Оценка стоимости земельных участков

Земельный участок — неотъемлемая составляющая любого объекта недвижимости. С вовлечением земли в сферу гражданского оборота, появлением соответствующей правовой базы, развитием земельного рынка, возросла необходимость в оценке земли как отдельного объекта недвижимости.

Оценка стоимости земли имеет определенную специфику, которая обусловлена, прежде всего, особенностями земли как природного ресурса, режимом ее использования. Земля является главным средством производства в сельском хозяйстве и пространственным базисом для размещения другой прочно связанной с землей недвижимости.

При оценке рыночной стоимости земли руководствуются классическими принципами, и применяют те же подходы, что и при оценке зданий, сооружений.

К наиболее распространенным методам оценки земельных участков относятся следующие:

· метод сравнения продаж;

· соотнесения (переноса);

· метод разбивки на участки (определение затрат на освоение);

· метод капитализации земельной ренты (дохода);

· метод остатка дохода для земли.

5.1 Метод сравнения продаж

Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Проводится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

- целевое назначение земель (категория земельного фонда);

- вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т. д.);

- местоположение;

- передаваемые юридические права (собственность, аренда и т. д.);

- функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

- наличие сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

- Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

кв. м – под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры); сотка строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи;

га – сельскохозяйственные и лесные угодья.

- Цена за весь участок (лот)

лот – стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносятся за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием).

2. Условия финансирования.

Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки).

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи.

Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившиеся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличия спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики.

Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения.

Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройка, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона. квартала и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики.

Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача № 26

Условие: Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря 2009года площадью 250м². Муниципалитет выдвигает условия обязательного озеленения участка. Имеется информация о сделках купли-продажи пяти аналогичных объектов, проданных в 2009 году. Информация по объектам приводится в таблице 13. Таблица 13 – Характеристики объектов

Решение:

Таблица 14 – Расчет стоимости 1 м², руб.

Вывод: стоимость объекта равна 243, 5*250=60875 руб.

5.2 Метод соотнесения (разделения)

Заключается в определении доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с четом накопленного износа.

V= V_L+(V_B-D) VL=V-(IV-D)

V_B

где: V – стоимость всего объекта;

V_L – стоимость земельного участка;

V_B – стоимость улучшений;

D – накопленный износ.

Последовательность:

1. Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса;

2. Расчет восстановительной стоимости зданий;

3. Определение величины суммарного накопленного износа;

4. Определение текущей стоимости зданий;

5. Определение рыночной стоимости земельного участка, разницы между рыночной стоимостью всего объекта и текущей стоимостью улучшений.

Задача № 27

Условие: Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2110 тыс. руб. Характеристики объектов приведены в таблице 15.

Решение:

Таблица 15 – Определение доли стоимости в цене продаж

К_вi= ;

где V_Bi – стоимость улучшений i- го объекта – аналога к учетом износа;

V_i – цена продажи i – го объекта – аналога.

K_L=1, 000-Кв=1, 000-0, 630 = 0, 370 или 37 %

V_L=V*K_L=2110 * 0, 370 = 780, 7 тыс. руб.

Ответ: стоимость свободного земельного участка равна 780700 руб.

5.3 Метод разбивки на участки

Представляет собой упрощенную модель анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой территории, которая разбивается на стандартные по величине земельные участки.

Последовательность применения метода:

1) Определяется количество и размеры участка, исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности;

2) Определяется потенциальный валовой доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

3) Определяется чистый операционный доход от продаж, как разность между потенциальным доходом и суммарными издержками.

4) Определяется стоимость земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продажи.

Задача № 28

Условие: Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 7 га и интересуется условиями наиболее выгодной его продажи. Оценщик предложил вариант использование этой территории под размещение коттеджного поселка.

Анализ рынка показал, что наибольшим спросом под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке участков около 20% занято инженерным оборудованием и др. объектами общего пользования, т.о. на оцениваемой территории может быть размещено 46 (7, 00*0, 8/0, 12=46)участка.

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций каждый участок продается в среднем за 230000 рублей. т.е. ожидаемая выручка:

Составляет 46*230000 = 10580 тыс. руб. С учетом сложившейся динамики продажи рынок может поглотить около 10 уч./год, т.е. период товарообращения составит 4 года.

Норма отдачи проекта принимается в размере 18%. Издержки составляют 3900000 рублей, в т.ч. благоустройство и инженерное оборудование 2400000 руб., управление 300000 руб., маркетинг 350000 руб., налоги и страхование 200000 руб., прибыль инвестора 650000 руб.

Решение:

1) ЧОД=ПВД-ИЗ = 10580-3900 = 6680 тыс. руб.

2) V_зем=(ЧОД/n)*(pvaf)

V_зем=(6680/4)* = 1670*2, 69 =4492, 3 тыс. руб.

Ответ: стоимость продажи всего земельного участка равна 4492, 3 тыс. руб.

5.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)

Оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично методу прямой капитализации дохода при оценке зданий).

Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки, арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).

Последовательность расчета стоимости земельного участка:

1. Определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений по аналогичным участкам).

2. Калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. Вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь по различным причинам.

4. Находится чистый операционный доход путем исключения из действительного валового дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае использования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).

5. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.

Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве срок принимается равным 33 годам (R=1/33 = 0, 03), в лесном хозяйстве – 50 лет (R=1/50 = 0, 02).

Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого операционного дохода понимается величина арендной платы (А_n).

Определяется по формуле:

Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.

Задача № 29.

Условие: Собственник сдает земельный участок площадью 8га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 55 руб./га. в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 19% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 590 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.

Решение:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПДВ) от сдачи в аренду

ПДВ = 590 * 8 = 4720 руб.

2. Вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора

ДВД = 4720-(4720*0, 19) = 3823 руб.

3. Находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%)

ЧОД = 3823-(55*8)-(3823*0, 13) = 2886 руб.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка (V_зем.)

Ответ: стоимость земельного участка равна 96200 руб.

5.5 Метод остатка дохода для земли

Сущность техника остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость здания (сооружение) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо располагать сведениями:

• стоимость здания (сооружения);

• чистый операционный доход от всей недвижимости;

• коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли:

1. Определяются улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшие и наиболее эффективное использование.

2. Рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации (коэффициент капитализации для здания).

Доход может выражаться следующими величинами:

- арендная плата;

- экономия на эксплуатационных затратах, налогах;

- доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога пол кредит.

3. Вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разности общей величины годового дохода и суммы дохода от здания.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка путем деления величины дохода, относящегося к земле на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).