Корректировка данных об аналогах объекта оценки

После сравнения данных, в результате коррек­тировки цен продаж в соответствии с их отличи­ями от оцениваемой недвижимости, рассчитыва­ются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количе­стве тщательно подобранных сделок. Все объек­ты недвижимости уникальны, однако не все ин­дивидуальные характеристики существенно вли­яют на стоимость. При анализе аналогов объек­та оценки прежде всего следует учитывать следу­ющие отличия:

— местоположение (различия в соседском ок­ружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дис­контируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал вре­мени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, воз­раст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, ус­ловия и сроки аренды);

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем
аналогичная квартира, используемая для прожи­вания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Корректировки на отличия аналогов от объек­та оценки, как правило, вносят на основании оцен­ки этих отличий рынком, что выражается в це­нах продаж.

Основные способы расчета корректировок:

— парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ — применение мате­матических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии боль­шого количества данных о продажах с разными
параметрами;

— анализ затрат — учет затрат на воспроиз­водство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректиров­ки на наличие забора на новом дачном участке);

— относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения от­носительных корректировок(корректировки не выражаются в денежных единицах или процен­тах — для них используются условные обозначе­ния, отражающие влияние анализируемого пара­метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

— распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы — опросы профес­сионалов (экспертов) для использования в каче­стве вторичной информации (по причине субъек­тивности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применять­ся и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похо­жи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых резуль­татов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к

нему.

Пример. Определить величину корректи­ровки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.