Тема: Доходный подход

1. Общая характеристика доходного подхода

2. Метод капитализации дохода. Методы расчета коэффициента капитализации

3. Метод дисконтирования дохода

(1)

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Посмотреть общую характеристику подхода в ФСО №1.

Базовые положения подхода:

1. Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает 2 источника дохода: арендная плате, поступающая от сдачи собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности. Кроме того доход м.б. получен в результате продажи недвижимости в конце периода владения. Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для оценки недвижимости.

2. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна приносить. Основной ценообразующий фактор – будущий доход.

3. В основе подхода положены следующие базовые принципы:

- ожидание

- замещения

- принцип спроса и предложения (через расчет ставки капитализации или дисконтирования)

- принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи

- сбалансированности

4. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

-величину будущих доходов можно достоверно рассчитать

- оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода

-риски, присущие оцениваемой недвижимости можно надежно оценить

5. Основной характеристикой, на которой строится доходный подход выступают будущие выгоды (доходы). Различают следующие уровни дохода:

а) потенциальный валовой доход (ПВД) это доход, который может принести объект при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.

АП – годовая арендная плата (рыночная или договорная)

S – площадь

Т.е. ПВД – это доходы, если все 100% площади будут сданы в аренду.

По объекту оценки рассчитывают как минимум 3 вида площади:

- общая площадь объекта

- площадь, предназначенная для сдачи в аренду

- площадь, не занятая собственником

Для целей оценки целесообразно использовать 2-ю

б) Действительный валовой доход (ДВД)

К потерь – это общие потери от недосдачи площади и недосбора платежей

Иногда, при расчете ДВД учитываются прочие доходы (это доходы не связанные со сдачей площади в аренду, например полученные от предоставления дополнительных услуг).

в) Чистый операционный доход (ЧОД)

Операционные расходы не включают амортизацию, расходы на финансирование объекта, налог на прибыль

Операционные расходы включают 3 вида затрат:

- условно постоянные расходы (расходы, размер которых не зависит от величины коэффициента загрузки объекта: налог на имущество, страховые площади, заработная плата обслуживающего персонала)

-условно переменные, эксплуатационные (расходы, зависящие от степени загрузки объекта: коммунальные платежи, охрана, уборка мусора и др.)

- расходы на замещение (резервы затрат капитального характера) – это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете, хотя большинство владельцев в действительности этого не делают.

6. ционный доход (ЧОД)

тся прочие доходы (это доходыЮ не связанные со сдачей площади в аренду, например полученные от В рамках доходного подхода используется 2 группы методов:

а) капитализации

б) дисконтирования