Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не од­ним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использова­ния объекта недвижимости соответствует определенная величина его сто­имости, то перед проведением оценки выбирается один способ использо­вания, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анали­за состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное исполь­зование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использо­вание, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, фи­нансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически

допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выпол няется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов исполь зования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов исполь зования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, огра ничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в дан­ной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осу­ществимое и разрешенное законом использование будет давать приемле­мый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансо­во осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании изложенного и учитывая назначение объекта оценки, определяется рыночная стоимость, и текущее использование рассматри­вается по прямому назначению - как здание склада или автогаражных боксов.

Определение рыночной стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения зат­рат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразность применения каждого из подхо­дов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода опреде­ляются в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.