Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Практическое задание. Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
|
|
Задача 1: Определить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м. | ||||||
| Прогнозный период, лет | ||||||
| Ежегодный темп прироста арендной платы, % | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% | |
| Площадь оцениваемого объекта, кв.м. | ||||||
| Из нее сдается в аренду, % | 15% | 20% | 25% | 15% | 20% | |
| Процент недозагрузки, % | ||||||
| 1 год | 25% | 25% | 25% | 20% | 25% | |
| 2 год | 20% | 25% | 20% | 15% | 20% | |
| 3 год | 15% | 20% | 20% | 10% | 15% | |
| 4 год | 10% | 15% | 15% | 10% | 15% | |
| постпрогнозный период | 10% | 15% | 15% | 10% | 15% | |
| Период недозагрузки, месяцев в год | ||||||
| 1 год | ||||||
| 2 год | ||||||
| 3 год | ||||||
| 4 год | ||||||
| постпрогнозный период | ||||||
| Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода | 3% | 4% | 5% | 3% | 4% | |
| Площадь земельного участка, кв.м. | ||||||
| Ставка земельного налога, долл./кв.м. | 2, 5 | 2, 5 | 2, 5 | |||
| Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора) | ||||||
| Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно) | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | |
| Коэффициент земельного налогообложения на областной центр | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | |
| Индекс роста МРОТ (ежегодно) | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | |
| Ставка НДС, % | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | |
| Ставка налога на имущество, % | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | |
| Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл. | 1, 2 | 1, 5 | 1, 2 | |||
| Норма амортизации, % в год | 1, 00% | 1, 10% | 1, 20% | 1, 00% | 1, 10% | |
| Срок жизни объекта в базовом периоде, лет | ||||||
| Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости | 20, 00% | 30, 00% | 20, 00% | 30, 00% | 20, 00% | |
| затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период | ||||||
| Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода | 20% | 20% | 25% | 25% | 20% | |
| Сумма ипотечного кредита, тысяч долл. | ||||||
| Срок ипотечного кредита, лет | ||||||
| Ставка процента по кредиту, % в год | 10, 00% | 7, 00% | 5, 00% | 10, 00% | 7, 00% | |
| Ставка налога на прибыль, % | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | |
| Безрисковая ставка процента, % | 15, 00% | 16, 00% | 17, 00% | 18, 00% | 19, 00% | |
| Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев | ||||||
| Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, % | 3, 00% | 3, 50% | 4, 00% | 3, 00% | 3, 50% | |
| Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет | ||||||
| Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет | ||||||
| Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет | ||||||
| Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом | ||||||
| Реверсия рассчитывается по модели Гордона | ||||||
| Прочие факторы не учитываются |
Продолжение
| № | Показатель | Вариант | ||||
| Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м. | ||||||
| Прогнозный период, лет | ||||||
| Ежегодный темп прироста арендной платы, % | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% | |
| Площадь оцениваемого объекта, кв.м. | ||||||
| Из нее сдается в аренду, % | 25% | 15% | 20% | 25% | 15% | |
| Процент недозагрузки, % | ||||||
| 1 год | 25% | 25% | 20% | 25% | 25% | |
| 2 год | 20% | 25% | 15% | 20% | 20% | |
| 3 год | 15% | 25% | 10% | 15% | 15% | |
| 4 год | 10% | 25% | 10% | 15% | 10% | |
| постпрогнозный период | 10% | 25% | 10% | 15% | 10% | |
| Период недозагрузки, месяцев в год | ||||||
| 1 год | ||||||
| 2 год | ||||||
| 3 год | ||||||
| 4 год | ||||||
| постпрогнозный период | ||||||
| Потери при сборе арендной платы, % от потенциального валового дохода | 5% | 3% | 4% | 5% | 3% | |
| Площадь земельного участка, кв.м. | ||||||
| Ставка земельного налога, долл./кв.м. | 2, 5 | 2, 5 | ||||
| Коэффициент категории земли (на вид деятельности арендатора) | ||||||
| Инфляционный коэффициент земельного налогообложения (ежегодно) | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | |
| Коэффициент земельного налогообложения на областной центр | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | 2, 4 | |
| Индекс роста МРОТ (ежегодно) | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | 1, 1 | |
| Ставка НДС, % | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | 20, 00% | |
| Ставка налога на имущество, % | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | 2, 00% | |
| Восстановительная стоимость объекта на дату оценки, млн. долл. | 1, 5 | 1, 2 | 1, 5 | |||
| Норма амортизации, % в год | 1, 20% | 1, 00% | 1, 10% | 1, 20% | 1, 00% | |
| Срок жизни объекта в базовом периоде, лет | ||||||
| Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости | 30, 00% | 20, 00% | 30, 00% | 20, 00% | 30, 00% | |
| затраты на реконструкцию распределены равномерно на весь прогнозный период | ||||||
| Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода | 20% | 25% | 25% | 20% | 20% | |
| Сумма ипотечного кредита, тысяч долл. | ||||||
| Срок ипотечного кредита, лет | ||||||
| Ставка процента по кредиту, % в год | 5, 00% | 10, 00% | 7, 00% | 5, 00% | 10, 00% | |
| Ставка налога на прибыль, % | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | 24, 00% | |
| Безрисковая ставка процента, % | 20, 00% | 21, 00% | 22, 00% | 23, 00% | 24, 00% | |
| Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев | ||||||
| Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, % | 4, 00% | 3, 00% | 3, 50% | 4, 00% | 3, 00% | |
| Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет | ||||||
| Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет | ||||||
| Вероятность получения доходов по ставке дисконтирования низка и временных пределов их получения нет | ||||||
| Доходы от объекта недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом | ||||||
| Реверсия рассчитывается по модели Гордона | ||||||
| Прочие факторы не учитываются |
Основные формулы:
Доходы от объекта недвижимости:
|
|