Срок экономической жизни, ликвидационная стоимость, физический и функциональный износы, кривые износа для недвижимости

4.1. О сроках экономической службы

Вместо понятия «срок экономической жизни» в российских нормативных документах используются понятие «нормативный срок службы». Отмечу, что в разных нормативных документах эти сроки для одних и тех же объектов даны разные.

Например:

а) в классификаторе ЕНАО максимальный нормативный срок жизни промышленного многоэтажного здания (но не высотного свыше 25 этажей) равен 100 лет, а жилого, особо капитального — 143 года;

б) в классификаторе ОКОФ сроки жизни зданий не оговариваются;

в) в распоряжении Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 276-РП «Об утверждении порядка определения аварийности жилых помещений (домов) в г. Москве)» максимальный нормативный срок службы зданий определен в 150 лет;

г) в справочнике Маршалла и Свифта максимальный экономический срок жилых и коммерческих зданий — 70 лет, промышленных зданий — 60 лет. Эти показатели достаточно условны и, по-видимому, их можно понимать так, что в среднем после этих предельных сроков здания экономической ценности практически не представляют. Но часто это не так, например центр Москвы застроен вполне крепкими домами, возраст которых 120–200 лет, а построенный в 1931 г. 102-этажный нью-йоркский небоскреб Эмпайр Стейт Билдинг (англ. Empire State Building) вряд ли является полностью изношенным, несмотря на данные справочника Маршалла и Свифта.

Эти нормативные сроки жизни обычно учитывают регулярные необходимые ремонты и не учитывают особенности эксплуатации, например агрессивную и влажную среду. Я считаю, что при массовой оценке недвижимости в затратном подходе вполне можно этими деталями пренебречь.

Минимальный срок экономической жизни в справочнике Маршалла и Свифта равен 20 годам.

Сравнение времен жизни других объектов недвижимости, кроме зданий, приведены в приложении 1 для справочника Маршалла и Свифта и классификаторов ЕНАО и ОКОФ.

Я считаю, что за основу вычислений сроков экономической жизни объектов недвижимости в затратном подходе можно взять справочник ЕНАО со следующими изменениями:

а) для долгоживущих объектов недвижимости, срок жизни которых по российским нормам классификатора ЕНАО свыше 100 лет выбирается один срок — 100 лет. Это каналы, железобетонные мосты, метрополитен, башни телевизионные, железобетонные, бетонные плотины и т.д.

б) для короткоживущих объектов недвижимости, таких как передвижные здания, киоски, навесы, деревянно-лежневые дороги, деревянные и металлические градирни и т.д. выбирается срок службы 10 и 15 лет.

в) для остальных объектов недвижимости срок жизни выбирается в интервале 20–70 лет с шагом 5 лет исходя из нормы амортизации соответствующего шифра ЕНАО.

Замечание 7. Как показывает наш опыт, доля суммы балансовых стоимостей промышленных зданий со сроком жизни по российским нормам 100 лет (шифр ЕНАО 10001) на крупных предприятиях в стоимости всех объектов недвижимости составляет около 30 процентов. В настоящее время аудиторы Большой четверки требуют при оценке ОС для целей МСФО начисление износов зданий производить в строгом соответствии с данными американского справочника Маршалла и Свифта, где максимальный срок службы зданий определен в 70 лет, что занижает стоимость российских ОС для целей МСФО, особенно построенных 40-50 и более лет назад, а таких зданий большинство на российских предприятиях. В России климат более суровый, чем в США и, соответственно, промышленные здания строились более капитальными. Поэтому предлагаемых в статье модифицированные кривые износов являются более адекватными российским реалиям, чем кривые американского справочника Маршалла и Свифта.

4.2. Ликвидационные стоимости

В справочнике Маршалла и Свифта в случае массовой оценки недвижимого имущества предлагается использовать ликвидационную стоимость, равную 20 процентам от восстановительной стоимости. В нашей системе ASIS® применена та же схема.

