Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (срок полезной службы) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий срок полезной службы всего здания. Элементы здания можно поделить на два типа:

· долгоживущие элементы – это элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены, подземные коммуникации);

· короткоживущие элементы – это элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка, сантехническое оборудование и др.).

Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки.

Экономическая жизнь (срок экономической службы) — это период времени, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Этот период обычно меньше физического существования здания. Для оценки срока: экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок экономической службы формируется под влиянием факторов:

· физических — темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;

· функциональных — темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;

· внешних или экономических — краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.

Фактический (хронологический) возраст - это период времени, прошедший с момента ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того, он необходим для расчета физического износа долго- и короткоживущих компонентов здания.

Действительный (эффективный) возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и то же время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ. Данный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста объекта с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.

28. 4метода:

• метод сравнения продаж;

• метод сроков жизни;

• метод разбиения;

• нормативный метод.

Метод сравнения продаж является комплексным методом, позволяющим в рамках единого расчета определить величину накопленного износа объекта на основе сопоставления его полной восстановительной стоимости с ценами продажи аналогичных объектов на открытом рынке недвижимости. При использовании этого метода рекомендуется следующая последовательность действий:

1. Выборка продаж сопоставимых объектов, аналогичных оцениваемому объекту по назначению, составу строительных конструкций, характеру улучшений, с приведением цен к дате оценки и сбором информации для определения ПВС аналогичных зданий.

2. Выделение из стоимости единых объектов недвижимости стоимости земли и улучшений для каждого сопоставимого объекта в общей цене продажи каждого объекта-аналога.

3. Расчет ПВС улучшений каждого сопоставимого объекта на дату оценки.

4. Определение величины накопленного износа улучшений в составе объектов-аналогов вычитанием их цен с учетом износа из суммы ПВС по каждому объекту на дату оценки.

5. Определение накопленного износа объекта оценки как средневзвешенной величины износа сопоставимых объектов.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения реальных продаж оценщик имеет возможность выявить реакцию рынка на старение объекта недвижимости и комплексное влияние на его стоимость окружающей среды и собственно характеристик объекта. Чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж используется при расчете износа, тем более точный результат будет получен при определении накопленного износа объекта оценки.

Недостатками метода сравнения продаж являются проблемы расчета полной восстановительной стоимости аналогов на дату оценки при отсутствии документальных источников о составе технических характеристик сравнимых с оцениваемым объектов, а также отсутствие достоверных данных о параметрах земельных участков, на которых расположены объекты-аналоги. Проведение расчетов на основе укрупненных данных может приводить к значительным искажениям расчетов и снижению достоверности полученных результатов расчета накопленного износа. Кроме этого, метод является трудоемким, так как требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но и по определению стоимости земельных участков и стоимости строительства улучшений всех сравниваемых объектов.

Определение износа на основе метода сроков жизни (иначе – метод эффективного возраста) основывается на учете хронологических показателей объекта оценки с учетом этапа жизненного цикла, на котором находится объект оценки. Метод основан на анализе текущего технического состояния оцениваемого объекта, и исходит из предположения о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни объекта (ЭЖ), как физический износ (И_ФИЗ) – к величине полной восстановительной стоимости объекта на дату оценки (ПВС). Из этого отношения получаем следующую формулу физического износа:

, (10)

Заметим, что значение физического износа в выражении (10) представлено в абсолютных величинах и измеряется в рублях (или иных денежных единицах).

Метод разбиения является методом более детального исследования состояния строительных конструкций с выделением устранимого и неустранимого физического износа.

Для оценки физического износастроительный объект разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя при этом:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше аналогичного показателя всего объекта в целом;

• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен этому же показателю всего объекта.

При оценке физического износа исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания различных факторов, приводящих к потере стоимости объекта.

Оценка физического износа начинается с расчета устранимого и неустранимого физического износа короткоживущих элементов. Обычно устранимый физический износ вызывается несвоевременным проведением ремонтных работ, которые в любом случае после покупки недвижимости должен будет осуществить новый собственник объекта. Поэтому часто эти затраты называют «отложенным ремонтом». Прикладное содержание этого понятия в стоимостной оценке основывается на предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости и проведении переговоров сделает корректировку цены приобретения объекта на величину затрат на ремонт, которые он должен будет понести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств. Таким образом, величина устранимого физического износа короткоживущих элементов определяется на основе расчета затрат по данному типу элементов на отложенный ремонт объекта.

