Глава 2. Правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выпускной квалификационной работы заключается в том, что в настоящее время вопрос перепланировки жилого помещения является одним из самых проблемных и трудоемких в жилищном законодательстве. Чтобы собрать все документы необходимые для проведения подобных работ, собственнику приходится затратить довольно много времени и нервов, а иногда это так же требует и значительных материальных затрат. Подобное происходит из-за несовершенства настоящих законов и их воплощения в жизнь. На данный момент в самой системе жилищного законодательства существует много «дыр».

С одной стороны в законодательство постоянно вносятся изменения призванные защитить интересы как юридических, так и физических лиц и предотвратить мошенничество, однако, подобные изменения зачастую сильно усложняют саму процедуру согласования. И в итоге мы опять возвращаемся к тому, что проводить согласование для собственника становится все труднее. Разумеется, законодательство так же вносятся и изменения направленные на облегчение проведения согласования, но воплощение этих изменений в жизнь пока еще оставляет желать лучшего.

И это, увы, не единственные недостатки в нынешнем жилищном законодательстве.

Из-за сложности проведения процедуры согласования собственнику жилого помещения проще сначала провести перепланировку, и только после этого согласовать с органами местного самоуправления. Зачастую собственнику проще и вовсе умолчать о проведении данных работ, а это чревато последствиями.

Однако процедура перепланировки доставляет неудобства не только собственнику, но и его соседям. Таким образом, получается, что нарушение интересов имеет место быть с обоих, сторон. Однако в случае с соседями причиной их недовольства чаще всего является именно проведение перепланировки. Поскольку сам процесс перепланировки создает много шума, что и является основной причиной недовольства. В этом случае ответственность лежит на плечах самих собственников.

Именно поэтому эта проблема нуждается в тщательном анализе и последующем решении. В данной работе мы попытаемся понять причины данной проблемы и попытаемся найти способы ее решения.

Цель работы: исследование особенностей проведения согласования перепланировки.

Задачами работы является, руководствуясь выше приведенной целью

ГЛВВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Общая характеристика законодательства, регулирующего перепланировку и переустройство объектов жилищного фонда.

Раньше жилищное законодательство на федеральном уровне не регулировало переустройство и перепланировку объектов жилищного фонда. В основном правила регулирующие процедуру оформления разрешений на проведение переустройства и перепланировки жилых помещений устанавливались законодательством субъектов РФ. Но данная процедура была слишком сложной и неудобной, поэтому собственнику было проще и дешевле провести все работы самостоятельно без каких либо разрешений или согласований. Да и процесс получения самих разрешений практически никто не соблюдал, «дешевле и быстрее провести самовольно работы по переустройству и перепланировке, их результат оформить в судебном порядке. Полученное в итоге решение суда - акт, который не утрачивает силу со временем и всегда является весомым аргументом в споре с органами государственной власти по вопросу получения разрешений не только по поводу оформления перепланировки квартиры»

Важно заметить, что строительные и ремонтные работы будут подходить под определение, данное законодателем как переустройство и перепланировка в том случае, если все проводимые работы (их часть) обязательно отражаются (данные об их месторасположении вносятся) в техническом паспорте жилого помещения.

Такой технический паспорт ведет Бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ – это муниципальное унитарное предприятие, которое ведет государственный и технический учет недвижимого имущества.

Кроме технического паспорта в БТИ так же находится техническая документация. Однако она хранится не только в БТИ но и в органе местного самоуправления (в каждом муниципалитете выбирают свой орган). Данная документация подлежит хранению на весь срок существования самой постройки (от постройки и до фактического сноса). К таким документам относятся:

план участка в масштабе 1: 1000 – 1: 2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

акты приемки жилых домов от строительных организаций;

акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);

паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта лифтового хозяйства;

паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

Данный перечень документов зачастую бывает, необходим собственнику объекта для проведения необходимых ему работ. Случается ситуации при которых собственник при обращении в БТИ или какой либо другой муниципальный орган узнает, что прежний собственник уже провел и не «узаконил» до него переустройство квартиры, или данные характеристик квартиры собственника, реально существующие на момент оформления разрешения на проведение перепланировки, относительно сведений, подлежащих включению в технический паспорт, могут не совпадать с данными, хранящимися в БТИ. В таких случаях собственнику необходимо искать документацию и сверять ее данные с данными БТИ. Это необходимо чтобы исключить возможность ошибки и лишний раз не тратить время и средства на прохождение оформления результатов работ прежнего собственника.

