Сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилого помещения

В главе 4 нового Жилищного кодекса РФ впервые на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений. В статье 29, включенной в эту главу, определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения. Последующее правовое регулирование данных отношений, осуществленное субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления на основании ч. 2 ст. 5 Кодекса, а также судебная практика выявили различное понимание правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки. Основываясь на анализе действующих нормативных правовых актов всех уровней и имеющейся информации о судебной практике, свою позицию излагает

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.[18] Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование[19].

Переустройство и (или) перепланировка, проведенные собственником жилого помещения или нанимателем жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ признаются самовольными в двух случаях: 1) при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании; 2) при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование. В обоих случаях виновное в правонарушении лицо может быть привлечено к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 КоАП РФ.

Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения прописаны в ст. 29 ЖК РФ: собственник или наниматель такого жилого помещения обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование; при невыполнении указанной обязанности по иску названного органа суд может принять решение в отношении собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов, в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма. Одновременно в ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство. Спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. К правоотношениям по возведению самовольной постройки применяется ст. 222 ГК РФ. Самовольная перепланировка и самовольная постройка имеют различные последствия, при возникновении соответствующих споров используются разные доказательства, различается и круг лиц, участвующих в деле, поэтому перед обращением в суд необходимо определиться с тем, что же было произведено в результате ремонта. Чтобы исследовать вопрос о том, какие документы, исходящие из каких учреждений, суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. Рассмотрим следующие примеры из судебной практики.

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Власова к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и соответствовали требованиям Санитарных норм и правил. В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение. На практике часто встречаются случи, когда в результате не предоставления документов, подтверждающих безопасность перепланировки и (или) переустройства суд отказывает в удовлетворении иска. При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности узаконения перепланировки, но и то, что именно написано в данном заключении. Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью. В связи с чем, заключения компетентного органа, о соответствии незаконно перепланированного (переустроенного) жилого помещения требованиям санитарных норм и правил. Такой вывод следует из следующего определения Верховного Суда РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Чернышова к администрации г. Белгорода о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования гражданина Чернышова были удовлетворены на основании заключений, представленных истцом, а именно:

1. Градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13 мая 2008 N 396-гз. Из содержания которого следует, что перепланировка квартиры была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» ею нарушены не были. Но так же, было указано, что необходимо получить заключение о надежности конструкций;

2. Заключение ФГУ здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области» от 27 июня 2008. В соответствии с которой произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

3. Заключение ООО «Воронежский центр экспертизы» от 20.06.2008 N 220. Из которого следовало, что демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан. Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка. Однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению. Рассмотрим вопрос о том, вероятно ли сохранение жилых помещений в перепланированном состоянии, если в результате самовольной перепланировки площадь жилого помещения увеличилась за счет площади общих помещений в многоквартирном доме. Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Гражданин Селиванов обратился в суд с иском к мэрии г. Архангельска и просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее — отдел ГАСК) о согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного в г. Архангельске, на основании которого соседкой истца гражданкой Беляевой была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме, чем были нарушены его права.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил. Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям. Суд правильно указал в решении, что применительно к настоящему делу в силу ст. 16 ЖК РФ перепланировка жилого помещения гражданки Беляевой могла быть произведена только за счет существующих в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, так как ни тамбура, ни коридора, ни секции, у входа в квартиру не было, значит увеличение жилой площади квартиры произошло за счет лестничной клетки, но она не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством. Принятым решением отдела ГАСК мэрии г. Архангельска были нарушены права истца, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома в полном объеме. Тем не менее передача в собственность части общего имущества собственников многоквартирного дома возможна в порядке гл. 4 ЖК РФ на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которой:

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме;

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в Жилищном кодексе указано, что для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме необходимо согласие всех собственников, решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома за одобрение перепланировки, против которого проголосовал хотя бы один собственник, будет недостаточно. Кроме того, к участию в таком деле должны быть привлечены все собственники жилых помещений этого многоквартирного дома. Анализируя изложенное, необходимо отметить, что в случае обращения в суд, для начала необходимо определить, что же было произведено в результате ремонта самовольная постройка, либо самовольная перепланировка. Очень важно произвести максимально возможные экспертизы, для подтверждения в суде безопасности перепланированного жилого помещения.

ГЛАВА 3. ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПРОВЕДЕНИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Решение о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения и производства ремонтно-строительных работ в жилом доме

Заявитель Сарычев Алексей Петрович, обратился с заявлением о намерении согласовать переустройство и перепланировку жилого помещения в жилом доме по адресу: г. Москва, Колодезная ул., д. 5, кв. 6, принадлежащего по праву собственности (свидетельство 77 АЖ 866270; 77 АЖ 866271). По результатам рассмотрения предоставленных документов принято решение:

1. Дать согласие на переустройство и перепланировку жилого помещения в жилом доме в соответствии с предоставленным проектом, для реализации следующих мероприятий (ремонтно-строительных работ):

1.1 Устройство остекления лоджии и балкона;

1.2 Установка 4-х наружных балконов кондиционеров сплит-систем на фасаде здания;

