Метод сравнения продаж. Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Последовательность данного метода аналогична известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Проводится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

- целевое назначение земель (категория земельного фонда);

- вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т. д.);

- местоположение;

- передаваемые юридические права (собственность, аренда и т. д.);

- функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

- наличие сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

- Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

кв. м – под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры); сотка строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи;

га – сельскохозяйственные и лесные угодья.

- Цена за весь участок (лот)

лот – стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносятся за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием).

2. Условия финансирования.

Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки).

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи.

Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившиеся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличия спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики.

Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения.

Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройка, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона. квартала и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики.

Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.