Таким образом, с 2005 г. законодатель на федеральном уровне установил единые правила по проведению переустройства и перепланировки.

При проведении работ необходимо нанимать строительную фирму, имеющую лицензию на осуществление соответствующих работ. Однако собственник, как правило, старается выполнить их самым дешевым и экономически выгодным способом и для этого нанимает людей, которые не имеют ни необходимой квалификации, ни специальных познаний в области строительных работ. Такие работники обещают в две недели все разрушить, и возвести новые стены, но при этом совершенно не имеют представления о специальных правилах, которые должны применяться при проведении подобных работ в многоквартирных домах. Вот некоторые из них:

1) Правила оценки физического износа жилых зданий (утверждены Госстроем России от 24.12.1986 № 446);

2) Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Утверждены постановлением Госстроя России от 21.08.2003 № 153;

3) НПБ 105-03 «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности» (утверждено приказом МЧС России от 18.06.2003 №314);

4) НПБ 104-03 «Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях» (утверждено Приказом МЧС России от 20.06.2003 № 323);

5) приказ МЧС России от 18.06.2003 № 313 «Об утверждении правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)».

Все зависит от того, какой давности постройки данный дом, имеет ли он какие-либо технические нарушения или разрушения, возможно, еще при его строительстве были допущены какие-либо нарушения.

Пример:

При строительстве одного из домов в 1960-е гг. канализационная труба была проложена несколько ближе положенного к фундаменту дома, в результате чего фундамент стал подмачиваться и четвертый подъезд этого дома стал садиться. Из-за осадки фундамента по дому пошла трещина. В результате такого технического нарушения дома проводить работы по переустройству и перепланировке жилого помещения на первом этаже этого дома можно было только безударным способом, путем высверливания. Собственником переводимого помещения данные требования не учитывались, поскольку нанятые им работники просто не знали о таких требованиях, в результате чего на доме появились новые разрушения в виде трещин и перепадов между плитами перекрытия дома в четвертом подъезде. Безграмотность работников, проводящих такие работы, и как следствие возникающие трещины и повреждения дома начинают серьезно беспокоить соседних жильцов такого дома.

Собственник, проводивший данные работы нарушает права и законные интересы своих соседей. Для подобных случаев предусмотрена статья 17 ч. 4 Жилищного Кодекса. В ней говориться, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, а в отношении многоквартирных домов – постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Часть 4 ст. 30 ЖК также предусматривает, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь соседи, чьи права нарушены на основании ст. 304 ГК, имеют право требовать и требуют в судах устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Зачастую недовольство соседей вызвано тем, что при проведении работ по переустройству и перепланировке наемные работники очень сильно шумят, иногда даже «долбят до глубокой ночи». Порой даже случается, так, что по незнанию, те же работники могут замкнуть весь подъезд дома, или создают перенапряжение в сетях, что в свою очередь ведет к тому, что у жильцов дома приходит в негодность электробытовая техника.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, согласно которым переоборудование жилых помещений может включать в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых, или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств, для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения, отличие от реконструкции

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения – это изменение конфигурации жилого помещения, требующее их последующего занесения в технический паспорт. Сама по себе перепланировка представляет собой перенос стен внутри квартиры, прорубание дополнительных проходов, окон или заделывание прежних. А переустройство в свою очередь жилого помещения всегда подразумевает перенос различных коммуникационных сетей (электрических, перенос труб отопления, газа, водопровода и т.д.).

Виды перепланировок

Перепланировка включает в себя:

- перенос и разраборка перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- установка металлических дверей;

- остекление балконов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство вновь или переоборудование существующих тамбуров

Осуществление регулирования отношений, предусмотренных ст. 25-29 гл. 4 ЖК РФ, разительно отличается от того что было раньше. Так, ЖК РСФСР 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений[1], определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам нового Жилищного кодекса РФ можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Данные изменения призваны значительно упростить и облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Новеллой ЖК РФ является то, что с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации[2].

