Факторы, влияющие на стоимость и цену объекта НД.

Как и любой другой товар на рынке, НД имеет стоимость и цену.

Цена объекта НД – цена конкретно свершившейся сделки купли-продажи объекта НД.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект НД может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Факторы, влияющие на цену НД:

1. Объективные факторы. Как правило, это факторы, к-ые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами НД.

· макроэкономические (связаны с общей конъюнктурой рынка):

- налоги

- пошлины

- динамика курса валют

- инфляция

- безработица

- потребность в объектах НД

· микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок).

2. Факторы психологического характера:

· массированная реклама

· инфляционные ожидания

· осведомленность и симпатии

3. Физические факторы:

· местонахождение

· степень развития инфраструктуры

· транспортное удобство

· архитектурно-конструктивные решения

· состояние объекта НД

· наличие коммунальных услуг (электро-, водо-, тепло- и газоснабжение)

· экологические факторы (в т.ч. данные санитарно-техн. инспекции, наличие парков, водоемов и т.д.)

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартиры:

· количество аналогичных предложений

· их соотношение со спросом именно на тот тип квартиры и в той же части города

· объективные недостатки здания (первый и последний этажи, окна во двор или на шумную улицу, планировка квартир)

· престижность района

· юр. «чистота» объекта

41. Особенности оценки НД, приносящей доход. Капитализация дохода.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости НД, основ. на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта. Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозировании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом.

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов.

2. Вычитание операционных издержек.

3. Определение и корректировка чистого дохода.

4. Оценка и мультипликатор гудвил.

5. Определение окончательной стоимости недвижимости.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод прямой капитализации) и дисконтированного денежного потока.

В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализации определяется по формуле:

Ставка капитализации равна отношению (Валовой доход - Операционные издержки + Цена гудвил) к Цене объекта недвижимости.

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации.

1. Метод прямого сопоставления. Заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Ставка капитализации оцениваемого объекта берется одинаковой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализации на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса.

4. Кумулятивный (или суммарный) метод. Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается ставка капитализации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибавляются поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации — ставка возмещения капитала — рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.

Стоимость объекта недвижимости по данному методу равна: средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

42. Жизненный цикл НД и его стадии. Износ и амортизация НД.

Жизненный цикл – законченная последовательность процессов существования НД от ввода в эксплуатацию (создание) до прекращения.

На продолжительность цикла влияют:

- периоды производства

- физ. и моральный износ

- капитальность объекта

- условия эксплуатации и др.

Жизненный цикл НД – срок хронологический, экономический, физический и оставшийся срок эк. жизни.

Физический срок – период реального существования объекта в функциональном производственном состоянии до его износа.

Эффективный возраст – основан на оценке внешнего вида и техн. состояния строения, соответствия фактической сохранности объекта его состоянию на момент сделки/оценки.

Хронолог. возраст – период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки/оценки.

Оставшийся срок эк. жизни – исчисляется от даты оценки здания до окончания его эк. жизни.

Любой объект НД, кроме земли, подвержен износу. В результате ухудшаются его техн. и эк. характеристики, а стоимость переносится по частям на выпускаемую продукцию/оказанные услуги, накаплив. в виде амортизационных отчислений.

Износ – потеря полезных свойств и уменьшение стоимости НД имущества:

- физический износ – утрата первоначальных эк. и техн. качеств в НД под влиянием эксплуатационного воздействия и природных сил во времени.

- моральный износ – частичное обесценивание объекта НД от его функц. состояния:

1 форма: удешевление воспроизводства аналогичных объектов

2 форма: создание более эк. объектов

Неустранимый физ. износ – когда издержки на его восполнение превосходят вклад, добавленный к стоимости объекта.

Устранимый физ. износ – текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановительной стоимости.

- функциональный износ – несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функц. полезности (удобство планировки, интерьерного помещения, размеры кухни и т.д.)

- внешний износ – убытки, вызываемые внешними по отношению к границам НД факторами (близость к ж/д, близость автостоянок, плохие эколог. условия и др. обстоятельства, уменьшающие стоимость объекта и доходы от него).

Поэтому при обосновании остаточного срока эк. жизни НД следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.

