Двухуровневая модель ипотеки для России.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации разработана также на базе двухуровневой модели. Основным разработчиком этой концепции был авторский коллектив Фонда " Институт экономики города" под руководством Н.Б.Косаревой. Эта организация в течение последнего десятилетия была передовой в российской прикладной науке в области исследования экономических процессов жилищно-коммунальной реформы. Н.Б.Косарева совместно с известным американским ученым Раймондом Дж. Страйком опубликовала ряд статей, в которых изложены базовые основы системы ипотечного кредитования в США, а также подготовила специальные разработки для условий современной экономики России. Раймонд Страйк и Морисол Равиц совместно разработали для условий России кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей, который можно использовать в условиях нестабильной экономики с часто меняющимся индексом инфляции. Эти ученые считают американскую двухуровневую модель универсальной, а поэтому наиболее приемлемой для внедрения в современной России.

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования устроен следующим образом:

· кредитор в лице одной из кредитно-финансовых структур первичного рынка ипотечных кредитов (банк, ссудосберегательная ассоциация или кредитный союз) выдает кредит Заемщику для приобретения жилья у Продавца;

· для обеспечения кредитного договора, заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья и оформляется закладная;

· кредитор, являясь фактически оператором первичного рынка ипотек, а не инвестором, формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям вторичного рынка ипотек;

· организации вторичного рынка ипотек осуществляют выпуск облигаций под эти закладные, которые приобретаются крупными инвесторами, формирующими инвестиционные портфели на вторичном рынке ценных бумаг: страховыми, пенсионными компаниями, частными инвесторами.

Проблемы применения американского опыта в России.

Объективные предпосылки для создания системы ипотечного кредитования не оставляют сомнений в необходимости возрождения такой системы в России. Накопленный отечественный исторический опыт и современный зарубежный опыт являются хорошей основой для создания современной ипотечной модели в России. Однако на протяжении последних 10 лет это не удается осуществить. Причины неудач можно определить, проведя анализ событий в этой сфере за последние годы.

· весьма ограниченными размерами бюджетных ресурсов, которые мог ли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора;

· высоким кредитным риском при обращении взыскания на заложенное имущество в случае возникновения неплатежа по кредиту, несмотря на существующие правовые нормы;

Секьюритизация (от англ. securities — «ценные бумаги») — финансовый термин, означающий одну из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки (например, портфель ипотечных кредитов, автокредитов, лизинговые активы, коммерческая недвижимость, генерирующая стабильный рентный доход и т. д.).

Ипотечный кризис в США (2007)

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше, чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% — 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Такой вид кредитования является очень рискованным, потому что, при наступлении дефолта сумма, полученная от продажи недвижимости, не покрывает расходы и задолженность заемщика по ипотечному кредиту. При массовой продаже недвижимости по дефолтным кредитам цены на рынке снизились примерно на 50%.

Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например в 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно. Данная ставка зависит от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом рынке. Процентная ставка по кредиту с «плавающей» ставкой выросла, а ежемесячные платежи соответственно стали больше. Американские заемщики не осилили выплаты по кредиту.
Кризис, который сложился в США в 21 веке, показывает, что не стоит обращать внимание на вековую историю становление системы, потому что и она может дать течь, а стоит вовремя модернизировать систему под новые потребности нового времени..

Ипотечный кризис в США (англ. subprime mortgage crisis) — финансово-экономический кризис, характерными проявлениями которого стали увеличение количества невыплат по ипотечным кредитам с высоким уровнем риска, учащение случаев отчуждения банками заложенного недвижимого имущества, а также вызванное ими падение цен на ценные бумаги, обеспеченные субстандартными закладными. Этот кризис принято считать началом мирового финансового кризиса 2008 г. (англ. late-2000s financial crisis, Global Financial Crisis).