В каждом из субъектов РФ устанавливаются свои правила в отношении переустройства и перепланировки жилого помещения. При этом, как правило, не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

При самовольной перепланировке и переустройстве вступает в силу гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без поручения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом то, что лицо, осуществило постройку какого либо недвижимого имущества не означает, что оно получает какие либо права на земельный участок. Следовательно оно не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Получить право собственности на самовольную постройку невозможно в том случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт.

Реконструкция зданий и сооружений – это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования улучшения застройки территорий, приведения в соответствие с современными возросшими нормативными требованиями[3].

По сути своей реконструкция, перепланировка и переустройство довольно схожи, ведь каждая из этих операций подразумевает какое либо изменение в объекте недвижимости. Однако реконструкция отличается от перепланировки и переустройства тем, что при перепланировке и переустройстве объект не меняет своего функционального значения.

Понятие и порядок согласования перепланировки и (или) переустройства жилых помещений

В первую очередь для проведения перепланировки и (или) переустройства необходимо получить на это разрешение, т. е. согласовать данные мероприятия с местными органами самоуправления.

Согласование перепланировки – это процедура рассмотрения запроса юр. или физ. лица об изменениях в устройстве жилого помещения органами власти, и его одобрение.

Согласно ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обязан предоставить органу, осуществляющему согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 № 226;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В «юридическом справочнике на все случаи жизни» автора Ксении Викторовной говорится «В тексте решения должно быть четко указано основание, по которому оно вынесено. Такое решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке». За проведение данных мероприятий отвечают органы управления в которые обратилось физическое или юридическое лицо. Только после получения согласования собственник может проводить переустройство или перепланировку.

Завершается переустройство составлением акта приемочной комиссии. Этот акт направляется органом проводившим согласование в орган занимающийся учетом недвижимого имущества

ГЛАВА 2. ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ В СФЕРЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕОБОРУДОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Запреты при перепланировке, правовые основания для отказа в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Реализация волеизъявления собственника помещения - о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, о переустройстве или перепланировке жилого помещения является актом распоряжения имуществом. В данном случае право собственника на распоряжение имуществом эффективно обеспечивается нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения, связанные с переводом жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, переустройством или перепланировкой жилого помещения.

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации вышеуказанные права собственника помещения в многоквартирном доме, желающего переоборудовать и перепланировать такое жилое помещение с последующим переводом его в нежилое помещение, нередко существенно ущемлялись.

Например, Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде, утвержденное Постановлением городской Думы г. Н. Новгорода от 28 мая 1997 г. №19 (с изменениями, внесенными Постановлениями городской Думы г. Н. Новгорода от 22 ноября 2000 г. №73, от 26 декабря 2001 г. №72, признано утратившим силу 18 мая 2005 г.), предусматривало, что жилые помещения (жилые дома) переводились в нежилые на инвестиционных условиях. Средства, полученные от реализации инвестиционных условий, использовались на ремонт и эксплуатацию жилищного фонда. От собственника переводимого помещения требовалось письменное согласие на перевод жилого помещения в нежилое жильцов, проживающих в жилых помещениях, находящихся на том же этаже подъезда, а также жилых помещений, граничащих с конструктивными элементами здания (нижними и верхними перекрытиями, стенами) с данным жилым помещением (до 22 ноября 2000 г. требовалось письменное согласие жильцов дома / подъезда).

Согласно многочисленным обращениям граждан, осуществлявших в тот период перевод жилого помещения в нежилое, такое согласие соседей получить было тяжело, иногда невозможно, и нередко оно у них покупалось весьма недешево. Правовые нормы, требовавшие получения согласия соседей, воспринимались обратившимися гражданами как несправедливые и вредные. Собственников жилых помещений, желавших осуществить перевод, возмущали необоснованная, по их мнению, жесткость позиции соседей, не дававших согласия на перевод помещения, размер предъявляемых материальных требований. Такие собственники отмечали, что они желают осуществлять общественно полезную деятельность, вкладывают в дело свои средства, а соседи злоупотребляют своими правами и месяцами, даже годами не позволяют перевести помещение в нежилое.

Жителей многоквартирных домов беспокоила перспектива ухудшения условий проживания в результате эксплуатации помещения, переведенного из жилого в нежилое, и придомовой территории, вероятность нарушения прочностных характеристик многоквартирного дома в результате переоборудования и перепланировки.

