Тема 1. Основные понятия оценки недвижимости

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

Конспект лекций по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»

для слушателей заочных курсов

по блоку дисциплин

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2010

Содержание

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 3

1.1. Понятие недвижимости. 3

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки. 3

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды.. 3

1.3. Принципы оценки недвижимости. 4

1.4. Процедура оценки недвижимости. 5

Тема 2. Сбор исходной информации. 7

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта. 8

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация. 8

2.3. Описание объекта оценки. 8

2.4. Анализ рынка объекта оценки. 11

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования. 12

Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости. 14

4.1. Метод капитализации. 14

4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа. 20

4.3. Метод дисконтирования денежных потоков. 22

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости. 27

5.1. Метод сравнения продаж... 27

5.2. Метод валовой ренты.. 32

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости. 33

7.1. Общая характеристика затратного подхода. 33

7.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) 34

6.3. Определение износа объекта недвижимости. 39

6.4. Методы оценки земельных участков. 46

Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 46

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды

В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.

Ø Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ø Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ø Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Ø Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255).

1.3. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов оценки недвижимости: