Специфика оценки различных видов обеспечения

1. Оценочная стоимость обеспечения – это наиболее вероятная цена, за которую оно может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции.

2. Оценочная стоимость обеспечения может быть определена на основании одного или нескольких методов оценки. Выбор подхода и метода оценки зависит от категории имущества.

3. При оценке обеспечения применяются все существующие три подхода к оценке имущества и имущественных прав: рыночный, доходный и затратный.

4. Настоящие методические рекомендации, применяемые при оценке имущества, являются обязательными для применения Независимыми оценщиками.

5. Оценка земельного участка принадлежащего Залогодателю на праве собственности и предназначенного для застройки производится методом рыночной информации, при отсутствии достоверной информации могут использоваться методы затратного подхода (по официально установленным государственным ставкам). В случае если на земельном участке расположено строение, то оценка земельного участка производится вместе со зданием/сооружением, расположенном на нем.

6. Оценка права собственности/права временного долгосрочного землепользования земельных участков сельскохозяйственного назначения, пригодных исключительно для сельскохозяйственных целей (пашня поливная и неполивная, многолетние насаждения), осуществляется методами доходного подхода и при наличии достоверных сведений – методом рыночным информации. Могут применяться (как дополнительные) и использоваться для определения стоимости методы затратного подхода (стоимость права временного долгосрочного землепользования определяется на основании расчетов произведенных по государственным ставкам). При оценке методом прямой капитализации дохода:

1) расчетное годовое количество производимой продукции определяется на основании фактических данных о засеваемых площадях и урожайности минимум за 3 (три) последних года, при этом данные залогодателя сравниваются с данными Отдела сельского хозяйства района и ретроспективными собственными архивными данными (выбираются наименьшие показатели);

2) для определения суммы выручки используются среднегодовые рыночные цены на производимую продукцию за последние три года;

3) сумма затрат на производство продукции определяется исходя из фактических издержек за 3 последних года;

4) размер чистого годового дохода определяется как разница между расчетными значениями выручки и затрат с учетом налогообложения в соответствие с действующим законодательством.

7. Для определения стоимости зданий и помещений жилищного назначения (вместе с земельными участками/правом временного долгосрочного землепользования) предпочтительными являются методы рыночного подхода (дополнительно могут использоваться методы затратного подхода с учетом определения и добавление к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования):

1) для отдельно стоящих зданий (дома, коттеджи, дачи) – метод выделения;

2) для помещений (квартир) – метод рыночной информации.

8. Для определения стоимости зданий, сооружений и помещений (вместе с земельными участками/правом временного долгосрочного землепользования) коммерческого и производственно-складского назначения предпочтительными являются методы:

1) для отдельно стоящих зданий – метод выделения;

2) для помещений – метод рыночной информации;

3) для всех коммерческих зданий и помещений – методы доходного подхода, методы затратного подхода (необходимо определение и добавление к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования);

4) для зданий и сооружений, являющихся уникальными или специальными – методы затратного подхода (необходимо определение и добавление к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования);

5) для зданий и сооружений, находящихся в стадии строительства, реконструкции или капитального ремонта применяются методы затратного подхода: метод расчета по справочникам УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) или иным, разрешенным к использованию на территории РК; сметный метод на основании фактически выполненных работ и затраченных материалов (необходимо определение и добавление к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования).

9. При оценке комплексов зданий незарегистрированные, самовольно возведенные и снесенные строения не оцениваются. Все выявленные несоответствия регистрационным и техническим документам фиксируются при оформлении работ.

10. При оценке передаточных устройств, передаваемых в залог специализированными организациями (газопроводы, нефтепроводы, линии электропередачи и т.д.), в качестве основных применяются методы доходного подхода, могут использоваться методы затратного подхода (метод расчета по справочникам УПВС или иным, разрешенным к использованию на территории РК, сметный метод, индексный метод) с учетом определения и добавление к стоимости объектов стоимости земельного участка/права временного долгосрочного землепользования.

11. Оценка машин и оборудования, транспортных средств, сельскохозяйственной и другой техники осуществляется методом рыночной информации, при оценке сложного и/или уникального оборудования/техники допускается применение затратного подхода (по стоимости приобретения, по стоимости производителя/поставщика).

12. Оценка товарно-материальных ценностей (сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции, товаров на хранении и в обороте) и сельскохозяйственных животных производится методом рыночной информации. При оценке товарно-материальных ценностей осуществляется анализ первичных бухгалтерских документов, который должен подтверждать регулярное наличие неснижаемого остатка товаров в обороте в размере не менее оценочной стоимости предлагаемого в залог количества (суммы).

13. При оценке имущественных комплексов производственных предприятий наиболее предпочтительными являются методы доходного подхода, метод чистых активов.

14. Оценка долевых ценных бумаг котирующихся на фондовой бирже осуществляется на основании:

1) информации о фактически состоявшихся сделках купли-продажи;

2) методов доходного подхода;

3) методов балансовой (индексный) и ликвидационной стоимости.

15. Оценка долевых ценных бумаг, не котирующихся на фондовой бирже и котирующихся на фондовой бирже, но сделок купли-продажи, по которым не осуществлялось более 3 (трех) месяцев, а также долей в хозяйственных товариществах, осуществляется на основании:

1) методов доходного подхода;

2) методов балансовой (индексный) и ликвидационной стоимости;

3) номинальной стоимости.

16. При оценке прав недропользования предпочтительными для определения стоимости являются методы доходного подхода, также могут применяться и использоваться методы затратного подхода (балансовой стоимости, на основании данных контракта и инвестиционной программы). При использовании затратного подхода стоимость прав недропользования определяется на основании:

1) исторических затрат на проведение изыскательских, геологоразведочных и прочих работ, итогом которых является информация о составе и количестве содержащихся в недрах полезных ископаемых;

2) издержек на приобретение (оформление) разрешения (лицензии, контракта) на добычу полезных ископаемых;

3) сумм осуществленных инвестиций, подтверждаемых фактически и документально.

17. Оценочная стоимость имущественных прав (требования) по контракту (договору) поставки (покупки) движимого и недвижимого имущества определяется на основании контрактной (договорной) стоимости при условии проверки контракта (договора) и составления Акта оценки ДРЗИ.