Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Доходный подход к оценке земельных участков






Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный метод широко используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения (или уже разрабатываемых), а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозного периода. В связи со спецификой объекта оценки продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико- экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством. Расчет ставки дисконтирования основан на учете:

• доходности эксплуатации месторождения;

• степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр;

• степени риска разработки данного месторождения.

Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующей выполнению определенного этаг работ, т.е. в неполучении запланированного для данного этапа рабе результата. Величина данного риска может рассчитываться умно) нием вероятности получения отрицательного результата для определи ного этапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторо дения) на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальны затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентнго дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чегов величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Рентный доход

Стоимость земли =..............................................................................................................

Коэффициент капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. Особенность коэффициента капитализации, используемого при оценке земли, в том, что он состоит только из одной части - ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящее время имеются четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Расчет коэффициента капитализации. Первый подход - это рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованны-ми и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% (3% - средняя учетная ставка в этой стране). Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хо-яистве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочным валютным депозитам.

В настоящее время денежный рынок в России характеризуется значи-льной нестабильностью, поэтому данный метод расчета коэффициента капитализации использовать сложно.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственной кадастро. вой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводит-ся капитал в сельском или лесном хозяйстве. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умноже­ния расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет

Третий подход - расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке земель в г. Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку. Например, муниципальные оценщики Моском- зема при расчете стартовой стоимости права заключения договора арен ды в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную став ку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой ва люты;

•региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижи мость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся опреде ленным экономическим и социальным положением. Для Москвы региональ ный риск составляет 3-5%, одно из минимальных значений по России;

• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Экспертная оценка данного риска для прав долгосрочной аренды на московском земельном рынке составляет 7%.

Четвертый подход основан на методе рыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.


При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные, которые можно бпать как до, так и после налогообложения. Главное условие, необходимое при расчетах, - потоки денежных средств от использования оценива-мого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неверно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата - это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

где А - величина годовой арендной платы за земельный участок; Аб - базовая ставка арендной платы за 1 м2; Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр - коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка; S - площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель-Ого налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому, и величинах арендной платы. Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эф фективного использования земельного участка;

• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участ ке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчи таны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объек та недвижимости (земельного участка с улучшениями).

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок экономической жизни - 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

• в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л бензина;

• средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

• с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение.

1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 • 5 = 177 000 долл.

2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 16%+ (100%: 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 177000 • 0, 2711 = 47984, 7 долл.

4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0, 06 = 60480 долл.

5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся наземельный участок: 60480 - 47984, 7 = 12495, 3 долл.

6. Определяем стоимость земельного участка:

12495, 3: 0, 16 = 78095, 63 долл. Таким образом, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и про­должительность их экономической жизни. Данный метод также применяется для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.