Понятие и предмет договора продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену.

В нашем случае речь идет о купле-продаже недвижимости, поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.[16]

Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии[17] на основании закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[18]

Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность[19], а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации [20]

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее. Кстати, очень часто в форму договора купли-продажи недвижимости облекаются и сделки по обмену жилых помещений – это не противоречит законам, а схемы действий почти одинаковые.

Итак, структура. Любой договор купли-продажи недвижимости начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора;

- дата и место заключения (город, село, Северный полюс, Антарктида и т.д.);

- информация об участниках заключаемого соглашения (полные и действительные паспортные данные);

- полное наименование сторон договора купли-продажи недвижимости (если среди участников сделки есть юридические лица – например, агентство недвижимости);

- указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:

- предмет договора купли-продажи недвижимости;

- дата его заключения и срок действия;

- порядок расчетов, размер и условия платежей;

- взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости.

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора[21] (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта[22]

Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной.[23]

На основании вышеизложенного, обобщим. В заключаемом договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;

- подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры и.т.д.;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а нормативную, или так называемую балансовую стоимость квартиры.

Стоимость, рассчитанную Бюро технической инвентаризации, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Этот финт делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане при купле-продаже недвижимости желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, минимальную, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включение в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и.т.д.). Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данное жилое помещение не должно быть заложено, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи недвижимости.

Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить на услугах агентств и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе риэлтор, сам себе нотариус». Чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе осуществления купли-продажи недвижимости она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не стоит пытаться обмануть мир: стоит помнить, что скупой платит дважды.

Чтобы купля-продажа недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены.

Таким образом, обобщая вышеизложенные доводы, приходим к следующим выводам:

· По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.[24]

· Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

· Обязательными условиями договора являются предмет и цена. Отсутствие хотя бы одного из существенных условий влечет недействительность договора.

· В договоре купли-продажи при указании цены не стоит «мудрствовать лукаво» и указывать инвентаризационную, кадастровую или иную стоимость, являющуюся ниже рыночной. Указание заниженной цены лишает продавца возможности получить рыночную стоимость продаваемого имущества, а покупателя – статуса добросовестного покупателя.