1.3 Устройство оконного проема в наружной стене в пределпх остекляемой лоджии с усилением металлической рамой, установка оконного блока;

1.4 Частичный демонтаж перегородок;

1.5 Устройство перегородок, в том числе нестандартной конфигурации и с дверным проемом;

1.6 Устройство дверного проема во внутренней несущей стене с усилением металлоконструкциями и устройством простенка;

1.7 Частичная заделка дверного проема во внутренней стене;

1.8 Переустройство уборной с увеличением площади за счет части кладовой с установкой дополнительного инженерного оборудования; замена, перестановка и установка дополнительного инженерного оборудования; замена перестановка и установка дополнительного инженерного оборудования; замена и перестановка инженерного оборудования в совмещенном санузле, при условии сохранения существующих стояков водоснабжения и канализации;

1.9 Устройство полов, в том числе с гидроизоляцией;

2. Установить:

2.1 Продолжительность ремонтно-строительных работ 4 месяца;

2.2 Режим производства ремонтно-строительных работ с 9.00 до 19.00 часов в рабочие дни.

3. Обязать заявителя осуществить перепланировку и переустройство жилого помещения в соответствии с проектом и с соблюдением требований норматива Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНЬ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах территории города Москвы».

4. Принять к сведению обязательство обеспечить свободный доступ в помещение должностных лиц Мосжилинспекции, управы района города Москвы, организации управляющей многоквартирным домом, для проверки хода ремонтно-строительных работ и примерки завершенной перепланировки и переустройства жилого помещения.

5. Установить, что примерка выполненных ремонтно-строительных работ и подписание акта о произведенной перепланировке и переустройстве жилого помещения в жилом доме осуществляется в установленном порядке комиссией образованной Мосжилинспекцией.

6. Председателю комиссии после подписания акта о произведенной перепланировке и переустройстве жилого помещения направить подписанный акт в территориальный орган БТИ.

7. Контроль за ходом ремонтно-строителных работ и исполнением настоящего решения возложить на Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых и нежилых домах по ВАО.

СПИСОК ИСПОЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Конституция Российской Федерации

2. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ

3. Градостроительный Кодекс Российской Федирации от 29.12.2004 N 190-ФЗ

4. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный) " КОНТРАКТ", " ИНФРА-М", 2010 г.

5. Асаул А. Н. Экономика недвижемости " Питер" 2013 г.

6. Асаул А. Н. Организация предпринимательской деятельности " Питер" 2013 г.

7. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. Учебное пособие. - М.: 2010.

8. Батычко В. Т. Жилищное право Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2010.

9. Батяев А.А. Перепланировка и переустройство квартиры: Сам себе адвокат. Выпуск N 34 " Юрайт-Издат", 2010 г.

10. Еремичква И. А. Жилищное право 9-е издание " Юнити - Дана" 2012 г.

11. Ивакин В.Н. Жилищное право. Конспект лекций. «Юрайт» 2010

12. Ильичева М. Ю. Всё о сделках с недвижимостью «Русь-Олимп» 2010 г.

13. Кен Макэлрой Управление недвижимостью «Попурри» 2010 г.

14. Коланьков С.В. Экономика недвижимости: учебное пособие Изд-во УМЦ ЖДТ (Маршрут) 2013 г.

15. Сделки с недвижемостью. Учебник риэлтора Часть 1 В. Г. Шабалин, А. А. Хромов " Омега-Л" 2011 г.

16. Соловьёва М.В., Трунина Т. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие «МГОУ» 2010 г.

17. Тимофеева К В. Юридический справочник на все случаи жизни «Питер» 2-е издание 2010 г.

18. Шабалин В. Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров Издание-9, переработанное и дополненное. «Омега-Л», 2013 г.

19. Шмырев М. В. Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем «Питер», 2012 г.

20. Шмырев М., Сухорукова Н. Все о недвижимости. Рынок загородного жилья «Питер» 2012 г.

21. Электронный журнал " Азбука права"

https://azbuka.consultant.ru/cons_doc_PBI_200071/

[1] ст. 84 ЖКРФ

[2] п. 10 ст. 12 ЖК РФ

[3] «Реконструкция зданий и сооружений» А. Л. Шагин, Ю. В, Бондаренко, Д. Ф. Гончаренко, В. Б. Гончаров

[4] Статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации

[5] ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации

[6] п. 6, 7, 9.1 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации

[7] Ст. 8 ЖКРФ

[8] Градостроительный Кодекс Российской Федерации, акты Министерства Промышленности и Энергетики Российской Федерации

[9] " Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации" (постатейный) (Шешко Г.Ф.) (" КОНТРАКТ", " ИНФРА-М", 2008)

[10] ст. 19 ЖКРФ

[11] ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

[12] ч. 6 ст. 26 ЖКРФ

[13] ч. 1 ст. 7.21

[14] ч. 2 ст. 7.21

[15] Статья 7.21 КоАП

[16] Статья 7.22 КоАП

[17] п. 7 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации

[18] ст. 25 ЖК РФ

[19] ст. 26 ЖК РФ