Функции денежной единицы.

1. FV=PV(1+i)^n.

2. FV=PMT*((1+i)^n-1)/i.

3. PMT=FV* i/((1+i)^n-1).

4. PV=FV*1/(1+i)^n.

5. PV=PMT* (1-1/(1+i)^n)/i.

6. PMT=PV*(i/(1-1/(1+i)^n).

Задачи:

1. Молодая семья решила через 5 лет купить квартиру, ежемесячно откладывая 500 д.е. в месяц 12% годовых. Рассчитать сумму, которую они накопят к концу 5 года.

Решение: 2 функция: FV=PMT*((1+i)^n-1)/i.=500*8, 11667=40058, 3.

2. К концу каждого года необходимо гасить кредит, выданный под 12% годовых в сумму 60000 д.е., на срок 5 лет.

Решение: 3 функция: PMT=FV* i/((1+i)^n-1)=60000*0, 1574=9444 ежегодное погашение.

60000*0, 0372=2232. 4 раза в год погашение.

3. Используя ставку 10% инвестор через 5 лет ожидает получить доход в 100000 д.е.. определить первоначальную сумму вложенных средств.

Решение: 4 функция: PV=FV*1/(1+i)^n=200*0, 6209=124, 184тыс.д.е.

4. Определить текущую стоимость ежемесячных платежей арендной платы за снимаемую дачу:

Решение: 5 функция: PV=PMT* (1-1/(1+i)^n)/i=1500*11, 2551=16882 д.е..

5. Инвестор рассматривает вложение средств в объект недвижимости, который будет приносить доход в виде арендной платы 20000 д.е. (в конце каждого года), период вложений 8 лет, 12%. В конце 8 года объект будет продан за 100000 д.е., при Кд=14%. Какую максимальную стоимость разумно заплатить сегодня за данный объект недвижимости?

Решение: 5. PV=PMT* (1-1/(1+i)^n)/i.

1. 20000*4, 9676=

2. 100000*0, 3506+20000*4, 9676=134412д.е..

3. ЧОД=134412-100000=34412д.е..

4. Кд=34412/134412=0, 26.

На 5 функцию еще:

ПР: определить кредит 12% годовых на 1 год и предполагаемые выплаты ежемесячно 50000. Размер кредита?

Решение: 50000*11, 2551=562755д.е..

ПР: кредит 1 млн. ежегодные выплаты 155820, ставка 9%. Срок погашения?

Решение: 1000000/155820=6, 4177.

6 функция: PMT=PV*(i/(1-1/(1+i)^n).

ПР: кредит 250000 на 5 лет, 12% годовых с ежемесячным погашением. Определить сумму ежегодных выплат.

Решение: 250000*0, 12/(1-(1/(1+0, 12)^5))=67950.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД.

5. Сзд=Спрод-Сзу

6. И=ПСВ-Сздтек

7. И/ПСВ=Тэф/Тэк, Тэф=И*Тэк/ПСВ Сзд=ПСВ-И.

8. Спрод=Сзу+Сзд.

9. Спрод=Сзу-И+ПСВ

10. Сзу=15000

11. Ссмет=45000

12. Соб=55500

13. И=15+45-55, 5=4500р.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

1. Соб=ЧОД/Кд.

2. ЭВД=ПВД-Потери.

3. Расх=усл.пост, услов.перем, резерв.

4. ЧОД=ЭВД-Расх.

5. Кд=доля улуч.*Кд.ул.+(1-доля улуч.)*Кд.земли.

6. ВРМ=Соб(цена продажи)/Рент.дох(аренда).

7. Соб=ВРМ*Ар.

Кд=ЧОД/Сзу

ПОКАЗАТЕЛИ, характеризующие ипотеку:

1. Коэффициент ипотечной задолженности: отношение ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости, т.е., % ИК в общей стоимости объекта. Киз=ИК/С*100%, чем выше значение, тем больше доля заемных средств и меньше собственных.

2. Ипотечная постоянная: отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. Пи=Д(ИК год)/ИК*100%. Условия погашения:

2.1 Пи=i, сумма кредита покрыта, а % нет.

2.2 Пи< i, сумма кредита не будет выплачена, а проценты будут.

2.3 Пи> i, сумма кредита выплачена и % тоже.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ:

ЗАДАЧИ ПО ИПОТКЕ:

4.7 Дано:

70% ЗС к Стоимости, Кд=16%, Кдобщ=18%.

Кд для собственных средств?

Решение:

Кд= α сс* iсс+(1-α сс)*iзс.

0, 18=0, 16*0, 7+0, 3*Ксс.

Ксс=0, 18-0, 16*0, 7/0, 3=22, 6%.

4.9 дано:

ЧОД=35000 год.

Нприб=19%=Кд.

Кр=1750000.

Пи=17%

Доля ип.кр=70%, СС=30%.

Решение: Платежи по долгу=1750000*0, 17=297500. СС=1750000*0, 3=525000. Кдобщ=0.

4.6Дано:

Площадь здания=800.

Свободно из них 200.

А=60р с кв.м.

ОР=36000.

Икр 8% ежем., n=48.

Сзу=60000.

Кип.з.=70%.

Решение:

ПВД=48000*12=576000.

ДВД=48-36=12000.

ЧОД=48000-36000-12000=0.

5 функция:

Икр=55200*12, 1834=672523, 7.

Пи=Долг/.икредит=55200/672524=0, 082=8, 2%.

Соб=Ик/Кип.з.=672524/0, 7=960749.

Сул=Соб-Сзу.