4.3. Модифицированные кривые (таблицы) обобщенного износа для недвижимого имущества справочника Маршалла и Свифта, и их реализация в системе ASIS®

В отчетах оценщиков обычно утверждается, что физические износы для зданий якобы вычислялись либо по Правилам оценки физического износа зданий (ВСН 53-86(р), М., 1990), либо по УПВС (что практически одно и то же) на основе натурного обследования здания по конструктивным элементам. Ниже приведен фрагмент и таблица вычисления износа из типичного отчета оценщика:

Физический износ здания следует определять по формуле

где

Ф и — физический износ здания, %;

Ф ki — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания.

Для определения физического износа отдельного здания используют соответствующие этому зданию таблицу удельных весов отдельных конструктивных элементов из соответствующего сборника УПВС 1970 г. выпуска, а также таблицу износов отдельных конструктивных элементов в зависимости от состояния (табл. 3).

Таблица 3

Легко заметить, что приведенную методику на самом деле невозможно применить ко всем зданиям даже среднего предприятия из-за огромной трудоемкости сбора необходимой информации по конструктивным элементам, обычно на самих предприятиях отсутствующей, и необходимости детального обследования самих зданий. Во всех отчетах, которые мне приходилось читать в качестве рецензента, обычно имелся пример расчета физического износа одного здания, про другие же здания говорилось, что расчет проводился аналогично, но при этом никаких данных для расчета износов не приводилось.

Утвержденной методики начисления физического износа сооружений и передаточных устройств в России вообще нет. В отчетах обычно говорится, что для них применялся метод эффективного возраста. Но каким образом и на основе каких источников выбирался оценщиками этот самый эффективный возраст для сооружений и передаточных устройств, в отчетах не говорится ни слова. В лучшем случае оценщики ссылаются на данные самого предприятия. Естественно, в них ничего не сказано об алгоритмах вычисления износов для квазиспециализированных объектов недвижимости с отсутствующими техническими характеристиками.

Можно утверждать, что расчет физического износа объектов недвижимости в подавляющем числе отчетов по оценке бизнеса предприятия является фикцией, фальсификацией.

В справочнике Маршалла и Свифта приведены 10 кривых износа для объектов нежилой коммерческой и промышленной недвижимости со значениями времени жизни 20–70 лет, которые я дополнил разработанными по аналогии еще тремя кривыми.

Кривая со сроком жизни 100 лет (отсутствующий в справочнике) построена нами по аналогии для российских долгоживущих объектов промышленной недвижимости, срок жизни которых по российским нормам классификатора ЕНАО свыше 100 лет.

Кривые со сроком жизни 10 и 15 лет (отсутствующие в справочнике) построены по аналогии для российских короткоживущих объектов промышленной недвижимости, таких как передвижные здания, киоски, навесы, деревянно-лежневые дороги, деревянные и металлические градирни и т.д.

Дополнительно введена кривая со сроком жизни 65 лет.

Кривые разработаны специалистами компании «Маршалл и Свифт» на основании исследований по обесценению неспециализированных зданий. Я считаю, что для массовой оценке недвижимости при оценке затратным подходом бизнеса предприятий эти кривые для американских зданий можно применить к российским как к неспециализированным, так и к специализированным и квазиспециализированным объектам недвижимого имущества.

Эти кривые привязаны в системе ASIS® к шифрам ЕНАО зданий, сооружений и передаточных устройств с близкими сроками жизни (в справочнике Маршалла и Свифта кривые даны с интервалом жизни, в основном, 5 лет).

Соответствующие 14 таблиц износа по объектам недвижимости приведены в приложении 3.

Такой способ оценки объектов специализированной и квазиспециализированной недвижимости позволяет существенно сократить трудовые затраты без ухудшения (в среднем) качества при массовой оценке ОС средних и крупных предприятий и является, по сути, согласно моему мнению, единственно возможным.