Сведения о применяемых для оценки подходах и методах

Для определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом применялся метод сравнения продаж, для реализации которого использована информация о стоимости предложения сходных объектов. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. В настоящее время сведения о фактической цене продажи предмета сделки не подлежат обязательному раскрытию. Поэтому для оценки недвижимости сравнительным подходом на основании цен сделок не всегда возможно подобрать адекватные аналоги. В то же время, предложение на продажу объекта является своего рода публичной офертой. Это адресованное неопределенному кругу лиц и содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля оферента заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется. Лицо, совершившее необходимые действия в целях акцепта публичной оферты (например, приславшее), вправе требовать от оферента исполнения договорных обязательств. С учетом данного обстоятельства, для осуществления оценки сравнительным подходом, с допущением о возможности торга к расчету принимается стоимость предложения объектов-аналогов.

Доходный подход в данном случае не использовался, так как в условиях текущей экономической ситуации денежный поток от операционной деятельности не может быть гарантирован как постоянный или стабильно растущий. Кроме того, нет данных о прогнозных значениях показателей развития экономической ситуации. Эти обстоятельства не позволяют корректно применить метод прямой капитализации или метод дисконтированных денежных потоков.

Обоснованием отказа от использования затратного подхода, является тот факт, что предполагаемое использование результатов оценки – совершение сделки купли-продажи. Оценка с точки зрения затрат на создание оцениваемого объекта недвижимости в большей степени отражает намерения и ожидания собственника при создании специализированного объекта, обладающего специфическими особенностями, когда на рынке нет предложений, способных удовлетворить потребности покупателя. Учитывая, что объект недвижимости не является специализированным, в связи с чем оценка стоимости затрат на его создание является нецелесообразной.

Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом