Сущность девелопмента

Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений, а в конечном итоге – облик нашей цивилизации. Недвижимость - первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира, представляет самую крупную часть мирового богатства, главная составляющая национального богатства государства. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Российский рынок строительства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики России. В последние три года объем рынка недвижимости вырос в десять раз.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому – это и является одной из важных задач девелопмента. В том числе изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Активное становление девелопмента в России происходит на всех основных направлениях недвижимости, включая жилую, коммерческую, промышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы. Основными задачами развития рынка недвижимости являются:

· обеспечение функционирования рыночной экономики;

· перераспределение капитала из малоэффективных в высокоэффективные отрасли;

· реальная реструктуризация народного хозяйства;

· удовлетворение спроса на недвижимость;

· сдерживание инфляции путем «связывания» свободных капиталов.

В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности. Таким образом, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

- максимальная ответственность за экономические результаты проекта;

- реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;

- реальное влияние на успешность проекта;

- нацеленность на конечный результат.

Процесс девелопмента интернационален, но в каждой стране имеет свои отличительные черты. В США, например, девелоперские компании приглашаются для проведения земляных работ, строительства дорог, проведения электричества, газа, воды и т. д. Время от времени девелоперы берут на себя строительство бассейнов, клубных зданий, хотя обычно этим занимаются строительные компании. В Америке девелоперы занимаются лишь продажей земли, строители же ее застраивают, а затем продают либо сохраняют за собой право владения с возможностью последующей аренды. Это не значит, что за рубежом принята «узкая специализация» в девелопменте. Одни организации выбирают для себя исключительно девелопмент и, завершив строительство, уходят, другие продолжают управлять недвижимостью.

За рубежом в основе девелопмента лежит привлечение средств частных инвесторов. Если девелопер в нужное время окажется в нужном месте и предложит убедительный бизнес-план, то шансы на успех у него велики. На Западе считают, что девелоперские проекты лучше начинать тогда, когда активность рынка минимальна, но уже начали появляться первые признаки его оживления. И если проект «созреет» вовремя, он окажется востребованным. В российском девелопменте, как правило, исходной предпосылкой является земельный участок и на этой основе формируются идеи девелопмента. Можно сказать, что в основе западной модели девелопмента лежит «идея», а отечественного земля.

Первые упоминания о девелопменте как бизнес-услуге в России появляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят крупные компании-консультанты – их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше. Хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.

Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оценивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию. Его характеризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой правовой базы и сегментация, т.е. выделение различных направлений (например, управления недвижимостью).

Остановимся на семантике понятия «девелопмент».

Иногда понятие «девелопмент» употребляют как синоним «строительства», иногда - в значении «доверительное управление недвижимостью». Наиболее полный терминологический словарь по недвижимости [2] дает следующее толкование: «процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования». Так или иначе, это далеко не полное определение девелопмента.

В самом общем виде девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости [3]. Ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, т.е. принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в т.ч. и эффективности инвестиций.

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в т.ч. качественные изменения в объекте. Целью девелопмента в широком смысле является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Следует отметить, что к числу объектов девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Объединяет эти объекты девелопмента то, что во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудовании, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта».

Объектом девелопмента является недвижимость. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.). Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Термин “недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные термины. Его установил своим указом Петр I в 1714 году. Вышедший из под пера царя документ “О единонаследии” сгладил различия между вотчинами и поместьями.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе “О собственности РСФСР”, а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе “О залоге”, “Основных положениях об ипотеке”, Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Девелопмент - это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России – это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер».

Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

· автора идеи проекта;

· покупателя прав на земельный участок под застройку;

· организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

· лица, которое финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

2. Девелопмент - это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

· физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием) или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта;

· экономический процессы девелопмента реализуется в виде повышения ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту;

· правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.

Позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести, в первую очередь, к двум аспектам: микроэкономическому/региональному и макроэкономическому:

· региональный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие региона, окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности. Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д.);

· макроэкономический аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране.

Следует также отметить бюджетные аспекты девелопмента, которые выражаются в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Кроме того присутствуют косвенные позитивные последствия в виде тех доходов (или бюджетной экономии), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

Социальные позитивные последствия девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). Их минимизация - важнейшая задача девелопмента

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмечалось выше, девелопмент – это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Деятельность девелопера и заказчика объекта недвижимости существенно отличаются. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.

3.1.1. Основные характеристики видов девелопмента.

финансовой точки зрения различают:

fee development - девелопмент, подразумевающий работу по найму, т.е. осуществление девелоперских работ по заказу взамен на определенную фиксированную ставку или процент от будущего проекта. При этом девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание " под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Примером такой организации взаимоотношений заказчика и девелопера являются так называемые ЕРСМ-контракты (тип контрактов, определяющий функционал девелопера-подрядчика ЕРСМ (Engineering, Procurement, Construction, Management – управление инжинирингом, поставками, строительством, т.е. управление проектом). Однако в полном объеме в России fee development практически не развит, поскольку на рынке нет крупных компаний, специализирующихся исключительно на этом виде деятельности и готовых предложить клиентам полный пакет услуг по созданию и, особенно, управлению объектом недвижимости;

speculative development – когда девелопер осуществляет разработку и реализацию проекта под себя с последующей его реализацией с целью получения максимальной выгоды. При этом девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Соответственно, девелоперов принято делить на три группы:

девелоперы-инвесторы (или speculative девелоперы), которые вкладывают значительную часть средств в собственные проекты;

смешанные девелоперы, которые инвестируют в проекты только небольшую долю средств, порядка 10% стоимости проекта;

«чистые девелоперы» (или fee-девелоперы) – те, кто прорабатывает и развивает проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений в его воплощение, относят к «чистым девелоперам». Такой вид девелопмента «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора, который формирует задачи и требования к объекту. За оказанную услугу «чистый» девелопер получает комиссию (английское слово «fee» как раз и означает «комиссия, вознаграждение» — отсюда и второе название — fee-девелопер) в размере 5–10% от стоимости всего проекта.

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. По стратегиями ведения девелоперского бизнеса различают:

стоимостноориентированный девелопмент - ориентация на максимальную стоимость объекта недвижимости, при этом для девелопера главным является ликвидность проекта, т.е. он создается с целью последующей продажи;

доходноориентированный девелопмент - ориентация на максимальный доход от объекта недвижимости, при этом для девелопера на первом месте по важности стоит доходность объекта в процессе его эксплуатации.

При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар на рынке недвижимости России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

За рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60–70%, но в нашей стране он слабо развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути speculative или смешанного девелопмента.

Пример. Классическая схема финансирования девелоперского проекта

После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25–30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50-процентной готовности объекта.

3.1.6. Виды девелопмента по объектам недвижимости

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента:

девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент;

девелопмент жилой недвижимости,

девелопмент офисной недвижимости;

девелопмент торгово-развлекательной и рекреационной недвижимости;

девелопмент складских помещений;

девелопмент промышленной недвижимости;

девелопмент объектов социально-культурного назначения.

Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов.