Виды стоимости недвижимости

Существуют четыре компонента стоимости (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Компоненты стоимости

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос — на рынке жилья.

Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья — комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность — ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения — расти.

Возможность отчуждаемости объектов — возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки — наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

— рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продавцов;

— покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

— срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от- крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости — это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи — это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец — принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Рассмотрим виды стоимости, отличные от ры­ночной.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки — сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании — стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество — инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов, Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта» Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости»

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки — стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объек­та оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно вы­делить следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость — стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость — стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды — единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т.д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и мик­роэкономические. К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

— местоположение — фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского
окружения);

— сейсмические факторы — особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

— экологические факторы — параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

— архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта — фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.; наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при
оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

— наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

— состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт
существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.

Задача. На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затра­ты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантиро­ванная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой ин­формации и какова их величина?