Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима если инвестиционный проект является либо самостоятель­ным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяе­мых а затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел­лектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

♦ определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро­ванной суммы;

♦ рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственно­сти;

♦ оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательно­сти проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оце­нена по множеству факторов:

-ситуация на рынке инвестиций;

-состояние финансового рынка;

-профессиональные интересы и навыки инвестора;

-финансовая состоятельность проекта;

-геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестицион­ной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в ана­лизе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его исполь­зования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результа­ты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку оку­паемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать ин­формацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответ­ствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопре­деленности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, ос­нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы расче­та экономической эффективности капитальных вложений предусматри­вают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э_о)

Э_о=П/К

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т)

Т=К/П

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Э_с), ос­нованный на минимизации приведенных затрат,

Э_с=С + Е_н - К

где К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финан­сирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что пото­ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несо­поставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.