Традиционно в США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска находилась на низком уровне в 8 %; в 2004‒ 2006 гг. она выросла до приблизительно 20 % от общего числа выданных ипотечных кредитов (и даже выше в некоторых регионах США)^[1][2]. Значительную часть (в 2006 г. более 90 %) составляли кредиты с плавающей процентной ставкой^[3]. Увеличение доли субстандартных кредитов было одним из проявлений более общей тенденции снижения стандартов кредитования, а также вывода на рынок более рискованных ипотечных продуктов^[3][4]. При этом потребительское кредитование в США приобретало всё большую популярность: в конце 2007 г. доля долговых обязательств от общей суммы располагаемого личного дохода выросла до 127 % (в 1990 г. она составляла 90 %), что в значительной мере было вызвано широким распространением ипотечного кредитования^[5].

Цены на жилую недвижимость в США активно росли до середины 2006 г., после чего они начали стремительно падать; из-за этого заёмщикам стало значительно сложнее добиться рефинансирования кредита. В то же время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой начали повышаться, что повлекло за собой повышение размера ежемесячных выплат и привело к резкому росту количества случаев невыполнения обязательств по кредитам. Широко распространённые на финансовом рынке производные ценные бумаги, обеспеченные в том числе субстандартными ипотечными закладными, почти полностью обесценились, а нежелание частных инвесторов вкладывать средства в рынок кредитования и сокращение количества инвестиционных возможностей привели к значительному сокращению объёма торговли ипотечными и другими ценными бумагами по всему миру^[1]. Сомнения в устойчивости кредитного и финансового рынков США привели к ужесточению условий кредитования по всему миру и замедлению экономического роста как в США, так и в Европе.

Непосредственной причиной ипотечного кризиса стал прокол экономического пузыря на рынке недвижимости США, рост которого достиг наивысшей точки в 2005—2006 гг.^[6][7]. Вскоре после краха рынка недвижимости всё большее число заёмщиков было не в состоянии выполнять свои обязательства по субстандартным ипотечным кредитам и по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой. В 2004—2007 гг. кредиторы выдавали большое количество субстандартных кредитов, и именно заёмщики, получившие кредиты в этот период времени, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам^[1]. Поскольку они были уверены в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, они были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях, а также из-за наличия привлекательных инновационных предложений (например, кредитов с низкими первоначальными выплатами). Кроме того, во многих случаях потребители, которые могли бы претендовать на стандартные условия кредитования, получили субстандартные ипотечные кредиты, хотя и соответствовали требованиям Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Это произошло из-за сокращения влияния предприятий с государственным участием (Freddie Mac, Fannie Mae) в сфере ипотечного кредитования и улучшения позиций частных компаний-кредиторов^[1].

Секьюритизация ипотечных кредитов из группы самого высокого риска осуществлялась частными инвестиционными банками и, как правило, в отличие от предприятий с государственным участием, обладающих определённым влиянием и занимающих сильное положение на рынке, эти банки не могли воздействовать на инициаторов кредитов^[1]. В 2006—2007 гг. во многих регионах США стало сложнее провести рефинансирование кредита из-за роста процентных ставок и умеренного падения цен на жилую недвижимость. Без рефинансирования многие заёмщики оказались не в состоянии выполнить свои обязательства: ставка для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой возросла, срок первоначальных низких выплат по ипотечным кредитам завершился, а цены на жилую недвижимость не выросли, как ожидалось, а упали. Вышеперечисленные факторы привели к увеличению количества случаев отчуждения банками недвижимого имущества заёмщиков. К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23 % объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заёмщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей^[8]. Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, в том числе по субстандартным кредитам, продолжается и в настоящее время и является одним из основных факторов мирового экономического кризиса, поскольку приводит к оттоку средств потребителей и уменьшает финансовую устойчивость банковских учреждений.

