по производству продукции, связанной с биологическими процессами ее выращивания, предназначенной для потребления в сыром либо переработанном виде или для использования непродовольственных целях.

Сельскохозяйственное производство приобретает товарный характер в тех случаях, если его продукция предназначается для реализации на рынке.

Покупатели земельного участка должны соответствовать ряду обязательных требований. При этом в требованиях к гражданину Украины не указывается, в каком конкретно измерении (стаж, должность или иная выполняемая работа и т.д.) определяется имеющийся и достаточный опыт работы потенциального покупателя в сельском хозяйстве. Не определено также, кто должен дать заключение о наличии такого опыта, сельскохозяйственного образования и факта занятия товарным сельскохозяйственным производством.

В случае, когда земельный участок покупается для создания фермерского хозяйства, то в соответствии со ст. 4 ЗУ «О фермерском хозяйстве» конкурсный отбор желающих создать такое хозяйство проводит районная, городская конкурсная комиссия. Ее состав формирует районная государственная администрация или исполнительный орган местного самоуправления и утверждает председатель соответствующего районного, городского совета.

При наличии нескольких покупателей на земельный участок сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, и соответствующие органы местного самоуправления.

Эта статья распространяет свое действие как на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения из земель государственной и коммунальной собственности, так и из земель, которые находятся в собственности юридических лиц и граждан.

При этом земля может быть приобретена также и у иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, которым земельный участок сельскохозяйственного назначения перешел в собственность по наследству и должен быть отчужден в течение года.

5. Приобретение права собственности на земельные участки на основании других гражданско-правовых соглашений

Согласно ст. 131 ЗК Украины граждане и юридические лица Украины, а также территориальные громады и государство имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и других гражданско-правовых соглашений.

Заключение таких сделок осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований ЗК Украины.

Договор мены, дарения, а также иные гражданско-процессуальные сделки в отношении земельного участка подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 132 ЗК Украины, сделки о переходе права собственности на земельные участки (мены, дарения, купли-продажи, завещания) заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Сделки должны содержать:

а) название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);

б) вид сделки;

в) предмет сделки (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.);

г) документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;

ґ) сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;

д) сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.);

е) договорную цену;

є) обязательства сторон;

ж) кадастровый номер земельного участка;

з) момент перехода права собственности на земельный участок.

Сделки о переходе права собственности на земельные участки подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Дополнением к сделкам по отчуждению участков частной собственности является акт на право частной собственности предыдущего владельца.

По договору мены (ст. 713 ГК Украины) собственник земельного участка может обменять его как на иной земельный участок, так и на имущество (жилой дом, производственные помещения, технику, сельскохозяйственную продукцию и др.). Договором мены может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.

Каждая из сторон мены (бартера) считается продавцом того имущества (земли), которое она представляет в обмен, и покупателем имущества (земли), которое он получает.

К договору мены применяются действующие положения о договоре купли-продажи, если иное не исходит из содержания отношений сторон.

Согласно ст. 717 ГК Украины, по договору дарения собственник земельного участка передает или обязуется передать его в будущем бесплатно в собственность другому лицу (физическому или юридическому).

Договор дарения земельного участка заключается письменно и удостоверяется нотариусом. Одариваемый обязан использовать земельный участок по его целевому назначению.

Право собственности на земельный участок возникает также путем наследования. Наследование определяется ст.1216 ГК Украины как переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло, к иным лицам. Наследование может возникать по завещанию и по закону. Основанием для выдачи государственного акта на право собственности в этом случае является свидетельство о праве на наследство, которое выдает нотариус.

Право собственности на земельный участок переходит с сохранением его целевого назначения в соответствии с правилами, предусмотренными ЗК Украины. Изменение целевого назначения осуществляется по правилам, предусмотренным порядком изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан либо юридических лиц, утвержденных Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.04.2002г.

6. Документы, удостоверяющие право на земельные участки

Согласно статье 125 ЗК Украины, право собственности, право постоянного пользования и право аренды возникает с момента государственной регистрации этих прав.

Право собственности на землю удостоверяется государственным актом. При приобретении права собственности на земельный участок из земель частной собственности без изменения его целевого назначения и границ, право собственности удостоверяется:

- гражданско-правовым соглашением по отчуждению земельного участка;

- свидетельством о праве на наследство.

В этом случае к документу, на основании которого осуществляется переход права собственности, прикладывается государственный акт на право собственности на земельный участок, который отчуждается. На этом государственном акте нотариус, удостоверяющий документ и орган, осуществляющий государственную регистрацию, делают отметку об отчуждении, с указанием документа, на основании которого осуществляется отчуждение.

Право постоянного пользования удостоверяется государственным актом.

Право аренды удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированном в установленном законом порядке.

В случае смены совладельца или приобретения права совместной собственности на земельный участок орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, вносит изменения в государственный акт относительно совладельцев земельного участка.

Отчуждение части земельного участка с выделением его в отдельный земельный участок, осуществляется после получения его собственником государственного акта, удостоверяющего право собственности на вновь сформированный земельный участок.

В случае, если государственным актом на право собственности было удостоверено право на несколько земельных участков, отчуждение одного из них осуществляется после изготовления государственного акта на каждый из них (ст. 126 ЗК Украины).