Таким образом, указанное Положение о порядке перевода жилых помещений в нежилые в г. Нижнем Новгороде и связанная с ним практика не удовлетворяли активное меньшинство и удовлетворяли большинство жителей многоквартирных домов, которые оказывались в приемлемом для них положении, несравненно более выгодном, чем собственник жилого помещения, желающий осуществить перевод такого помещения в нежилое. Жители многоквартирных домов были в основном удовлетворены действиями органов местного самоуправления, поскольку жители либо не давали согласия и перевод жилого помещения в нежилое не производился, либо давали такое согласие и жаловаться было уже не на кого.

В связи с острой необходимостью урегулирования данной сферы общественных отношений в Законодательном Собрании Нижегородской области была проведена большая работа, целью которой было найти на основе действовавшего на тот момент федерального законодательства обоснованный компромисс между интересами различных социальных групп при определении порядка перевода жилых помещений в нежилые. В результате были приняты Закон Нижегородской области от 4 ноября 2002 г. №60-З «О переоборудовании и перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах» и Закон Нижегородской области от 15 октября 2004 г. №120-З «О переводе жилых домов, жилых помещений в нежилые и нежилых домов, нежилых помещений в жилые в Нижегородской области».

Важно отметить, что решения нижегородских законодателей по указанным вопросам в целом совпали с решениями, предусмотренными впоследствии Жилищным кодексом Российской Федерации, за одним существенным исключением.

Статья 4 Закона Нижегородской области от 15 октября 2004 г. №120-З устанавливала, что переведенные жилые дома, жилые помещения в нежилые используются в целях, указанных в правовом акте органа местного самоуправления о переводе. Статья 6 данного Закона Нижегородской области устанавливала, что собственник переводимого дома, помещения представлял в уполномоченное органом местного самоуправления учреждение заявление с указанием предполагаемых целей использования дома, помещения после осуществления перевода. При рассмотрении вопроса о переводе помещения ст. 8 данного Закона Нижегородской области требовала учета, в частности:

заключения органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора о возможности использования в соответствии с требованиями санитарного законодательства дома, помещения в целях, указанных в заявлении;

заключения органов государственного пожарного надзора о возможности использования в соответствии с требованиями законодательства о пожарной безопасности дома, помещения в целях, указанных в заявлении.

Таким образом, найденный Законодательным Собранием Нижегородской области компромисс, в отличие от решения, принятого впоследствии Государственной Думой Федерального Собрания РФ, предусматривал фиксирование целей использования нежилого помещения после перевода правовым актом о переводе.

Это отражало выявленную в ходе работы над законопроектом необходимость обеспечения, с одной стороны, реализации права собственника осуществить перевод жилого помещения в нежилое помещение, с другой стороны, создания для соседей некоторой гарантии корректной, приемлемой эксплуатации нежилого помещения в дальнейшем.

Рассматриваемый конфликт также может разрешаться в рамках определения полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом в таком доме. Региональный законодатель, не имея соответствующих полномочий, данный аспект, естественно, не регулировал.

Согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель в принципе допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий, предусматривая ограничения в общественно значимых случаях.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня; 2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение и профилактика правонарушений традиционно достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, повышением правового сознания граждан.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере[4]. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Тем не менее, как уже отмечалось выше, права жителей многоквартирного дома могут быть не нарушены, поскольку, например, предельные уровни неблагоприятных последствий эксплуатации нежилого помещения не определены законодателем или не превзойдены, либо нарушение прав жителей крайне трудно доказать, либо нарушение связано, например, с нежелательным поведением клиентов заведения вне нежилого помещения, в котором оно расположено. Однако при этом для жителя многоквартирного дома условия субъективно ухудшены. Объективно ухудшение условий проживания теоретически может найти отражение в снижении рыночной цены жилых помещений в многоквартирном доме.

Если в многоквартирном доме, в результате неблагоприятных последствий перевода жилого помещения в нежилое, рост стоимости помещения, переведенного из жилого в нежилое, меньше суммарного снижения стоимости оставшихся жилых помещений, смысл произошедшего очевиден: в целом собственникам помещений в многоквартирном доме стало хуже. При этом в широком экономическом смысле перевод жилых помещений в нежилые до некоторого предела может оказаться весьма эффективным - потребители получают товары и услуги, кто-то находит работу, и интегрально жители квартала, микрорайона, поселения становятся богаче.

