Задание 4. Расчет чистого операционного дохода от объекта

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:

- общая площадь объекта S_общ, м²;

- площадь, занятая собственником 90 м²;

- арендная площадь S_ар, м², из них 300 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке - C у.е. за м² (контрактная арендная плата);

- рыночная арендная ставка - Ар у.е. за м²;

- платежи по договору страхования 1950 у.е.;

- расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода;

- коммунальные платежи 7700 у.е.;

- расходы на уборку помещений 4500 у.е.;

- затраты на техническое обслуживание 3300 у.е.;

- стоимость очередной замены дверных проемов составляет Х у.е., замена необходима через 7 лет;

- депозитная ставка надежного банка 12%;

- норма потерь от недозагрузки 10%;

- норма потерь от неплатежей 3%;

- налоговые платежи - 4600 у.е.;

- доход от прачечной составляет D у.е. в год.

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму – К у.е. под 12% годовых на 25 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 65000 у.е. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Расчет выполняется на основе данных для своего варианта, приведенных в Приложении 7 (таблица 7.3).

Таблица 7.3

Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды () от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (65000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

(контрактный)=550*300=165000 у.е.

(рыночный)= 570* (610-300) =176700 у.е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

4) Оценка операционных расходов (COE).

В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI´ 5%=314309, 1*0, 05=15715, 46 у.е.,

Расходы на ремонт: 8000´ SFF(12%; 7 лет) = 792, 94у.е.

Всего СОЕ = 15715, 46 + 792, 94 + 7700 + 4500 + 3300 + 1950 + 4600 = 38558, 4 у.е.

5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).

= EGI – COE = 314309, 1- 38558, 4 = 275750, 7 у.е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

Здесь – чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой V_m, сроком кредита n_m и ставкой ссудного процента Y_m кредитного договора и рассчитываются по формуле:

= V_m ´ [Y_m + SFF(n_m, Y_m)] = 85000 * [0, 12+ SFF(25лет; 12%) = 10837, 49 (у.е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

= 275750, 7 - 10837, 49 = 264913, 20 у.е.,

или округленно, 264913 у.е.