Инвестиционная недвижимость

6.02.5. Имея в виду вышесказанное, при оценке поврежденной недвижимости должен приниматься во вниание тот факт, что если продажа имела бы место на дату оценки, то недвижимость была бы продана в существующем поврежденном состоянии в предположении того, что продавец сохранял бы, где это применимо, выгоду по любым прямым искам по отношению к страхованию, так как политика страхования не всегда определенна, хотя сумма иска может быть выплачена третьей стороне. В тех случаях, где арендодатель имеет право иска или может настаивать на восстановлении недвижимости арендатором (- ами), условия продажи могут потребовать передачи продавцом выгоды по любым таким искам покупателю. В таких случаях оценкой будет зафиксированы реальности контрактных положений.

6.02.6. Оценщику необходимо иметь в виду факт существования различий между юрисдикциями. Это в настоящее время является предметом отдельного изучения, проводимого TEGOVA. Объем оценки должен отражать любые особые ограничения по планированию, окружающей среде, контрактные и другие ограничения, оказывающие влияние на восстановление и особые условия повреждений. Например:

(a) В случаях поверхностного повреждения недвижимость будет оцениваться как восстановленная с соответствующей скидкой для отражения издержек и общего влияния необходимости проведения восстановительных работ на Рыночную стоимость.

(b) В случаях полного разрушения, когда арендный договор не содержит обязательств по восстановлению, была бы подходящей отчетная цифра, основанная на стоимости участка с поправкой на издержки и соответствующее рыночное влияние необходимости демонтировать и удалять оставшиеся конструкции или фундаменты. Когда участок оценен как свободный, стоимость могла бы включать потенциал реализации наилучшего и наиболее эффективного использования, которое может быть другим или иметь другую форму, нежели прежнее, в соответствии с договорными ограничениями и планировочными разрешениями. Влияние применения этого подхода будет выражаться в потенциальном воздействии на любой имеющийся или предполагаемый иск по страховке.

(c) В промежуточных случаях повреждения оценщику необходимо принять одну из приведенных выше альтернатив при условии, что не должны приниматься нереалистичные и вводящие в заблуждение проекты, а также при условии необходимости учета практических проблем, которые могут возникнуть в отношении объектов культурного и архитектурного наследия в отношении зон с охранным статусом.

(d) Если собственность арендуется, должны быть установлены условия всех договоров аренды и субаренды, а также обязательства сторон. В тех случаях, когда условия аренды не могут быть определены, не существует никаких альтернатив восстановлению первоначального здания вне зависимости от размеров ущерба. В силу того, что практика варьируется между странами-участницами, оценщику необходимо будет обращаться к местному законодательству, а также к условиям аренды и субаренды для установления точных обязанностей арендодателя и арендатора.