Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Практическая работа №2

Принципы оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами.

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ делится на две части:

- оптимальное использование вакантного участка земли;

- оптимальное использование участка со строениями.

Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

С течением времени представления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедших перемен. Здание отеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка при выбранном для него варианте оптимального использования.

Таким образом, наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) объекта недвижимости – это такое использование свободного земельного участка, или земельного участка с улучшениями, которое физически осуществимо, юридически допустимо, финансово целесообразно и ведет к максимальной стоимости объекта недвижимости.

Критерием НиНЭИ является максимальная стоимость земельного участка по одному из предполагаемых вариантов использования объекта недвижимости.

Анализ НиНЭИ является обязательным разделом любого отчета об оценке недвижимости. На основании варианта НиНЭИ определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Анализ НиНЭИ объекта недвижимости осуществляется методом техники остатка для земельного участка.

Метод остатка – применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Процедура метода остатка для земельного участка:

№	Показатель	Способ расчета
	Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости (ПВС) Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости представляет собой объем капиталовложений, необходимый для воссоздания объекта в его текущем состоянии.	ПВС = СВ + ПЗ, где: СВ – стоимость воспроизводства объекта недвижимости (затраты на воссоздание); ПЗ – прибыль застройщика (20-25% от СВ).   СВ включает материальные затраты на строительство объекта, затраты труда (заработная плата), затраты машин и механизмов, накладные расходы.
	Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год.	ПВД = Sоб х Ап, где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.
	Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.)	Пн = ПВД х Кн,   , где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
	Потери при сборе арендной платы (Пса)	Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.
	Действительный валовый доход	ДВД = ПВД – Пн – Пса, [п. 2 – п. 3 – п. 4]
	Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости.	[п. 7 + п. 12 + п. 13]
	Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг.	[п. 8 + п. 9 + п. 10 + п. 11]
	Арендная плата за землю	Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кс х Ка, где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной категории земель, %; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора.
	Налог на имущество	Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни, где: Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают: , где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И, где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.
	Налог на добавленную стоимость (НДС)	Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет , где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость.
	Страховые платежи	По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости.
	Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.	По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.
	Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.)	Рассчитывается согласно действующим нормативам
	Чистый операционный доход (ЧОД) единого объекта недвижимости	[п. 5 - п. 6]
	Расчет ставки капитализации для зданий и сооружений (Кзд)	См. «Доходный подход»
	Расчет ставки капитализации для земельного участка (Кзу)	См. «Доходный подход»
	Расчет чистого операционного дохода приходящегося на здания и сооружения (ЧОДзд)	ЧОДзд = ПВС х Кзд, [п. 1 * п. 15]
	Расчет чистого операционного дохода приходящегося на земельный участок (ЧОДзу)	ЧОДзу = ЧОД - ЧОДзд, [п. 14 - п. 17]
	Расчет стоимости земельного участка (Сзу)	Сзу = ЧОДзу / Кзу, [п. 18 / п. 16]

Данный расчет повторяется для каждого возможного варианта использования объекта недвижимости. Наилучшим признается тот, в отношении которого стоимость земельного участка максимальна.

Пример использования техники остатка для земельного участка при выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Имеется два возможных варианта использования оцениваемого объекта недвижимости площадью 700 кв.м.: административно-офисное и торговый центр.

Все параметры доходов и расходов на содержание объекта оценки представлены в таблице:

Наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки признается – торговый центр.