Исходные данные. Затратный подход. Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х

Затратный подход. Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь Х кв.м. Коммунальное обеспечение: здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Этажность: Х этажей и подвал

Площадь общая: Х кв.м.

Площадь полезная: Х кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная): 90% от полезной площади

Строительный объем: Х куб.м.

Фундаменты: ленточные, бутобетонные

Стены: из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм

Перекрытия: из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам

Перегородки: кирпичные

Кровля: из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам

Утеплитель: засыпной керамзит

Лестницы: из сборных железобетонных элементов

Полы: мраморные, паркетные, из керамической плитки

Окна: деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления

Двери: деревянные

Наружная отделка: штукатурка, окраска

Внутренняя отделка: улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и масляными красками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет за 1 кв.м. составляет…. руб. (данные на конкретный момент времени собираются самостоятельно на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-4. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС). Информация из сборника № 28 представлена в Приложении В - 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в Приложении В-2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении В-3. Недостающие данные для выбора коэффициентов взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов. В расчетах учесть, что Свердловская область относится к 2 климатическому району и 3 территориальному поясу.

Доходный подход

В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков, провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажнуюцену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта составляет Х руб. за кв.м., при условии, что Х руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут завершены в течение первого года и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и практически достигнет в третий и последующие годы загрузки 95%.

Эксплуатационные расходы составят Х руб. за 1 кв.м. нормативной площади.

Все расчеты по доходному подходу оформить в виде таблицы, представленной в Приложении В-5.

Сравнительный подход.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

Изучение рынка и выбор предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

Корректировка цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж необходимо провести исследования и анализ рынка нежилой недвижимости. В данной работе необходимо выбрать в качестве аналогов 3 здания офисных центров. Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:

на объем передаваемых прав на здание;

на финансовые условия;

на условия продажи;

на дату продажи;

на местоположение;

на площадь здания;

на состояние помещений;

на наличие парковки, охраны и т.д.

Обоснование корректировок:

Объем передаваемых прав на здание.

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

Корректировка на условия продажи.

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами нет никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Однако в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов необходимо провести корректировку (по данным риэлторских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения на 5-10% в меньшую сторону).

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи.

Корректировка на местоположение.

Корректировка по данному фактору может составлять 5%- 20%.

Корректировка на состояние объекта

Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов дается от 0-20%.

Корректировка на наличие-отсутствие дополнительных улучшений (Парковка, охраняемая стоянка, остановки пассажирского транспорта).

Веса аналогов.

Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.

Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа для офисного центра представить в таблице, представленной в Приложении 6.

Для сравнительного подхода информацию о ценах продаж офисных помещений за 1 кв.м. площади собрать самостоятельно.

Заключительным этапом выполнения контрольной работы является определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости и обоснование рекомендаций по управлению данным объектом недвижимости.

Таблица 1- Исходные данные для расчетов по вариантам