Градостроительное (правовое) зонирование территорий

- относительно новый институт градостр-го регулир-я на местном уровне, впервые был введен Град кодексом РФ от 1998 года. Правовое зонирование своим результатом имеет документ юридич силы, местный нормативный правовой акт «Правила землепользования и застройки», обязательный для исполн-я всеми владельцами и пользователями недвиж-ти в городе. Правовое зонирование - это уст-е на основе и с учетом док-в террит-го планир-я регламентов разреш-го исп-я зу и иных он, располож-х в соотв-х территориальных зонах.

П зон-е явл-ся правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с фл и юл и обеспечивает им гарантированное право на разреш-е использ-е и изменение недвиж-ти путем соотв-го выбора в рамках уст-х регламентов, предоставляя возможность для наилучшего и наиболее эффективного с эк точки зрения использования недвиж-ти.

ПЗиЗ - документ градостр-го зонир-я, утверждаемый нормат-ми правовыми актами ОМС, в кот уст-ся террит-е зоны, градостр-е регламенты и порядок применения таких документов и внесения в них изменения. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниц образований в целях опр-я террит-х зон и уст-я градостр-х регламентов. Градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соотв-ей террит-ой зоны виды разреш-го использ-я зу; предельные размеры зу; предельные параметры разреш-го стр-ва, реконструкции объектов кап стр-ва; ограничения использ-я зу и объектов кап стр-ва. Террит-е зоны - это зоны, для кот в ПЗиЗ определены границы и градостр-е регламенты.

ПЗиЗ вкл-т в себя текстуальную и картографическую части. Процедурная часть сод-т порядок применения правил и внесения в них изменений. Картографическая часть вкл-т карту градостр-го зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по исп-ю и стр-му изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон - градостроительный регламент разрешенного использования.

Установление территориальных зон и градостроительных регламентов. Карта градостроительного зонирования подготавливается путем разделения территории населенных пунктов на территориальные зоны, для которых разрабатываются градостроительные регламенты.

В результате градостроительного зонирования могут быть определены жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур и иные виды территориальных зон. Примерный состав и содержание территориальных зон устанавливается Градостроительным кодексом РФ. Для каждой территориальной юны разрабатывается градостроительный регламент зоны, в котором содержаться виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, а также требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Применительно к части территории поселения подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения.

Решение о подготовке проекта правил принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения либо к различным частям территорий поселения, порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений об организации указанных работ. Одновременно с решением о подготовке проекта правил землепользования застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

После завершения публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки Комиссия с учетом результатов таких публичных слушаний обеспечивает внесение изменений в проект правил землепользования и застройки и представляет указанный проект главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту правил землепользования и застройки являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушании.

Градостроительное зонирование в равной мере необходимо двум его главным участникам - муниципалитетам, с одной стороны, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам - с другой стороны.

Муниципалитеты посредством зонирования получают возможность более эффективно осуществлять политику обустройства территории и местные социальные программы.

Для жителей города с введением градостроительного зонирования появляются определенные выгоды за счет активизации процессов в сфере недвижимости и возрастания се доходности. Также снижаются риски, связанные с ухудшением качества среды проживания, за счет более широких возможностей принятия градостроительных решений и отстаивания своих интересов в части использования и обустройства объектов недвижимости.