Об оценке объектов недвижимости. Вычисление восстановительной стоимости

К специализированным объектам недвижимости относятся промышленные здания, которые практически не продаются на рынке. Коммерческие здания (жилые здания, склады, магазины, здания санаториев, домов отдыха и т.д.) имеют рынок, и их можно отнести к неспециализированным объектам, а их стоимость рассчитывать с использованием сравнительного или доходного подхода наряду с затратным.

Сооружения и передаточные устройства отдельно обычно не продаются, поэтому они также относятся к специализированным ОС.

Для оценки стоимости специализированных объектов недвижимости в рамках затратного подхода при оценке бизнеса предприятия предлагается использовать то же понятие справедливой стоимости, что и для специализированных машин и оборудования, которая равна амортизированным затратам замещения (АЗЗ).

Таким образом, для специализированных объектов недвижимости сначала нужно вычислить восстановительную стоимость, а затем рассчитать обобщенный физический износ на основе сроков полезного использования и затрат на ликвидацию объектов.

В МСФО 16 для систематического списания стоимости актива на протяжении срока его полезной службы в методе АЗЗ оценщику предлагается выбрать один из трех способов: линейный способ, способ уменьшаемого остатка и так называемый способ суммы изделий. На практике применяется, как правило, только первый способ.

Для вычисления восстановительной стоимости объектов недвижимости, по которым заказчиком была предоставлена достаточная техническая информация для расчетов, используется введенную в систему ASIS® информацию из оценочных справочников по недвижимости компании «КО-ИНВЕСТ» (см. https://www.coinvest.ru/), фактически приобретших статус справочного стандарта. Справочники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) [10] также введены в систему ASIS®, и мы их используем только тогда, когда не можем найти аналог для расчета в справочниках «КО-ИНВЕСТ».

Те объекты недвижимости оцениваемого предприятия, по которым аналоги в вышеупомянутых справочниках отсутствуют либо технические параметры оцениваемых объектов неполны, я отношу к квазиспециализированным объектам недвижимости.

Алгоритмы расчета восстановительной стоимости для них мы используем те же, что и при вычислении восстановительной стоимости специализированного и квазиспециализированного движимого имущества (см. разд. 1).

Для оценки стоимости специализированных объектов недвижимости и их износов при оценке бизнеса нами предлагается использовать модифицированный метод АЗЗ.

Промышленное специализированное здание служит для защиты от непогоды, для поддержания нормальной температуры, влажности, освещенности для работников, обслуживающих оборудование в здании. Ясно, что ценность такой оболочки для продолжения бизнес-процессов с течением времени меняется не радикально и мало зависит от состояния окраски, наличия выбитых окон, протечек и т.д. Ценность такого здания зависит в первую очередь от ценности машин и оборудования, заключенных в здании, потоком приносящих ими (вместе с обслуживающим персоналом) доходов. И что новое здание, что относительно старое здание выполняют свою функцию по защите оборудования в них практически одинаково успешно.

Пример. Рассмотрим два одинаковых цеха с одинаковым новым оборудованием внутри них, специализированные здания которых выполнены по одинаковому проекту, срок экономической жизни которых 60 лет. Отличие состоит в том, что одно здание новое, а другое прослужило 30 лет. Очевидно, что с точки зрения доходного подхода стоимость старого здания существенно больше, чем половина стоимости нового здания, вычисленной при линейном способе начисления амортизации.

Возникает задача выбора наиболее адекватной формы кривой, соответствующей реальному износу зданий. В начале эксплуатации форма кривой для зданий должна быть выбрана выпуклой вверх, и износ может даже совсем не начисляться. Для них нормальная поддержка их условий эксплуатаций и регулярный ремонт может компенсировать, замедлить и даже устранить износ в начале эксплуатации.

Такие кривые износа были разработаны для американских зданий компанией «Маршалл и Свифт», которые я предлагаю использовать для оценки соответствующих по времени жизни российских зданий, а также для сооружений и передаточных устройств (об этом см. ниже). Конечно, для отдельных объектов использование кривых износов может дать существенную погрешность, но в целом для всего предприятия, погрешность, по моему мнению, будет небольшой.