В 2002—2004 гг. доступность кредитов в США возросла благодаря значительным зарубежным инвестициям в первую очередь из азиатских стран с быстро развивающейся экономикой и стран-экспортёров нефти, а также благодаря низкому уровню процентных ставок в Америке. Это привело к росту пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке. Благодаря облегчённому доступу к различным видам кредитов (ипотека, кредитные карты и кредиты на покупку автомобилей), потребители приняли на себя ранее небывалый объём обязательств^[9][10]. При этом бумы на рынке недвижимости и кредитном рынке привели к увеличению объёмов выпуска ипотечных ценных бумаг — производных финансовых продуктов, цена которых зависит от выплат по ипотечным кредитам и цен на жилую недвижимость. Эти инновационные ценные бумаги позволяли инвесторам со всего мира вкладывать средства в рынок недвижимости США. После того, как цены на недвижимость в США упали, крупные международные финансовые учреждения, инвестировавшие значительные заёмные средства в ипотечные ценные бумаги, понесли существенные убытки. Когда влияние кризиса распространилось за пределы рынка недвижимости, возросло число случаев невыполнения обязательств и по другим видам кредитов. Мировые финансовые потери, вызванные кризисом, оцениваются в триллионы долларов США^[11].

Одновременно с ростом пузырей на рынке недвижимости и кредитном рынке ряд факторов привёл к нарушению стабильности финансовой системы США. В частности, должностные лица высшего уровня не оценили должным образом опасность теневой банковской системы, образованной такими финансовыми организациями, как инвестиционные банки и хедж-фонды. Сложные забалансные методы секьюритизации и создания производных ценных бумаг позволяли «теневым» банкам скрывать долю заёмного капитала от инвесторов и контрольно-надзорных органов^[12]. Инновационные финансовые инструменты также сделали практически невозможной реорганизацию компаний после банкротства, и тем самым способствовали принятию решения о выделении правительственной экстренной финансовой помощи^[12]. Некоторые эксперты указывают на то, что хотя «теневые» компании заняли ведущие позиции на рынке кредитования, при этом они не были обязаны подчиняться нормам регулирования, распространяющимся на коммерческие (депозитные) банки, которые традиционно оказывали услуги по предоставлению кредитов^[13]. Организации теневой банковской системы и некоторые банки, подлежащие государственному регулированию, приняли на себя значительные долговые обязательства и в то же время выдавали кредиты с высоким уровнем риска, не обеспечивая наличия финансовых резервов, достаточных для компенсации возможных потерь по кредитам или ипотечным ценным бумагам^[14]. После того, как из-за краха рынка недвижимости эти компании понесли финансовые потери, предоставление кредитов в прежнем объёме стало невозможным. Это привело замедлению деловой активности и возникновению сомнений в стабильности ключевых финансовых организаций. Необходимые для роста деловой активности средства для стимулирования рынка кредитования и укрепления доверия к рынку краткосрочных обязательств — одному из ключевых источников финансирования компаний — были предоставлены рядом центральных банков. Кроме того, правительства ряда стран оказали экстренную финансовую помощь многим финансовым организациям, что привело к значительному росту государственного долга.

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к тому, что рядом центральных банков было принято решение уменьшить процентную ставку, а многие правительства начали осуществлять программы стимулирования экономики. Кризис также оказал значительное воздействие на мировой рынок ценных бумаг: между 1 января и 11 октября 2008 г. держатели акций американских корпораций потерпели убытки в размере около 8 триллионов долларов США (общая стоимость акций упала с 20 трлн долларов до 12 трлн долларов). В других странах потери составили около 40 %^[15]. Потери на фондовых рынках и падение цен на жилую недвижимость привели к дальнейшему снижению экономической активности потребителей, которая является главной движущей силой развития экономики^[16]. В ноябре 2008 и марте 2009 г. прошли совещания лидеров крупных развитых и развивающихся стран, посвящённые выработке стратегий по борьбе с кризисом^[17] Также с предложениями по борьбе с кризисом выступили представители госслужб, центральных банков, экономисты и руководители предприятий^[18][19][20]. В июле 2010 г. в США был принят Закон Додда — Франка о реформе финансового сектора США (en: Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act), целью которого было устранение некоторых причин возникновения ипотечного кризиса.