На рынке жилья в г. Томске

В графе 1, при указании наименования организации, следует указать ее организационно-правовую форму. Стоимость оказываемых услуг может быть указана в стоимостном виде или в процентах к стоимости сделки. В графе 5 приводится информация о дополнительном сервисе, предлагаемом фирмой, особых условиях совершения сделок, о страховании рисков и объекта и т.д.

Список риэлтерских компаний должен включать не менее 10 позиций.

2. УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАСЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ: «ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ»

Теоретические основы

Оценка инвестиций в недвижимость основана на учете временной стоимости денег. Вложения капитала в недвижимость носят, как правило, долгосрочный характер, и их эффективность зависит от степени изменения временной стоимости денег, т.е. от соотношения текущей и будущей стоимости денег.

В основе оценки инвестиций в недвижимость лежат следующие основные понятия:

Дисконтирование (discounting)– приведение будущих денежных потоков к текущему моменту времени.

Компаундинг (compounding) – приведение текущих денежных потоков к будущему времени.

Текущая стоимость (PV - present value) – это стоимость будущих денежных потоков (будущей стоимости), приведенных к текущему (начальному) моменту времени.

Будущая стоимость (FV - future value) – это стоимость текущих денежных потоков (текущей стоимости), приведенных к будущему моменту времени.

Норма дисконта, ставка доходности (R - discount rate) - величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени (год, месяц и т.д.)

Эффективная ставка дисконта, эффективная норма доходности (r) - величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени, если начисление процентов (поступление денежных средств) происходит несколько раз в рассматриваемый период.

Аннуитет – (A – annuity) это равновеликие равномерные поступления денежных средств, то есть периодические платежи, осуществляемые через равные промежутки времени в равной сумме.[2]

Соизмерение текущей и будущей стоимости производится с помощью коэффициентов дисконтирования и компаундинга , которые рассчитываются на основе формулы сложного процента:

(4) (1)

где R – норма дисконта (доходности), измеряется в десятичных дробях;

t – число периодов времени (лет, месяцев и т.д.)

Обычно в расчетах R принимается как годовая ставка, показывающая изменение стоимости денег за один год (например, годовая ставка процентов по кредиту). В том случае, если при установленной годовой ставке начисление процентов или поступление денежных средств происходит чаще, чем один раз в год (например, ежеквартально), используется показатель эффективной годовой ставки, которая рассчитывается по формуле:

, (5)

где n – число периодов начисления процентов или поступления денежных средств в течение периода t, для которого установлена ставка R.

Тогда коэффициенты дисконтирования и компаундинга примут, соответственно вид:

(6)

Например, при установленной годовой процентной ставке 12 % и начислении процентов один раз в год коэффициенты дисконтирования и компаундинга при сроке 3 года будут, соответственно, равны:

А при такой же годовой ставке, но при начислении процентов ежеквартально, то есть при использовании годовой эффективной ставки процента, эти коэффициенты будут, соответственно, равны:

На основе рассмотренных выше формул строятся шесть функций, используемых в оценке инвестиций в недвижимость.