Аналогичная описываемой и, может быть, более острая ситуация складывается при осуществлении градостроительной деятельности в существующих поселениях. При так называемой точечной застройке права жителей ранее построенных домов могут соблюдаться, но качество их жизни, их удовлетворенность средой обитания могут существенно снизиться. Достигнув некоторого предела, уплотнение застройки существующего квартала приведет лишь к снижению его суммарной стоимости.

Важно отметить и то, что любые преобразования просто могут сопровождаться массой негативных эмоциональных переживаний.

Органы государственной власти обязаны щепетильно относиться к возможным материальным потерям и эмоциональному ущербу граждан, создавать стабильные условия для инвестиций в недвижимость.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться (защищаться, фиксироваться) не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) - по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах[5].

В результате приобретатель жилого помещения в многоквартирном доме будет иметь гарантии стабильности среды проживания, а следовательно, и произведенных вложений.

Рассматривая данную тему, можно пожелать, чтобы и при осуществлении градостроительной деятельности рядом с нашими домами наше право собственности на жилое помещение защищалось не только выполнением требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических, экологических требований, требований безопасности, нормативов градостроительного проектирования, но и стабильным градостроительным зонированием, стабильностью документации о планировке территорий, может быть, введением более детальной документации, касающейся застройки территории, и обеспечением ее стабильности.

Следует отметить, что согласно ч. 10 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Важность адекватного и своевременного определения указанных требований к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах трудно переоценить. Такие требования могут быть установлены, например, техническими регламентами. Интересен и требует дополнительного изучения вопрос о правомерности определения данных требований законодательством субъекта Российской Федерации как с точки зрения жилищного законодательства, так и с точки зрения законодательства о техническом регулировании, иного законодательства.

Представляется, что именно регулирование отношений, связанных с полномочиями собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, создает основу для поиска компромисса между интересами собственника переводимого помещения и его соседями. Важно, что регулирование это может осуществляться в терминах прав собственности, на языке, охотно воспринимаемом социальной группой предпринимателей, т.е. именно теми лицами, которые приобретают жилые помещения в многоквартирных домах для их последующего перевода в нежилые помещения.

Важность информирования жителей многоквартирного дома при осуществлении перевода жилого помещения в нежилое для снижения социально-психологической напряженности учитывалась при принятии Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе помещения, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. Информирование, безусловно, благоприятно сказывается на возможности защиты собственниками примыкающих помещений своих прав, однако эффективность данной нормы в настоящий момент оценить затруднительно. Процедура данного информирования не определена, что отмечается, в частности, в пояснительной записке к проекту Федерального закона №443673-4.

Норма об информировании соседей ч. 5 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации может рассматриваться либо как рудимент, редукция сложившейся до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации практики, когда орган местного самоуправления, руководствуясь собственным нормативным правовым актом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, требовал согласования перевода жилого помещения в нежилое помещение с собственниками примыкающих помещений, либо как результат компромисса, достигнутого при подготовке законопроекта.

Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав, на признании равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из федерального закона или существа отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения, согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений относятся к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений[6]. Также и согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения относится к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, т.е. ОМС с соответствующим заявлением. Форма такого заявления утверждается Правительством Российской Федерации. Одновременно необходимо представить шесть документов от заявления собственника до заключения органа по охране памятников архитектуры, а именно:

-заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

-правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

-подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

-технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении;

-согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

ОМС не вправе требовать предоставления других документов, кроме указанных выше.

Заявителю выдается расписка в получении документа с указанием их перечня и даты. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления (ОМС) дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Отказ в согласовании переустройства не допускается в случае:

-не предоставления указанных в ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации документов. Хотя было бы логично в этом случае отказать в рассмотрении заявления либо не принимать его без надлежащего комплекта документов;

-предоставления документов в ненадлежащий орган, но в ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации указан только один орган, осуществляющий согласование переустройства и перепланировки. В другой орган предоставить заявление об этом просто невозможно;

-несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Несоответствие техническим, санитарным, противопожарным требованиям, предъявляемым к жилому помещению, является причиной для отказа, так как это особенно в многоквартирном доме может привести к отрицательным последствиям как для строения, так и безопасности граждан.

