Метод определение ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива

Согласно данному методу ставка капитализации состоит из 2-х частей

On- ставка доходности инвестиций (капитала), являющаяся компенсацией, которая д.б. выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с данным объектом инвестирования.

Of – норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений.

Расчет on:

Ставка дохода на инвестиции определяется методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода (%ставка наиболее надежных банков)

+

Премия (надбавка) за риск вложений в недвижимость (т.е. учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и премия м.б. принята в размере страховых отчислений страховых компаний высших категорий надежности)

+

Премия (надбавка) за низкую ликвидность недвижимости (при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и она м.б. принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке)

+

Премия за инвестиционный менеджмент (чем более рискованы и сложены объекты, тем более компетентного управления они требуют. Надбавка рассчитывается с учетом коэффициента недогрузки и недосбора платежей)

Расчет of:

- если стоимость капитала, вложенного в недвижимость остается неизменной и будет возвращена при продаже объекта, то нет необходимости в расчете of.

- Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала:

- метод Ринга

- метод Инвуда

- метод Хоскольда

Метод Ринга (метод прямолинейного возврата капитала)

(1/n – норма амортизации)

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата расчитывается путем деления 100-%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни. Например: срок – 5 лет. On – 12%. Сумма вложенного капитала в недвижимость 10 000.

Табл. Возмещение инвестируемого капитала по методу ринга

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока.

R = 0, 12 +1/5 =0, 12+0, 2=0, 32

Метод Инвуда (метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции; аннуитетный метод)

Взнос на амортизацию единицы – коэффициент Инвуда

Например: Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда

Метод Хоскольда (метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента)

Например i - 6%, тогда on – 0, 12

Метод связанных инвестиций (инвестиционной группы)

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требования доходности на обе части инвестиций. В этом случае используют метод связанных инвестиций. Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение.

N- доля заемного капитала

Am – ипотечная постоянная (ставка капитализации для заемного капитала)

(1-M) – доля собственного капитала

Ai- коэффициент капитализации для собственного капитала

30.03.2011

1) Рассчитайте суммарную текущую стоимость денежного потока, возникающего в конце года, если ставка дисконта=12%, денежный поток 1-го года 200т.р. 2-0, 3-500т.р., 4-900т.р.

2) Актив, приносящий доход по ставке 15% годовых будет продан через 5 лет за 50% его рыночной стоимости. Рассчитайте К капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций

3) Актив, приносящий доход по ставке 9% будет продан через 10 лет за 60% его нынешней стоимости. Рассчитайте К капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.

4) Рассчитайте К капитализации для аннуитетного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года до 25% и 12%-ной ставке дохода на инвестиции.

5) Рассчитайте К капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года до 25% и 12%-ной ставке дохода на инвестиции

6) Объект недвижимости будет приносить ЧОД в 12 000 у.е. ежегодно в течение 7 лет. Через 7 лет он будет продан за 80 тыс. Рыночная ставка дохода 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

1)PVCF=200/(1+0, 12)¹+500/(1+0, 12)³+900/(1+0, 12)⁴=200*0, 8929+500*0, 6750+900*0, 5921=11106, 428 тыс.руб

2)R=on + 1/n(1-коэффициент потерь первоначальной цены недвижимости)

R=0, 15+1/5*0, 5=0, 25=25%

3) =0, 09+ (1-0, 6)*SFF=0, 09+0, 4*0, 065820=0, 116=11, 6%

4) R=0, 12+0, 75*SFF(4; 0, 12)=0, 12+0, 75*0, 2092344=27, 69%

5) R=0, 12+1/4*0, 75=30, 75%

6)

Но, т.к. потоки одинаковы – имеем аннуитет=>

PVCF=80*0, 452349+12*4, 56376= 90 953

7) Рассчитайте ЧОД для целей оценки. Площадь 1200кв.м. в т.ч. для сдачи в аренду – 1050, незанятая собственником – 900. Рыночная ставка арендной платы 250р за 1.кв.м. К потерь от недосдачи площади – 15%, недосбора – 12%. Чистые прочие доходы – 15 00. Расходы собственника 180 000 т.р. Ао-20 000, коммунальные платежи - 131500, р-ды на финансирование 13500 резерв затрат капитального характера – 15000.

Решение:

ПВД= 1050*250=262500

ДВД=262500*(1-0, 15)(1-0, 12)+15000=196350+15000=211350

ЧОД=211350-131500-1500=64850

8) Определите общий коэффициент капитализации по методу инвест группы. Финансирование: 70% - Собственные ср, 30% - кредит. Требования доходности для привлеченных – 6%, Для собственных – 16%.

К=M*Rm+(1-M)*Re

К= 0, 3*0, 06+(1-0, 3)*0, 16=13%

05.04.11

Ставка капитализации должна удовлетворять 2-м группам интересов:

а) финансовым – ставка капитализации для собственного и заемного капитала

б) физическим – ставка капитализации для здания и для земельного участка

Ипотечная постоянная (Rm) = ипотечные выплаты по обслуживанию долга/ сумма ипотечного кредита

Она м.б. определена по таблице 6-ти функция сложного процента. Она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или равна фактору взноса на амортизацию единицы

Ставка капитализации для собственного капитала (Ai) = годовой денежный поток до выплаты налогов/величина собственного капитала

(3) смотри формулу расчета и рисунок в 1-м вопросе.

Метод ДДП определяет рыночную стоимость недвижимости, как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и остаточной стоимости (реверсии) с учетом корректировки на степень риска их получения. Метод ДДП более сложный и трудоемкий, используется для оценки объектов с нестабильным доходом, однако детальная проработка всех используемых параметров позволяет получать более объективный результат. Если недвижимость находится в стадии строительства и реконструкции – это единственно возможный метод. Сфера применения: когда нестабильна экономика в целом, нестабилен региональные рынок недвижимости или когда специфична сама недвижимость (крупный многофункциональный коммерческий объект, сезонный характер доходов и расходов, нахождение объекта в стадии освоения)

Основные этапы реализации метода:

1.определение длительности прогнозного периода. Прогнозный период тянут до тех пор, пока темпы роста дохода не стабилизируются. В остаточном периоде должны быть стабильные темпы роста дохода или бесконечный поток доходов. Нормальным считается 5 лет.

2. расчет ЧДП для каждого прогнозного года. В принципе дисконтировать могут любой вид дохода. Чаще всего ЧДП.

3. расчет стоимости реверсии остаточной стоимости). Остаточная стоимость чаще всего определяется по модели Гордона.

Кроме того остаточная стоимость м.б. определена как стоимость предполагаемой продажи в период n.

4. расчет ставки дисконтирования

5. определяем текущую стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, т.е. дисконтируем

6. расчет рыночной стоимости путем суммирования суммы текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости остаточной стоимости