Европейские стандарты оценки

Европейская группа оценщиков основных фондов (TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г. После слияния с аналогичной организацией EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков» (The European Group of Valuers sociations - TEGОVA). Одной из главных целей при создании этой организции было создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза. В настоящее время членами TEGОVA являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию (Российское общество оценщиков), Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию и Албанию.

JOVA работает в тесном сотрудничестве с Международным комитет по стандартам оценки.

Осоренности Европейских стандартов. Одной из главных особенностей Европейских стандартов оценки (ЕСО) является их ориентация на оценки, выполняемые для целей составления финансовой бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым европейским законодательством.

Указывается на возможность распространения их действия и на виды оценок, выполняемых в общественно значимых целях.

С точки зрения рядового оценщика и клиента-потребителя оцен услуг настоящие стандарты являются ориентиром, устанавливают нимально допустимый уровень качества выполнения оценки, o6vcn ныи статусом и квалификацией оценщика, содержанием договора на выполнение оценки и отчетов об оценке, а также применяемыми методическими подходами к оценке в конкретных ситуациях.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЭС. Цели ЕСО - это обеспечение:

• помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

• согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

• стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

• точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;

• повышения понимания роли оценщика;

• установления процедур, обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Международные стандарты оценки, изданные МКСО, должны поддерживаться в тех странах ЕС, где они совместимы с национальным законодательством, для того чтобы гарантировать согласованность оцен соответствии с лучшей мировой практикой.

В соответствии со статьей 110 Римского Договора от 1957 г., а последующими договорами, TEGoVA поручено устанавливать ста ты, которые являются совместимыми с интернационализацией для активности и мировой торговли. GATT (General Agreement on Тгг Tariffs - генеральное соглашение по тарифам и торговле) особо оговаривает необходимость соблюдения международных стандартов вовсех случаях, когда это необходимо, для обеспечения ясности понимания содержания дискриминации, что является двумя ключевыми областями реализации торговли.

В то же время Международные стандарты оценки разрабатыв тесном сотрудничестве с МКСО и ЕГАО, которые поддерживак принципы свободной конкуренции и развития мировой торговли. Если требования ЕСО сильно отличаются от МСО, то в тексте стандартов приводятся соответствующие комментарии. Следует также отметить, что ЕСО отличаются большей детальностью изложения, и в них также освещаются вопросы, которые не рассматриваются в МСО, однако по своим основным принципам они сходны с МСО.

Европейские стандарты оценки (так называемая «Голубая книга») были приняты в последней редакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствием данных стандартов Международным стандартам оценки, а также другие вопросы, связанные с квалификацией оценщика и с его профессиональной этикой. В Стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основые подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт также включает определение основных целей оценки и баз оценки, а также определениеразличных видов стоимости, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

Стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарт также включает раздел, в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, а также особенности оцен­ки специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а также иных предметов залога при ипотечном кредитовании. В данном стандарте даются определения таким понятиям, как залоговая стоимостьь, специальная стоимость обязательств, а также определяются особые требования к оценщику, такие, как его независимость, ответственность специальных знаний. Данный раздел требует от оценщика в процессе оценки учета наличия токсичных веществ. Также в процессе оценочного кредитования, согласно стандартам, необходимо учитывать факторы, как принуждение к продаже, а также такие понятия, как альтернативное использование объекта оценки и его предполагаемая стоимость. В данном стандарте также рассматриваются вопросы, связанные с оценкой собственности, занимаемой собственником или являющейся объектом инвестиций, а также проблемы оценки, связанные с вынужденной продажей.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предполагаемой стоимостью на будущую дату, и предполагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия, как инвестиционная стоимость (стоимость при существующем использовании), оценка на определенную дату в будущем и прошлом, предсказание будущей стоимости. Стандарт 8 посвящен вопросу инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В Стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а также вопросы методологии оценки квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с представлен зультатов оценки, и формы сертификата оценки.

Данный документ также включает 13 следующих методических рекомендаций по оценке:

1) факторы, влияющие на стоимость;

2) оценка специальных объектов;

3) оценка машин и оборудования;

4) оценка активов, предназначенных для инвестиций;

5) оценка сельскохозяйственных объектов;

6) оценка исторических объектов;

7) оценка бизнеса;

8) оценка нематериальных активов;

9) оценка индексов недвижимости;

10) международные оценки;

11) оценка совместных предприятий и обществ с ограниченной ответственностью;

12) распределение стоимости между землей и зданиями;

13) особенности оценки в различных странах.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касающиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчетов об оценке, этики оценщика.

Следует отметить, что оценка для целей налогообложения и принтельного отчуждения собственности не является предметом Европейеских стандартов оценки. Однако общие принципы, изложенные в них, мог применяться в тех случаях, когда какого-либо другого определенного руководства не существует.

Любое отклонение от рекомендаций в ЕСО может повлечь коммерческие или правовые санкции. И наоборот, соответствие стандартам может являться частью действенной правовой защиты при отсутствии доказательства в пользу противного в ходе рассмотрения судебного по вмененной небрежности.

В некоторых случаях неприменение или уклонение от применения стандартов оправдано особыми обстоятельствами. Подобные отклонения должны быть указаны в официальном договоре на выполнение оценки и в Отчете об оценке.