Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
|
|
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.22 лесхоза и 79 лесниеств.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Долгова: в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке. Классификация способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Методы классификации недвижимости:
Иерархический – последовательное, по ступеням, разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. В основе метода принцип дерева целей. Например:
1.1.1. свободные земельные участки по назначению
1.1.2. природные комплексы для их эксплуатации
1.1. естественные (природные) по происхождению 1.2. искусственные (постройки)
недвижимость
Фасетный – предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы.
Семинар 02.03.2011
Затратный подход к оценке недвижимости
V – cn-nm недвижимости
LV – cmоимость земельного участка
(IV-D) – стоимость улучшений
IV – восстановительная стоимость улучшений
D – совокупный износ (физический износ, функциональный износ, внешний (экономический) износ)
Износ бывает устранимый (исправимый) и неустранимый (неисправимый). Износ считается устранимым если недостатки можно устранить физически и делать это экономически целесообразно. Внешний износ зачастую является неустранимым.
Задача: оценить офисное здание (задача гипотетическая, т.к. здесь присутствуют все виды износа). Совокупный накопленный износ будет определяться методом разбиения. Метод разбиения используется чаще всего и предполагает оценку 10-ти видов износа (на практике все вместе они не встречаются). СМ ЗАДАЧУ ДЛЯ ВОРОСА К ЭКЗАМЕНУ: МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИЗНОСА.
Расчет (3 этапа):
1) определяем восстановительную стоимость здания на дату оценки. Для этого будем использовать поэлементный метод (по элементам здания).
Формула: восстановительная стоимость = прямые издержки + косвенные издержки + прибыль предпринимателя = 143 400+10 000+21500= 174900
2) Определяем совокупный накопленный износ методом разбиения
При этом определить должны 10 видов износа.
2.1.физический износ =
2.1.1. физический устранимый (отложенный ремонт)
Этот вид износа может рассчитываться 2-мя способами:
- по сумме ремонтно-строительных работ по устранению повреждений
- на основе данных о степени и объеме повреждений строительных элементов
Воспользуемся 1-м
| виды ремонта | восстановительная стоимость | стоимость исправления | остаточная восстановительная стоимость |
| покрытие | |||
| внутренняя отделка | |||
| итого стоимость отложенного ремонта | 2000 |
2.1.2.Физический неустранимый износ
а) неустранимый функциональный ремонт короткоживущих элементов здания
будем считать, что фактический возраст здания 10 лет
| короткоживущие элементы здания | остаточная восстановительная стоимость | фактический срок эксплуатации | нормативный срок эксплуатации, лет | степень износа, % | сумма износа |
| покрытие | 10/15*100=67% | 2000*0, 67=1340 | |||
| кровля | 67% | ||||
| подвесные потолки | 33% | ||||
| полы | 50% | ||||
| внутренняя отделка | 200% | ||||
| наружная отделка | 50% | ||||
| водоснабжение и канализация | 50% | ||||
| сантехприборы | 50% | ||||
| электроснабжение | 50% | ||||
| электроарматура | 50% | ||||
| теплоснабжение | 67% | ||||
| отопительные приборы | 67% |
43500 23680
б) неустранимый физический долгоживущих элементов здания (износ)
-Восстановительная стоимость 174900
-Стоимость устранимого физического износа 2000
-Остаточная восстановительная стоимость коротко живущих элементов 43500
здания с неустранимым физическим износом
-Восстановительная стоимость долгоживущих элементов здания 174900-2000-43500=
с неустранимым физическим износом =129400
-Фактический возраст здания 10 лет
-Типичный срок физической жизни здания 75 лет
-% неустранимого физического износа 10/75*100=13, 33%
Неустранимый физический износ долгоживущих эл-тов здания 129400*0, 1333=17253
2.2. Функциональный износ =
2.2.1. Устранимый функциональный износ
a) функциональный устранимый добавления
Добавление – это позиция, которой нет в существующем здании, но без которых здание не соответствует современным функциональным стандартам
Отсутствие кондиционера
- Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки 1500
-Стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, 1100
если бы строительство велось на дату оценки
Итого устранимый физический износ добавления 400
б) устранимый функциональный износ – замена или модернизация
Замена (модернизация) – элементы, которые выполняют ещё свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам функционирования – электроарматура
-Стоимость существующей электроарматуры, включенной в 1500
восстановительную стоимость
-Неустранимый физический износ коротко живущего элемента – арматуры 750
-Стоимость работ по монтажу 800
-Возврат материалов 0
-Стоимость установки новой электроарматуры 1600
Итого неустранимый физический износ замена 1500 – 750 +800 – 0 +1600 = 3150
в) Устранимый функциональный износ сверхулучшение
Сверхулучшение - это позиция и элементы здания, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. В нашем примере это установка микроклимата. Экономически целесообразно переоборудовать складское помещение в офисное.
-Текущая восстановительная стоимость складской площади 8000
-Физический износ (8000*0, 15 – средний процесс износа) 1200
-Стоимость ликвидации склада (900 - 20) 880
-Итого функциональный устранимый сверхулучшения (8000-1200 +880) 7680
2.2.2. Функциональный неустранимый
a) функциональный неустранимый недостатки (т.е. сюда относятся позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть)
В нашем случае это установка сигнализаци
Чистая потяря дохода: теряем 0, 5 с метра
4000*0, 5 = 2000
Коэффициент капитализации для зданий – 10%
Капитализированная чистая потеря дохода 
Стоимость установки системы сигнализации 25 000
Итого функциональный неустранимый недостатки 5000
b) функциональный неустранимый недостатки (т.е. позиции включенные стоимость нового строительства, но которых быть не должно)
У нас это высокие потолки:
Стоимость нового строительства (избыточные позиции) 174900-172900 = 2000
Физический износ 15% 0, 15*2000 =
Текущая стоимость дополнительных издержек владельца 500/0, 1 = 5000
Итого неустранимый функциональный....