Решение об отказе должно содержать основание отказа с обязательной ссылкой на нарушение, предусмотренное в ч. 1 ст. 27 Жилищным кодексом Российской Федерации, которое может быть обжаловано в судебном порядке. Следует отметить, что с инициативой о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может обратиться только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.

«Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий».

Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса Российской Федерации), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрены два способа изменения внутреннего облика жилого помещения: переустройство и перепланировка.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения.

Обратимся к содержанию технического паспорта квартиры. В п. 10 третьего раздела технического паспорта содержится только информация о наличии либо отсутствии водоснабжения, электроснабжения (с указанием типа проводки), канализации, горячего водоснабжения, телефона и радио без приложения соответствующих схем проводки и прокладки. Таким образом, поскольку в содержании технического паспорта квартиры не предусмотрены описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, не предоставляется возможным вносить и изменения, связанные с их установкой, заменой или переносом.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом, вместо электрической, может быть предусмотрена газовая плита и газовая водонагревательная колонка. Здесь еще больше сомнений относительно необходимости согласования их замены в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 25 Жилищным кодексом Российской Федерации, так как замена унитаза, раковины или газовой плиты, на наш взгляд, вполне возможно без получения соответствующего разрешения.

Как следует из содержания Жилищного кодекса Российской Федерации любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, можно квалифицировать как перепланировку. К сожалению, создатели нового Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрели, что действующее законодательство не содержит такого понятия, как «конфигурация жилого помещения». В этой связи, мы полагаем, что данная норма Жилищного кодекса Российской Федерации подлежит изменению. Указание законодателем понятия перепланировки жилого помещения с изменением его конфигурации представляется не совсем удачной, так как в техническом паспорте квартиры, состоящем из четырех разделов, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры (выкопировка из поэтажного плана дома). Кроме того, известно также, что внутри любой квартиры могут быть как несущие стены, так и не несущие перегородки. В последние годы в условиях долевого строительства внутренние перегородки строителями нередко обозначаются, в лучшем случае, двумя - тремя рядами кирпича, для того, чтобы в последующем по этим контурам работники БТИ сделали план квартиры. В соответствии с п. 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1977 года №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» технический паспорт жилого помещения (квартиры) составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Самовольная перепланировка и перестройка в ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации трактуются довольно широко. При таком подходе в категорию правонарушителей попадает большинство нанимателей и собственников жилых помещений. Они справедливо указывают, что в силу ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям отнесены не только квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, но и жилые дома индивидуальных владельцев и их части. «При этом внутренние перепланировка и переустройство индивидуального жилого дома (как это было в одном из случаев, в разборе печи и проведении газового отопления), произведенные без предварительного разрешения, также повлекут необходимость обращения в суд». На наш взгляд, переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен вполне может осуществляться собственниками квартиры самостоятельно, по своему усмотрению.

При установлении в Жилищном кодексе Российской Федерации правовых последствий самовольной перепланировки жилых помещений за основу был взят правовой механизм, прописанный в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для самовольной постройки. Однако, это различные по своей юридической природе правовые явления.

При разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску ОМС суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилья не возвратил его в срок, установленный ОМС, в прежнее положение после его приобретения.

Таким образом, законодатель в статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрел последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Согласно ч. 3 данной статьи, собственник жилого помещения или наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. До того, как соответствующее предписание о порядке и сроках устранения изменений собственнику или нанимателю не вынесено, у указанных лиц отсутствует обязанность приводить помещение в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перестроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. К сожалению, в законе не оговорено право этих граждан самим обращаться в суд по данным вопросам.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный для этого срок, суд по иску органа принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника привести жилое помещение в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование для нового собственника устанавливает срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние и в случае игнорирования данного срока жилое помещение подлежит продаже.

