Обоснование набора ценообразующих факторов

Принимая во внимание все характеристики объекта оценки и результаты анализа наилучшего использования, для оценки рыночной стоимости в рамках применения сравнительного подхода используются следующие основные ценообразующие факторы:

- качество прав (наличие обременений, и пр.);

- условия финансирования. Необходим анализ формы платежа, в том случае, если платеж выражается не в денежной форме, необходим пересчет эквивалента в денежные средства;

- условия рынка (изменения цен во времени, отличие стоимости предложения от цены сделки). Данный фактор отражает изменение величины стоимости с течением времени. Кроме того, в качестве исходной информации могут использоваться предложения к продаже, а не данные о фактически заключенных сделках. При этом необходимо произвести анализ рыночных условий торга при совершении переговоров типичных сторон договора купли-продажи;

- местоположение. При анализе коммерческой недвижимости особое внимание уделяется местоположению объектов.

Например, для объектов коммерческой недвижимости фактор местоположения играет основополагающую роль, так как разные районы расположения обладают разным потенциалом прибыльности;

- физические характеристики и архитектурно-планировочные решения (состояние, этаж расположения);

- размеры и форма объекта. В связи с тем, что стоимость 1 кв. метра объекта с меньшей площадью обычно выше 1 кв. метра помещения большей площади, особое внимание уделяется анализу размеров и формы помещений;

- степень соответствия варианту наилучшего использования помещений. Данный фактор определяет вероятность возникновения затрат для покупателя, связанных с приведением объекта в соответствие с вариантом наилучшего использования, что определенно имеет свое отражение в величине рыночной стоимости;

- потребность в ремонте. Данный фактор связан с необходимостью или отсутствием таковой устранения признаков физического износа.

Формирование элементов сравнения, выбор удельных единиц сравнения

Определив основные ценообразующие факторы, способные оказывать влияние на величину стоимости по объекту оценки, необходимо отобрать элементы сравнения в соответствии с которыми будет производиться анализ предложений к продаже. Для целей настоящей оценки с учетом особенностей каждого из оцениваемых объектов выбраны следующие элементы сравнения:

Таблица 11 Выбор элементов сравнения

Единицы сравнения – это некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

В качестве удельной единицы сравнения для целей настоящей оценки выбрана величина стоимости за 1 кв. метр общей площади помещения, так как объекты-аналоги могут обладать различными показателями общей площади, а использование таких данных способно привести к погрешности полученных результатов.