с) Функциональный неустранимый сверхулучшение
Восстановительная стоимость сверхулучшений 5000
Относящийся физический износ 5000*0, 15 = 750
Стоимость добавляемых издержек владельца 0
Стоимость, добавляемая за счет сверхулучшений 0
Итого функциональный неустранимый сверхулучшения 5000-750 = 4250
2.3. Внешний (экономический) износ
Существует 2 метода оценки:
- капитализация потери дохода, относящаяся к внешним условиям
- сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях
У нас потеря рента из-за близости к экологически неблагополучному предприятию
1*4000*5= 2000
Совокупный накопленный износ: 90138
3. Рыночная стоимость
174 900 – 90138 = 84762
Тема 3: Процесс оценки недвижимости (и для курса оценка бизнеса)
1. Основные этапы процесса оценки недвижимости
2. Правила подготовки отчета об оценке
(1) Процесс ОН – это последовательность действий, обеспечивающих сбор, проверку и анализ данных, применение конкретных методов оценки и оформление результатов в отчет об оценке.
Основные этапы процесса оценки зафиксированы в пункте 4 ФСО №1
Этапы процесса оценки:
I. Постановка задания на оценку:
- идентификация объекта оценки
-выявление имущественных прав на объект оценки (полное право либо частичные права)
-определение даты оценки (то есть дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; дата может быть любой, но чаще всего это дата составления задания на оценки или последнего осмотра объекта). Если оценка является обязательной то с даты оценки до даты составления отчета должно пройти не более 3-х месяцев
- определение срока проведения оценки
- установление цели оценки
- предполагаемое использование результатов
-установление вида стоимости
- допущения и ограничения, на которых основывается оценка (в задании на проведение оценки и в самом отчете об оценке ограничения и допущения должны быть зафиксированы) не менее страницы
II. Заключение договора на проведение оценки
-график работ по оценке
-источники, способы и затраты на сбор информации
-выбор оценочной методологии
-определение состава группы экспертов-оценщиков
-определение денежного вознаграждения оценщику
-подготовка и подписание договора на проведение оценки
III. Сбор и анализ информации
- осмотр объекта оценки (обязателен, но это нигде не прописано)
- сбор общих данных (специальных данных)
- проверка полноты и достоверности данных
- анализ и обработка данных
Общие данные
Для ОН Для ОБ
- макроэкономическая информация -макроэкономические показатели
-анализ рынка недвижимости и конкретного -характеристика отраслевого рынка
сегмента рынка недвижимости
-местоположение (то, что вокруг)
Информация, используемая в процессе оценки должна удовлетворять 2-м требованиям (п 19 ФСО №1): достаточности и достоверности
Оценщик использует следующую информацию:
- о политических, экономических, экологических, социальных и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта (ключевым является уместность информации)
- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.
- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, о физических свойствах технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данных бухучета и отчетности и др.
IV. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление расчетов.
Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный или доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик в праве самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов (ФСО №1 п 13, 14, 15 и 21, 22, 23).
Схема применения 3-х подходов к оценке стоимости недвижимости:
Чтобы определить стоимость имущества необходимо определить:
-какова будет стоимость затрат на создание аналогичного имущества
-какова будет доходность от владения имущества
-по какое цене продается аналогичное имущество на рынке
Только после этого можно сделать вывод о возможной стоимости имущества на расчетную дату.
В упрощенном виде стоимость имущества будет складываться из:
-представлений о стоимости продавца, создавшего объект недвижимости
-представлений потенциального покупателя о доходности данного объекта недвижимости
-информации с рынка о реально совершенных сделках с подобными объектами недвижимости
| Дисконтирование |
| Компаундирование |
| Остат.ст |
| доходный |
| сравнительный |
| затратный |
| Дата оценки |
| Время |
| Денежный поток |
V. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определения итоговой величины стоимости (24 пункт ФСО 1)
VI. Составление отчета об оценки
(2) Отчет об оценке – это итоговый документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об ОД, ФСО и правилами ОД, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (ст.3 ФСО №3)
Задачи отчета:
1. Зафиксировать требования действующего законодательства (ст.11 ФЗ об ОД и ФСО №3)
2. Зафиксировать все важные моменты оценки
3. Обеспечить четкую доказательную базу и аргументированность
4. Применить системный подход
Отчет в соответствии со статьей 11 ФЗ составляется в письменной форме.
В мировой практике же существует 4 вида отчета, в т.ч. в устной форме, но без ссылок на эти слова. Также есть короткий отчет, полный отчет и отчет в виде письма.
Российская и мировая практика обычно использует одновременно 2 формы отчета:
1. Полный отчет
2. Сопроводительное письмо (отчет в виде письма заключения о стоимости) – 1 страница
Принципы составления отчета: (см. ФСО№3)
1) принцип существенности
2) принцип обоснованности
3) принцип однозначности
4) принцип проверяемости
5) принцип достаточности
Требования к отчету представлены в статье 11 ФЗ
Ст. 12 ФЗ Достоверность отчета, как документа, содержащего сведения доказательного значения
Ст. 13 Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
ФСО №3 требования к отчету об оценке
1. Требования к содержанию отчета (п8)
2.Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
3. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки расчетов
|
|