Форма и государственная регистрация сделок.

Сделка является волевым действием. Формами (способами) выражения воли вовне (волеизъявления) являются:

1) словесная форма (прямое волеизъявление);

2) совершение конклюдентных действий (косвенное волеизъявление). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п.2 ст.158 ГК);

3) молчание, которое признается выражением воли совершить сделку только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п.3 ст.158 ГК). Например, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п.2 ст.621 ГК). Другие примеры – п.4 ст.468 ГК (нарушение условия об ассортименте), п.2 ст.540 (продление договора энергоснабжения).

Наиболее распространенным способом выражения воли является словесная форма. ГК различает устную и письменную форму сделок.

Устно могут совершаться следующие сделки:

а) сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная форма;

б) сделки, исполняемые при самом их совершении (за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность), если иное не установлено соглашением сторон;

в) сделки во исполнение договора, заключенного в письменной форме, если это не противоречит ПА и договору (ст.159 ГК).

Письменная форма предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.160 ГК). Вместе с тем, договоры считаются заключенными в письменной форме также в следующих случаях:

® при обмене документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК);

® письменное предложение заключить договор принято другой стороной путем совершения действий по выполнению указанных в оферте условий договора (п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК).

Правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (абз.3 п.1 ст.160 ГК). См., например, п.5 ст.185 ГК (доверенность – печать ЮЛ).

Как отмечалось, документ, выражающий содержание сделки, должен быть собственноручно подписан соответствующим лицом (лицами). Специальные правила:

1) если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована (см. п.3 ст.160 ГК). Следует учитывать, что рукоприкладчик не является стороной сделки или представителем;

2) при совершении сделок могут быть использованы факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи, но лишь в случаях и в порядке, предусмотренных правовыми актами или соглашением сторон (п.2 ст.160 ГК). См. ФЗ от 10 января 2002 г. № 1-ФЗ «Об электронной цифровой подписи» (ЭЦП - реквизит электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного документа от подделки, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном документе).

Письменная форма может быть простой и нотариальной. Нотариальное удостоверение осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В случаях и в порядке, предусмотренных законом (по ГК – «ГК (ст.131- ошибочно) и ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»), сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации (ст.164 ГК; п.4 Обзора …Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 – только если по закону); законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов – пример-ст.10 ФЗ «О Музейном фонде РФ и музеях в РФ» - государственный каталог.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (п.1 ст.14 ФЗ).

!!! Условие о государственной регистрации не является условием о форме сделки.

Последствия несоблюдения требования о регистрации:

а) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом (п.1 ст.165 ГК). Вместе с тем, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК) Т.е. не заключен, если законом не установлено, что он недействителен! – но проблема: иногда законодатель от этого отходит – см. ст.10 ФЗ «Об ипотеке» (и недействительность, и незаключенность);

б) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК).

!!! Следует учитывать, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности распространяется на требование о государственной регистрации сделки (а равно перехода права собственности) (п.п.63, 64 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).