Краткое изложение

Многие банки активно вовлечены в сделки с собственностью, принадлежащей как им, так и их клиентам. Клиенты зачастую используют свою собственность в качестве залогового обеспечения, а также привлекают банковские средства для финансирования покупки или строительства каких-либо объектов. С увеличением степени вовлеченности банков в область собственности увеличивается потребность банков в привлечении соответствующих специалистов в области работы с недвижимостью.

Основная операция банков с собственностью заключается во владении ими своими зданиями, где лишь небольшая часть этой собственности задействована под банковский бизнес. Оставшуюся же часть собственности банк сдает коммерческим организациям или в качестве жилых помещений. Та часть собственности, которая сдается в аренду, учитывается банком как инвестиционная собственность.

В целом банки не преследуют цели создания портфеля инвестиционной собственности за исключением тех случаев, когда доход, получаемый от инвестиционной собственности, существенно превышает доход от обычной банковской деятельности. (Банки, как правило, предпочитают использовать свои средства на банковский бизнес). Инвестиции в собственность подразумевают привлечение средне и долгосрочного финансирования и, таким образом, могут отрицательно сказаться на ликвидности банка.

Собственность может переходить в пользу банка в результате наложения ареста на залоговое имущество по клиентским кредитам. Обычно такая собственность классифицируется как «предназначенная для продажи» (см. Пособие по МСФО 5). Если имущество предназначено для продажи, то его стараются реализовать незамедлительно, так как того требует инструкция Центрального Банка, а именно снижения стоимости этого имущества на балансе данного банка.

Банк вправе принять решение оставить в собственности данное имущество (проведя все необходимые юридические процедуры) как для использования в собственных целях (МСБУ 16), так и в инвестиционных целях (МСБУ 40).

Банк может приобрести здание на этапе незавершенного строительства, когда в пользу банка переходит залоговое имущества кредитного клиента банка. Таким образом, Банк вправе принять решение завершить строительство этого здания, а не продавать его в незаконченном виде. МСБУ 16 рассматривает случаи строительства или разработки зданий для дальнейшего использования в инвестиционных целях. После завершения строительства или разработки здания данное имущество должно быть переведено в разряд инвестиционной собственности и в данном случае будет применяться МСБУ 40.

(В соответствии с ежегодными процедурами КМСФО за 2007 год, предусматривается, что строящаяся инвестиционная собственность должны учитываться в рамках МСБУ 40).

Однако МСБУ применяется к существующей инвестиционной собственности, которая находится в стадии реконструкции для дальнейшего использования её в качестве инвестиционной собственности.

Применение МСБУ 40 также встречается, когда банку принадлежат дочерняя компания, ассоциированная или совместная компания, которые напрямую занимаются инвестиционной собственностью. В результате в консолидированной отчетности будет отражаться инвестиционная собственность.

Банковские клиенты также могут заниматься инвестиционной собственностью. Таким образом, анализ их финансовой отчетности, составленной по МСФО, потребует знания МСБУ 40.

Вопросы, которые беспокоят банкиров

МСФО, в первую очередь, рассматривают экономическую стоимость и прибыль транзакций, тогда как банкиров в основном волнуют ликвидность и денежные потоки.

Инвестиционная собственность – это средне- и долгосрочные проекты. Не исключено, что притоки наличности будут минимальными или будут отсутствовать вовсе до тех пор, пока данное имущество не будет достроено и сдано в аренду третьим лицам. Поэтому от разработчика может потребоваться финансирование проводимых работ на достаточно продолжительные промежутки времени пока начнет появляться компенсация произведенных расходов, при чем в результате не исключено возникновение проблем с ликвидностью.

Для отслеживания возможного спада в процессе разработки необходимо периодически пересматривать объемы необходимого финансирования, таким образом, любое потенциальное снижение в размерах арендных платежей будет незамедлительно выявлено, и будут предприняты соответствующие меры.

Следующий вопрос, который беспокоит банкиров, в связи с инвестиционной собственностью, это скрытые убытки, получаемые в результате недостаточного прогресса, или ошибок, допущенных на начальных или средних стадиях процесса строительства, которые проявляются в последующих отчетных периодах как излишние издержки.

Кредитные офицеры должны хорошо разбираться во влиянии МСБУ 40 на финансовую отчетность клиентов. В тех случаях, когда клиенты ведут учет на основе принципа справедливой стоимости для оценки и учета инвестиционной стоимости, в финансовой отчетности будет отражаться прибыль даже нереализованная. Эта нереализованная прибыль не генерирует денежных потоков, и может обернуться убытками в последующих периодах в случае возникновения существенной переоценки.

Привлекаемые клиентом оценщики имущества должны быть согласованы с банком, и признаваться как квалифицированные специалисты по оценке имущества данного типа в данном месторасположении.

Клиенты должны будут предоставлять результаты профессиональной оценки, проведенной на основании всех допустимых методов, как-то: «Метод по доходу», по результатам которого можно проанализировать будущие денежные потоки на предмет их возможного обесценения.

Клиенты могут использовать затратную модель для оценки своей инвестиционной собственности (при этом на период строительства имущества они должны будут учитывать его в соответствии с МСБУ 16). Любые суммы списания на обесценение должны быть тщательно изучено банком для выявления возможного риска для банка в рамках кредитного договора.