Стадии жизненный цикл объекта НД:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка – с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основании анализа выбирается максимально продуктивный вариант использования из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных и финансово осуществимых. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением ненужной естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов), а также прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений. Приемку проекта от проектной организации целесообразно осуществлять при участии управляющей компании, участвовавшей в разработке технического задания на проектирование.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах. За время возведения улучшений и в результате закрепления нового статуса объекта, как правило, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом, и регистрируется государством изменение юридической судьбы последнего. При купле-продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду или в найм собственником (или – по поручению собственника – управляющей компанией) права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременении права собственности.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней физической среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию.

В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли и улучшений, выполненный в этот момент, покажет целесообразность частичного изменения функционального назначения улучшений, то последние реконструируются с изменением планировки части помещений. Естественно, при этом обеспечиваются и функции капитального ремонта элементов улучшений, сохраняющих первоначальное функциональное назначение.

Если анализ использования объекта в существующем состоянии показывает необходимость полной замены его функционального назначения, то реконструкция может сопровождаться не только радикальным изменением планировки, но также пристройкой или надстройкой существующих строений и застройкой свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов. Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций (минимизируется объем ликвидационных затрат).

12. Спрос на рынке НД и особенности его формирования и проявления.

Особенности проявления спроса на рынке недвижимости:

1. Рынок НД относится к территориальному типу рынка, имеющего достаточно четко очерченные границы, в пределах которых можно отслеживать ситуацию относительно предъявляемого предложения.

2. Рынок НД медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что является результатом пульсирующей неустойчивой активности застройщика

3. Потребительская стоимость отдельных объектов может иметь значения только для ограниченного круга продавцов и покупателей

4. Фарс-мажорные обстоятельства могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка

Объекты НД относятся к низко ликвидным (труднореализуемым), т.к. это постоянные активы. Среднее время продажи объекта 90-120 дней, при этом операционные (транзакционные) связанные с продажей объекта издержки значительны.

33. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.

Помимо договора купли-продажи, продажа имущества может быть организована в форме торгов, аукционов и акционирования.

Торги – традиционная форма торговли, заключение юридической сделки с любым лицом, предложившим наиболее выгодные условия. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Для организации торгов создаются тендерные комитеты или конкурсные комиссии. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом (ГК РФ гл. 447). По форме проведения различают гласные, негласные, открытые, закрытые, публичные торги.

Закрытые торги – торги, к участию в которых приглашаются ограниченное число фирм и консорциумов. Объявления о проведении закрытых торгов не публикуются, приглашения принять в них участие направляются в индивидуальном порядке.

Открытые торги – торги, к участию в которых приглашаются все желающие фирмы и организации. О проведении открытых торгов публикуются объявления в периодической печати. Большое число участников обостряют конкуренцию, что позволяет разместить заказы на более выгодных условиях.

Гласные торги – торги, при проведении которых тендерный комитет вскрывает предложения, и оглашаются их основные условия в присутствии представителей фирм, участвующих в торгах. Обычно, при проведении гласных торгов тендерный комитет публикует в печати сведения о фирме, получившей заказ с указанием его объема и общей суммы подписанного контракта.

Негласные торги – торги, при проведении которых тендерные комитеты не вскрывают предложения в присутствии участников торгов и не публикуются сведения о фирме, получившей заказ. Обычно, негласные торги проводят заказчики, размещающие повторяющиеся заказы.

Публичные торги – особая форма отчуждения имущества или сдачи казенных подрядов и поставок. Публичная продажа в форме торгов может быть добровольная или принудительная в силу судебного решения о взыскании долга. Публичная продажа недвижимого имущества называется аукционом.

Аукцион – это продажа имущества или товаров с публичного торга, проводимого в заранее оговоренном месте и в заранее оговоренное время с правом предварительного осмотра товаров. На аукционах обычно продается то имущество, на которое, вероятно, найдется несколько конкурирующих между собой покупателей, например, дома, которые могут выставляться как отдельные лоты. Аукцион проводится по инициативе владельца товара. Продажа на аукционе производится единичными образцами или партиями (лотами) тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Группы лотов по схожим признакам образуют более крупные партии – стринги. Все данные о товарах приводятся в аукционном каталоге, в котором у каждого лота или стринга имеется свой номер. В процессе торга аукционист (лицо, проводящее аукцион) объявляет присутствующим потенциальным покупателям – аукционерам – сведения о продаваемом товаре и его начальной, стартовой цене. Затем аукционеры поочередно объявляют повышенную цену, по которой они готовы купить товар. В большинстве случаев аукционист выступает агентом продавца и получает комиссионные в виде процента от цены продажи.

Акционирование – процесс трансформации государственного предприятия в акционерное общество открытого типа. Акционирование может выступать как этап процесса приватизации. При акционировании собственность распродается через распространение акций.

34. Операции с НД в жилищной сфере. Виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.

Жилищная сфера – область народного хозяйства, включая строительство и реконстр. жилища, элементов инженер. и соц. инфраструктуры.

НД в жил. сфере – НД имущество с установленным правом владения, включая земельный участок, жилые дома с жил. и нежил. помещением, приусадебные хоз. постройки, сооружения и элементы инженерн. инфраструктуры жилой сферы.

Жилищный фонд – совокупность жилых помещений, независимо от форм собственности, пригодных для проживания.

Виды жил. фонда РФ:

1. Гос. фонд (жилые дома, находящиеся в ведении гос-ва)

2. Муниципальный фонд

3. Частный фонд (в собственности граждан, частных фирм)

- индивидуальные жилые дома

- приватизированные квартиры, дома

- квартиры Жил. Строит. Кооперативы, с выплачиваемым паем

4. Коллективный жил. фонд

Конституционное право граждан на жилье в РФ реализуется в формах:

- предоставление жилых помещений из гос./муницип. фондов

- вступление в жил.-строит. и жил. кооперативы

- приобретение жилья в частную собственность

- предоставление жил. помещений из маневр. фонда

- предоставление общежитий.

Способы получения права собственности на жилье в РФ:

1. Возмездно:

- покупка по договору купли-продажи

- выплата полной суммы ЖСК

- привлечение инвесторов в строительство жилья

- мена

- постоянная/пожизненная рента

- использование гос. субсидий на строительство жилья

- выкуп свободного помещения в крупной квартире

- аренда с правом выкупа

2. Безвозмездно:

- приватизация (гос./муницип. назначения)

- наследование (квартиры, дома и др. объекты)

- получение жилья в дар.

Право собственности на НД жилое имущество, в зависимости от способов его получения, подтверждается различными документами.

37. Основные посредники на рынке НД, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.

Профессиональными участниками рынка являются Риэлторы, оценщики, дилеры и другие посредники.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтор – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлторские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлторская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

· оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

· оценка инвестиционного проекта;

· оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

· оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

38. Операции на рынке НД: понятие, виды, условия сделок с НД имуществом.

Отношения собственности и вещные права субъекта рынка НД реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность граждан возникает в момент их рождения, а дееспособность – по достижению совершеннолетнего возраста.

Сделка – осознанное действие граждан и юр. лиц, направленное на устранение, изменение и прекращение прав и обязанностей.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель – основание. Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

· создание и прав. последствия не противоречат законам и норм. актам

· совершается дееспособными и правоспособными лицами

· волеизъявление лиц соответствует их действительной воле

· форма сделки письменная нотариально заверенная и зарегистрирована в едином гос. реестре.

Основные виды действующих сделок:

· купля-продажа

· приватизация

· пожизненный наследственный вклад

· дарение, наследие, обмен

· рента и др.

Недействительные сделки:

- оспоримая – сделка, недействительная по решению суда

- ничтожная – изначально недействительная независимо от суда.

К основным видам сделок с недвижимостью относятся:

– купля-продажа;

– мена и обмен;

– дарение;

– наследование;

– рента;

– ипотека;

– аренда;

– лизинг;

– доверительное управление (траст);

– взнос в уставный капитал ОАО, ЗАО, ООО;

– постоянное пользование;

– полное хозяйственное ведение и оперативное управление;

– приватизация.

Приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими помещений в домах гос., муниципального/ведомственного жилого фонда.

Условия:

- добровольность

- бесплатность

Жилые помещения приватизируются в 1 из 4 форм собственности:

1. индивидуальная – единоличный собственник – 1 член семьи

2. общая долевая – все члены семьи, принявшие участие в приватизации имеют определенные доли

3. общая совместная – без указания доли собственников

4. долевая – опр. доля в коммунальной квартире.

Передачу в собственность гражданам жил. помещений осуществляют:

· соответствующие органы власти района, города

· предприятия, за которыми закреплен жил. фонд на праве хоз. ведения

· учреждения, в оперативное управление которому передан жил. фонд.

Приватизация формирует первичный рынок жилья, а все остальные операции формируют вторичный рынок жилья.

Деприватизацию проводят 3 способами:

1. Расторгнуть договор передачи квартир в собственность по соглашению

2. Обратиться в суд о признании договора о приватизации жилья недействительным.

3. Подать в Районное Эксплуатационное Управление (РЭУ) заявление с просьбой принять в дар муниц. собственности приватизированную жил. площадь и выдать орден на нее.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно. При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушении прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но также права и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Технология купли-продажи квартиры вкл. с себя этапы:

1. Определение стоимости жил. помещения

2. Проведение рекланой кампании по поиску покупателей/продавцов

3. Просмотр вариантов, торг по цене

4. Подготовка необходимого пакета документов

5. Проверка документов на подлинность и правильность оформления

6. Подпись договора гос. регистрации сделки

7. Передача денег

8. Подписание акта приема-передачи НД

9. Регистрация (прописка по новому месту жительства).

Обмен – сделка:

1. между нанимателями жил. помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право.

2. между нанимателем и собственником жил. помещений.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в другом населенном пункте.

Мена – обмен собственности на собственность в жил. сфере.

По договору мены между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Дарение явл. договором, т.е. 2сторонней сделкой, по которой даритель безвозмездно передает одариваемому жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.

Не допускается дарение жил. помещений от имени малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными; работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении; гос. служащим в связи с их должностным положением.

Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

- если одариваемый совершил покушение на его жизнь;

- умышленное причинение телесных повреждений дарителю и др.

Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.

Для сделки дарение есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости. В сделке дарения одариваемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование – переход после смерти гражданина принадлежащей ему НД к одному или нескольким лицам. Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Завещать имущество могут дееспособные граждане; завещание должно быть составлено письменно, собственноручно подписано завещателем; должны быть указаны дата и место подписания; удостоверяется нотариусом. Безвозмездная передача жил. помещений, как и др. объектов НД, родственникам целесообразнее путем наследования, а не дарения, ибо расходы и налоги на дарение в 2-3 раза выше, чем при наследовании.

Рента. В этом виде сделки получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Ипотека – получение кредита под залог недвижимого имущества. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и заемщика в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности заемщика на закладываемую недвижимость.

Договор об ипотеке должен быть нотариально заверен. Ипотека регистрируется в поземельной книге по месту нахождения объекта недвижимости.

Переход права собственности или полного хозяйственного ведения на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу подлежит регистрации в той же поземельной книге, в которой зарегистрирована ипотека.

Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

36. Оценочная деятельность на рынке НД. Принципы и этапы процесса оценки НД.

Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Субъектами отношений при оценке НД выступают:

- с одной стороны – физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- с другой стороны – заказчики, т.е. потребители услуг.

Оценка НД бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка НД – оценка большого числа объектов на конкретную дату.

Индивидуальная оценка НД – оценка конкретного объекта на опр. дату.

Этапы процесса оценки:

1. Определение проблемы (осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить)

2. Предварительный осмотр и план оценки (определяется, какие данные необходимы для анализа объекта, устанавливаются источники их получения, составляется план работ по оценке и заключается договор в письменной форме между оценщиком и заказчиком)

3. Сбор и проверка данных (оценщик осуществляет сбор и обработку необходимой информации и документации)

4. Применение подходов к оценке (определение стоимости объекта традиционными подходами к его оценке)

· Сравнит. подход – основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

· Затратный подход – основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного им износа.

· Доходный подход – основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов и текущей стоимости оцениваемого объекта.

5. Согласование полученных результатов оценки (получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке)

6. Выполняется составление отчета об оценке – документа, содерж. обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества и передача его заказчику.

Принципы оценки недвижимости - принципы оценки недвижимости, применяемые оценщиками, которые рассматривают интересы в недвижимости как товар.

- принцип спроса и предложения (основан на том, что предложение и спрос во взаимодействии определяют рыночные цены на конкретные товары или объекты недвижимости);

- принцип изменения (в соответствии с которым в изменяющихся социальных, политических и экономических условиях каждая оценка стоимости должна быть привязана к определенной дате);

- принцип конкуренции (в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночная стоимость устанавливается посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка);

- принцип замещения (в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости);

- принцип переменных пропорций (в соответствии с которым НД достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства сбалансированы друг с другом);

- принцип предельной производительности (согласно которому стоимость фактора производства или компонента НД можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость);

- принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования (согласно которому НД необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования);

- принцип ожидания (в соответствии с которым рыночная стоимость НД равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых НД, с точки зрения типовых покупателей и продавцов).