Проверка на право проживания третьих лиц

- расширенная выписка из домовой книги;

Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах

Приказом ФМС России от 11.09.2012 № 288 «Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учёту граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (далее – Административный регламент № 288) установлено, что в домовую книгу вносятся сведения о постановке или снятии с регистрационного учёта гражданина.

Домовая книга – это единственный документ, который закрепляет состав лиц, зарегистрированных и снятых с регистрации в конкретном жилом помещении.

В соответствии с действующим законодательством, домовая книга ведётся на каждое изолированное жилое помещение: домовладение (квартиру), часть домовладения (часть квартиры), а также комнату.

В выписке из домовой книги содержатся сведения о регистрации жильцов квартир или комнат в жилом доме. Такая выписка выдаётся уполномоченными лицами по заявлению собственника жилого помещения. Кроме простой выписки, содержащей информацию о лицах, зарегистрированных в жилом помещении в настоящее время, также можно заказать расширенную выписку, в которой указывается информация о лицах, зарегистрированных на данной жилой площади за весь запрашиваемый период (в том числе выбывших), с указанием Ф.И.О. данных лиц, даты и адреса их следующего места регистрации, когда и откуда они прибыли, а также документов, удостоверяющих их личность.

Именно из этого документа можно узнать, кто и когда был зарегистрирован в жилом помещении, куда выбыл и кто приватизировал жильё. При получении расширенной выписки можно убедиться, что в квартире не были зарегистрированы лица, убывшие в места лишения свободы или в психоневрологические диспансеры на лечение.

Порядок получения выписки из домовой книги регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, а также региональными актами. Для получения выписки собственник жилого помещения, имея при себе паспорт, должен обратиться с заявлением в государственное учреждение инженерной службы соответствующего района (ГУ ИС). За выдачу выписки плата не взимается. Следует отметить, что необходимо предоставлять актуальную выписку из домовой книги, срок получения которой не превышает 30 дней.

- расширенная выписка из ЕГРП;

Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).

Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент жилищной политики по г. Москве и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

- документацией из бухгалтерии ЖЭКа (ордера, копии финансово-лицевого счета).

Лица, зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире, по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд.

В соответствии с действующим законодательством к лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением, которые не утрачивают свои права после отчуждения помещения другому лицу, могут быть отнесены:

1. Бывший член семьи собственника, который на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»).

Приватизировать жилое помещение возможно лишь в том случае, когда все совершеннолетние члены семьи нанимателя, проживающие в этом помещении (состоящие на регистрационном учете) согласны на приватизацию. Если по каким-то причинам один из членов семьи нанимателя не хочет становиться собственником занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, он может отказаться от участия в приватизации и оставить за собой право приватизировать другое жилое помещение, ведь это право можно реализовать только один раз. В этом случае приватизация остальными будет возможна, но поскольку это лицо отказалось только от участия в приватизации, а не от права пользования жилым помещением, то это право пользования за ним сохраняется. Лицо, отказавшееся от участия в приватизации, может также отказаться и от права пользования жилым помещением, для этого ему нужно сняться с регистрационного учета по месту жительства в этом помещении. Поэтому если в приобретаемом вами жилом помещении на регистрационном учете состоит лицо, которое ранее отказалось от участия в приватизации, снять его с учета будет невозможно, если только это лицо не «выпишется» добровольно.

Отдельно хочется сказать о такой группе лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения, как бывшие члены семьи нанимателя, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Дело в том, что они также могут отказаться от участия в приватизации и не состоять на регистрационном учете по месту жительства в этом помещении, однако их отсутствие носит временный характер, и по окончании отбывания наказания они могут туда вернуться.
Право пользования за этими лицами закрепляется так называемым охранным свидетельством (охранной грамотой). Чтобы это увидеть, необходимо взять расширенную копию лицевого счета, в которой содержатся сведения о всех лицах, которые когда-либо состояли на регистрационном учете по месту жительства в жилом помещении.

Согласно статье 148 Семейного кодекса РФ дети, находящиеся под опекой (попечительством) сохраняют право собственности на жилое помещение или право пользования им. За детьми, оставшимися без попечения родителей, органами опеки и попечительства закрепляется жилое помещение, поэтому если в отсутствие такого ребенка это жилое помещение отчуждается, ребенок все равно имеет право в нем жить. Поэтому разрешение на продажу такого помещения должен дать орган опеки и попечительства.

Сведения о закреплении за несовершеннолетними жилых помещений вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), они являются общедоступными и увидеть их можно, заказав выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

2. Если основанием приобретения права собственности у продавца жилого помещения было наследование, необходимо обратить внимание на следующее: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (завещательный отказ). Отказополучатель сохраняет право пользования наследственным имуществом независимо от перехода права собственности на это имущество от наследника к другому лицу (пункт 2 статьи 1137 ГК РФ).

3. Возможна продажа жилого помещения, обремененного рентным обязательством. Это значит, что недвижимость перешла в собственность продавца на основании договора ренты (пожизненного содержания с иждивением). Этот договор может предусматривать сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты, поэтому право пользования жилым помещением закреплено за ним пожизненно (пункт 1 статьи 605 ГК РФ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 586 ГК РФ все обязательства по договору ренты в случае продажи обремененного рентой недвижимого имущества переходят покупателю. Поэтому если в договоре пожизненного содержания с иждивением помимо сохранения права пользования жилым помещением была предусмотрена обязанность плательщика ренты обеспечивать потребности получателя ренты в еде, одежде, лекарствах и т.д., все эти обязанности переходят на нового собственника помещения.

Проверка на согласование перепланировок

- справка из БТИ об отсутствии перепланировок или о согласовании проводившейся перепланировки.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) может не зарегистрировать право собственности.