Чистая текущая стоимость доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)

1.Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя

из ставки дисконтирования периода возникновения доходов. 2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3 Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД = пд-пз,

где ПД - суммарные приведенные доходы; ПЗ - приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Пример. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту недвижимости «Восток» (табл. 11.2). Ставка дисконтирования - 5%.

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом. Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиции в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта недвижимости «Восток» (табл. 11.3).

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и и прибыльного может превратиться в убыточный.

□ 11.3. Ставка доходности проекта

Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к

другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной

величине инвестиций:

Ставка доходности объекта «Восток» составляет: (764: 2000) • 100% = 38, 2%, или 2764: 2000 = 1, 38.

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значен чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимально ставкой доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагаемый поток доходов составит 100, 200, 300 (табл. 11.4). Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, - 10%.

Объект А Объект Б

СДП = 155: 900 • 100 = 17, 2%. СДП = 157: 325 • 100 = 43, 3%.

Для инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в 2, 5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель. Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.