Общая величина устранимого и неустранимого физического износа всего объекта определяется как сумма значений износов коротко- и долгоживущих элементов (в денежном выражении).

Нормативный метод, активно использующийся в российской практике оценки физического износа строительных объектов, основывается на применении межотраслевых или ведомственных инструкций. Примером такого рода инструкций являются Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий» (ВСН 53-86 (р). М., Госгражданстрой, 1988). Исследование состояния строительных конструкций на основе указанных нормативов систематически проводится специалистами Бюро технической инвентаризации объектов (БТИ), а также специалистами лабораторий, занимающихся обследованием строительных конструкций.

В Правилах перечисляются визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дается их количественная оценка. В особых случаях нормативами предусмотрено даже вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и сооружений, требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений. Последний способ исследования состояния строительных конструкций чаще всего используется в процессе проведения строительно-технических экспертиз с лабораторными исследованиями. Несмотря на то, что указанные выше нормативы предназначены для исследования объектов жилого назначения, зачастую из-за отсутствия альтернативных вариантов нормативов практикующие оценщики руководствуются ими и при оценке нежилых объектов.

При расчете физического износа улучшений нормативным методом общая величина износа объекта (устранимого и неустранимого) определяется как сумма физического износа отдельных конструктивных элементов объекта с учетом доли полной восстановительной стоимости каждого элемента в общей стоимости объекта.

Следует отметить, что нормативный метод применим только для оценки физического износа объекта. Величина физического износа может быть определена как в денежном, так и процентном выражении.

29. Отчёт об оценке – документ, предоставляемый заказчику, и содержащий подтверждённое на основе собранной информации и расчётов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта недвижимости.

Задачи:

1)выполнение требований действующего законодательства (ст.11 ФЗ + ФСО №3).

2)зафиксировать все важные моменты оценки.

3)обеспечить чёткую доказательную базу и аргументированность

4)применить системный подход.

5)при составлении отчёта оценщик должен придерживаться следующих принципов(см характеристику принципов ФСО №3):

-принцип существенности

-принцип обоснованности

-принцип однозначности

-принцип проверяемости

-принцип достаточности

6)Общие требования к содержанию отчёта (см ст.11 ФЗ)

7)достоверность отчёта как документа, содержащего сведения доказательного значения(ст.12 и 13).

Отчет-не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оц объ оц, используемые стандарты оц, цели и задачи проведения оц объ оц, и иные сведения, кот необходимы для полного толкования результатов проведения оц объекта оц, отраженных в отчете. если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.В отчете д б указаны: дата и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

30. отчет-это документ, установл формы, содерж подтвержденное на основе собран инфо и расчет проф суждение оценщика относит ст-ти объ. В общем случае Отчет должен иметь следующие обязательные разделы: Титульный лист (указ название Отчета, н-р, " Отчет об оценке объекта недвижимости общей площадью 312, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Петровская, д. 7" дата составления отчета, порядковый номер отчета, наименование Оценщика. Заключение о стоимости (является неотъемлемой частью Отчета и содержит изложенное в произвольной форме сообщение Заказчику о результатах проведения оценки. В этой части указывается: основание проведения оценки; наименование Оценщика; наименование, место нахождения и общая площадь объекта оценки; выбранный вариант ННЭИ; цель проведения оценки; итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на дату определения стоимости, (без НДС, отдельно НДС, итого с НДС); ссылка на стандарты, в соответствии с которыми подготовлен Отчет об оценке. Содержание. Раздел 1. " Общая часть". Раздел 2. " Описание объекта оценки" Раздел 3. " Анализ рынка". Раздел 4. " Анализ ННЭИ" Раздел 5. " Расчет стоимости в рамках затратного подхода". Раздел 6. " Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода". Раздел 7. " Расчет стоимости в рамках доходного подхода". Раздел 8. " Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки". Приложение 1. Документы оценщика. Приложение 2. Документы, предоставленные Заказчиком. Приложение 3. Фотографии объекта оценки.