Продажа жилого помещения осуществляется на основании решения суда с публичных торгов. После проведения торгов собственнику жилого помещения выплачивается денежная сумма, вырученная от продажи, за вычетом суммы, затраченной на организацию торгов. При этом в договоре купли - продажи жилого помещения должно быть условие для нового собственника о приведении приобретаемого жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем, и стоимость квартиры будет ниже, чем могло бы стоить такое жилое помещение, если бы было продано в иных обстоятельствах.

Следует обратить внимание, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента соответствующих прав на него, и право собственности у предыдущего собственника прекратится с момента этой регистрации прав нового собственника.

До этого момента собственник обладает правом собственности на жилое помещение и выселен из него быть не может.

Если новый собственник не исполнит условие договора купли - продажи о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то в отношении его должна быть произведена такая же процедура принудительного отчуждения помещения.

Касаясь возложения на собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние, он считает, что в данном случае правильнее было бы указать на органы государственной власти или местного самоуправления. Переложить обязанность на публичное образование нельзя, так как оно не является юридическим лицом. В то же время суд не может обязать орган местного самоуправления привести жилое помещение в прежнее состояние, если оно находится в муниципальной собственности. Обязать совершить действие можно ответчика, а если орган местного самоуправления является истцом по данной категории дел, то ведь истца нельзя принудить исправить нарушение. Приведение в первоначальное состояние жилого помещения в данном случае останется моральной обязанностью органа местного самоуправления.

Жилищный Кодекс Российской Федерации рассматривает произведенные без разрешения переустройства (перепланировку) жилого помещения как правонарушение. Кроме неблагоприятных последствий, указанных в законе в виде принудительного прекращения права собственности, предусмотрены и санкции в ст. 7.21 КоАП РФ, которые установили ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Они могут выражаться и в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений, либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. В отдельных случаях действия по самовольному переоборудованию или перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться и по ст. 19.1 КоАП, как самоуправство.

Новеллой Жилищного Кодекса Российской Федерации является введение специальной нормы (К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом)[7], предусматривающей регулирование некоторых жилищных правоотношений с помощью соответствующего законодательства с учетом требований, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений. Это, прежде всего, градостроительные акты[8]. В то же время непонятно вопрошает Г.Ф. Шешко[9], «…почему за самовольное переустройство жилых помещений, занимаемых по договору найма, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но оставлены без внимания жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования[10]» Он указывает, что терминология ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации не согласуется со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает производство таких работ как переустройство и реконструкцию и применяется к договору социального найма.

Следует учитывать, что правоотношение, возникшее в связи с самовольной перепланировкой (переустройством), является длящимся. А при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела[11].

Многие заявители обращаются в суд с заявлениями «Об установлении юридического факта законности произведенной «планировки», или «Об узаконении произведенной перепланировки», «Об обязанности органов технической инвентаризации выдать технический паспорт на квартиру в перепланированном состоянии».

В качестве лиц, участвующих в деле, указывались различные структуры, органы технической инвентаризации, органы местного самоуправления, органы ЖКХ или органы регистрации недвижимости.

Смысл требований - рассмотрение своего дела в порядке особого производства путем установления юридического факта, что не основано на законе, так как такие дела должны рассматриваться в порядке искового производства. Этот вывод основан на том, что до вступления в законную силу решения суда у лица, произведшего самовольное переустройство (перепланировку), нет каких-либо прав на сохранении жилья в таком состоянии, что и оспаривается заявителем. Заявления, поданные в порядке особого производства судом подлежат оставлению без рассмотрения согласно ч. 3 ст. 263 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом по делам самовольной перепланировки (переустройства) является орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), хотя не исключена возможность предъявления иска любым заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены самовольной перепланировкой (переустройством) жилого помещения.

По смыслу ч. 3 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации надлежащими ответчиками по такому иску являются собственники или наниматели жилых помещений по договору социального найма независимо от того, кем выполнены переустройство или перепланировка - самим собственником (нанимателем) или иным лицом.

Для узаконения же самовольной перепланировки (переустройства) прежде чем обращаться в суд граждане могут обращаться в органы местного самоуправления в согласовании уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. решить вопрос во внесудебном порядке.

Отказ органа, осуществляющего согласование в принятии решения, может быть обжалован в суд, в порядке главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации.

Как повреждение жилого помещения может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути оно обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора, однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора. Вместе с тем подобные действия можно признать существенными нарушениями договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.