Предварительный договор при продаже недвижимого имущества, договор продажи недвижимости с рассрочкой платежа

Многие покупатели недвижимости довольно легкомысленно относятся к подписанию предварительного договора. А зря: именно предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей сделки.

Согласно ст.429 ГК РФ,

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор[25].

Он может содержать заведомо невыгодные условия, вплоть до того, что неверно составленный договор может быть признан незаключенным или недействительным. Уплаченный по такому договору платеж вернуть будет крайне сложно, если вдруг сделка расстроится.

В случае отказа продавца уплаченная сумма, как правило, возвращается, но встречаются недобросовестные продавцы, которые могут утверждать, что сделка не состоялась по вине покупателя и на этом основании откажутся возвращать уплаченные денежные средства.

Приведем пример: документ не может считаться предварительным договором купли-продажи квартиры, т.к. в нем не согласованы основные существенные условия основного договора - предмет и цена. В этом случае договор считается незаключенным, а незаключенный договор не может быть признан недействительным, т.к. такого договора с юридической точки зрения не существует.

Предложение подписать такой документ однозначно должно вызвать сомнения в честности намерений человека, который пытается продать какой-либо объект недвижимости.

К сожалению, неоднократно получается так, что форму договора покупателю показывали только при встрече, при этом контрагенты (и их представители-риелторы) оказывали психологическое давление, торопили момент подписания, выделяя ограниченное время на изучение условий.

Поэтому рекомендуется пригласить на подписание договора юриста, желательно с опытом работы в сфере в недвижимости. Если человек сотрудничает с настоящим опытным профессионалом, юрист поможет не только выявить несоответствия, но и зафиксировать интересы клиента, неважно, продавца или покупателя по указанной сделке, чтобы договор соответствовал назначению и потом по нему можно было требовать соблюдения условий, исполнения обязанностей.

Статьей 489 ГК РФ предусмотрена возможность оплаты товара в рассрочку.

Однако, при составлении договора купли - продажи с рассрочкой платежа, необходимо знать более дюжины «тонких» моментов, на которые надо обратить внимание.

Ежедневно все мы совершаем те или иные покупки, начиная с приобретения товаров первой необходимости и заканчивая крупными покупками, например, объекты недвижимости и т.д. И даже когда сумма покупки превышает наши возможности, мы продолжаем покупать, заключая договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа - это одна из юридических форм перемещения материальных ценностей от одного лица к другому. Характерная черта этого договора - его возмездность: приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или, иными словами, продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

Сторонами договора могут быть любые участники гражданских правоотношений. По общему правилу, в качестве продавца выступает собственник продаваемого товара, однако продавцами могут быть комиссионеры, агенты, доверительные управляющие и другие лица, получившие необходимые полномочия.

Но что же делать, когда необходимо приобрести товар, а достаточной суммы денежных средств нет в наличии. Тогда мы покупаем товар в кредит, то есть, заключаем договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Что это такое – договор купли-продажи с рассрочкой платежа, и какое определение этому виду договора дает законодатель?

Исходя из положений статьи 488 ГК РФ, В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Указанная статья применяется в отношении двусторонне-обязывающих договоров, предусматривающих встречное имущественное предоставление, (например договор купли-продажи с рассрочкой платежа и пр.) где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание договора, одновременно является должником по встречному обязательству. Согласно указанной статье в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.[26]

В ГК РФ установлено общее правило, согласно которому с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца[27]. Из этого следует, что продавец, выступающий в качестве залогодержателя, имеет право обратить взыскание на товар, проданный в кредит, в порядке, предусмотренном ст. 349 ГК РФ.

Кроме того, при непогашении в положенный срок долга, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров[28], однако, продавец не вправе отказаться от возврата проданного товара, когда сумма платежей должника превышает половину цены товара[29].

На основании изложенного выше, приходим к следующим выводам:

· При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества следует внимательно относиться к содержанию такого договора, так как предварительный договор регулирует правовые аспекты будущей основной сделки.

· При заключении договора с применением положений ст.ст. 488 и 489 ГК РФ следует учитывать, что приобретение недвижимости в кредит или рассрочку имеет много подводных камней и нюансов, следует капк можно лучше изучить законодательство по данным вопросам или обратиться к специалистам.

Обобщая изложенную в разделе информацию, приходим к следующим выводам:

· Недвижимое имущество является объектом гражданских правоотношений. Понятие недвижимого имущества дает Гражданский кодекс РФ, однако, перечень объектов, подпадающих под это понятие, считается открытым и в федеральных законах имеются, помимо, указанных в ГК РФ объектов, другие, применимые для нужд указанных ФЗ.

· По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность недвижимое имущество. Особенностями являются письменная форма и государственная регистрация договора. Основными условиями договора являются предмет и цена, так как без указания хотя бы одного из обязательных условий договора, он считается недействительным.

· При заключении предварительного договора не следует забывать о существенных условиях, так как все условия предварительного договора переносятся в основной. При заключении договора с применением условий о кредите или рассрочке платежа следует указывать цену товара, порядок, сроки и размеры платежей – ведт только при указании этих условий договор о рассрочке платежа будет считаться заключенным.