Виды и формы собственности на недвижимость

Форма собственности – понятие, в общем, экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода.

Существуют два основных способа присвоения и отчуждения благ: Индивидуально обособленный – частный, и совместный – общий публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).

Форма собственности – принадлежность земель к субъектам единой общей природы.

Частная: гражданская (отдельных лиц, членов семьи, объединений граждан, фермерского хозяйства, иностранных граждан, лиц без гражданства); юридических лиц (хозяйственных товариществ и обществ, кооперативов, АО, некоммерческих объединений).

Государственная: федеральная (казенных предприятий, гос. учреждений, городов федерального значения и т.д.); субъектов РФ (республики, края и области, унитарные гос. предприятия и т.д.).

Муниципальная – административные районы, города, сельские населенные пункты, префектуры, и т.д.

Рис. 22. Характеристика государственной формы собственности на землю.

Рис. 23. Основное содержание частной формы собственности на землю.

Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную специфику, определяемую социально-экономическими причинами и особенностями соответствующей категории земель. Абсолютной земельной собственности не существует, так как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых, т.е. нельзя возводить строения вблизи водоохранных территорий, наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому назначению и т.п. Так же установлен особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Объектом частной собственности земля может быть лишь в той мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

Земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, следовательно содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

Система гражданско-правовых способов защиты права собственности включает:

1. Вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:

~ виндикационный иск;

~ негаторный иск;

~ иск о признании права собственности.

2. Обязательственно-правовые способы, когда между сторонами существует договорное или внедоговорное обязательство, они содержат:

~ договорную ответственность;

~ обязательство вследствие неосновательного обогащения;

~ обязательство вследствие причинения вреда.

3. Иные способы, применяемые при:

~ недействительности сделок;

~ объявлении гражданина умершим или признании его безвестно отсутствующим;

~ исках к государственным и муниципальным органам.

Виндикационный иск – способ защиты права собственности, с помощью которого собственник может истребовать свое имущество из чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск невладеющего собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в натуре сохранившейся индивидуально-определенной вещи. Ответчик по виндикационному иску – лицо, фактически владеющее имуществом без какого либо основания или по порочному основанию, не охраняемому законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным.

Собственник может истребовать имущество:

1. От добросовестного приобретателя, получившего имущество у лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и не мог знать:

~ Если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери, хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его воли;

~ Если имущество получено безвозмездно, то во всех случаях.

2. От недобросовестного приобретателя – независимо от способа выбытия имущества из владения собственника.

Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя произведенные им отделимые улучшения имущества и получить компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.

Негаторный иск – иск собственника об устранении нарушений его прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:

~ бесспорность прав собственника;

~ незаконность действий, нарушающих права собственника.

Иск о признании права собственности применяется для устранения существующего оспаривания права собственности и для предотвращения возможного в будущем оспаривания. Иск об исключении имущества из описи подается собственником, имущество которого ошибочно включено в опись.