Отрицательная стоимость

4.06.1. Отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или гипотетический денежный поток или требует существенных ремонтных работ. Активы становятся обязательствами или отрицательной стоимостью.

4.06.2. Отрицательные стоимости могут возникать при владении на правах аренды, когда величина арендной платы в соответствии с арендным договором превышает рыночную арендную стоимость, и/или когда в договоре имеются обременительные обязательства для арендаторов.

4.06.3. Недвижимость, которой владеют на основе полного права собственности, также может быть отнесена к обязательствам, если юридически обязательные затраты на ее освоение или издержки по выполнению обязательств, предусмотренных законом или обусловленных в контракте, превышают стоимость недвижимости, свободной от таких обязательств.

4.06.4. Если отчеты отражают положительные стоимости, то логика и принципы ясности в отчетности требуют, чтобы отрицательные значения стоимости также в них фигурировали. Если стоимость законного права владения является фактически обязательством, то попытка представить ее равной нулю исказит истинное и справедливое представления об общем положении компании. Любая отрицательная стоимость должна быть указана в отчетности отдельно и не должна использоваться при зачете требований против стоимости другой недвижимости или класса имущества.

4.06.5. Если предприятие имеет право потребовать от государства приобрести собственность или в какой-либо другой форме возместить ее стоимость, которая иначе была бы отрицательной, например, в определенных случаях загрязнения земли, при ущербе, причиненном прибрежной эрозией или возникшем вследствие ошибок в планировании, а также тогда, когда недвижимость представляет собой исторические/особо ценные здания - это право на компенсацию должно учитываться в оценке только в том случае, если директора данной компании намерены им воспользоваться. Если в отчете отражена отрицательная стоимость, то на это необходимо обратить внимание директоров в примечаниях к Сертификату оценки. Отрицательная стоимость должна указываться отдельно и не должна объединяться с другими результатами оценки.

4.07. Остаточная стоимость замещения ¹⁶

4.07.1. Процедуры, использующие замещающую или восстановительную стоимость¹⁷ в качестве базы оценки стоимости для бизнеса, производимой для финансовой отчетности, признаются приемлемыми в ограниченных случаях, таких как случаи, приведенные ниже в статье 4.07.3 ЕСО. При страховании также необходима валовая стоимость замещения¹⁸.

4.07.2. Понятие чистой текущей стоимости замещения¹⁹ используется также в смысле утрачиваемой стоимости имущества для действующего предприятия, и, следовательно, является составной частью стоимости при существующем использовании. Употребление этого термина в данном смысле может вызывать путаницу с более широко употребительным понятием Остаточной стоимости замещения и его рекомендуется использовать только с соответствующим пояснением.

4.07.3. Остаточная стоимость замещения - это процедура оценки, к которой прибегают в случае определения стоимости при существующем использовании специализированных видов недвижимости, которые редко, если вообще когда-либо, выставляются на рынок для продажи в ином качестве, нежели как часть предприятия. Считается, что этот метод не основывается на знании состояния рынка, хотя определенная часть анализа, из которого исходят оценки рыночных стоимостей, основана на данных, полученных в результате анализа реализации средств производства, сделанного на базе Остаточной стоимости замещения. При отсутствии данных о состоянии рынка Остаточная стоимость замещения используется в качестве метода, заменяющего анализ рыночных стоимостей. Эта методика, следовательно, непригодна для оценки недвижимости, которой владеют в качестве инвестиции или являющейся избыточной к производственным потребностям компании.

4.07.4. К недвижимости, которая попадает в категорию, оцениваемую на этой базе, относятся:

нефтеперегонные и химические заводы, где большинство зданий являются лишь каркасом или наружной оболочкой для высокоспециализированных машин и оборудования;

электростанции и доки, где здания и инженерно-технические сооружения на участке связаны непосредственно с деятельностью предприятия-владельца и крайне маловероятно, что они могут иметь иную стоимость чем та, которую они бы составили для компании, приобретающей данное предприятие;

недвижимость, расположенная в определенных географических регионах в силу особых причин, или имеющая такие размеры, конструкцию или расположение, что для оценщика становится невозможным или невыполнимым сделать заключение относительно стоимости при существующем использовании на основе имеющихся данных о рыночных сделках.

4.07.5. Метод Остаточной стоимости замещения состоит в оценке текущей Рыночной стоимости земли при ее существующем использовании, плюс текущая валовая стоимость замещения (или воспроизводства)²⁰ улучшений, минус скидки на физический износ и все присущие данной недвижимости формы устаревания и оптимизации. Поскольку такая процедура не основана на данных о состоянии рынка, ее результат, за исключением случаев, упомянутых в статье 4.07.3 ЕСО, должен всегда представляться в заключении как зависимый от соотношения адекватной потенциальной доходности или долгосрочной жизнеспособности и эксплуатационных показателей предприятия (или государственного учреждения) и стоимости используемого имущества. Такая оценка также должна быть изложена в Сертификате оценки отдельно.

4.07.6. Из вышесказанного следует, что перед оценщиком стоит задача оценить стоимость земли при ее существующем использовании, или стоимости условного участка замещения в той же самой местности, а также валовой стоимости замещения здания и других инженерных сооружений на участке, из которой необходимо сделать соответствующие вычеты, чтобы отразить разницу в их стоимости и стоимости новых сооружений, учитывая срок службы и состояние, а также экономическое, экологическое и функциональное устаревание оцениваемой недвижимости.

4.07.7. Оценки валовой стоимости замещения требуют подробной консультации с директорами предприятия и другими профессиональными консультантами и при их выполнении оценщик должен учитывать следующее:

(a) Стоимость здания и вспомогательных сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными объектами. Данная процедура не эквивалентна составлению сметы гипотетических будущих затрат на перестройку.

(b) Современное здание-заменитель, имеющее такую же общую внутреннюю площадь²¹, в результате использования более совершенной технологии и современных материалов может стоить значительно меньше, чем замещение уже существующим зданием или группой зданий. В этом случае следует руководствоваться стоимостью современного здания-заменителя.

(c) Тот же самый принцип применяется и к размерам здания (-ий): если в результате применения передовой современной технологии, можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то выбор должен быть сделан в пользу последнего и более дешевого варианта.

(d) Исключением из вышеупомянутого правила являются здания, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность. В подобных случаях стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его части.

(e) В валовую стоимость замещения должны включаться все затраты по застройке, необходимые для того, чтобы получить копию полностью действующего предприятия, включая затраты на разработку участка и на инженерную инфраструктуру, включая дренаж, насосные станции, канализацию, водопровод и прочие сети, а также любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами, регулирующими разработку новых производственных мощностей.

(f) К дополнительным затратам относятся любые гонорары специалистам или другие обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости заемного капитала, или в исключительных случаях, по принятой внутренней ставке.

(g) Наличие региональных субсидий на застройку, которые могут учитываться по-разному в соответствии с принципами бухгалтерского учета, должно игнорироваться оценщиком. При оценке необходимо четко указывать, что берется в расчет, а что нет.

4.07.8. При оценке стоимости земли могут возникать различия между стоимостью при существующем использовании и стоимостью неразработанного участка. Многие виды недвижимости, которые должны оцениваться на базе Остаточной стоимости замещения, например, нефтеперегонные заводы и химические производства, расположены на больших участках земли, простираясь на несколько сотен гектаров. Если бы такой участок предлагался на продажу на свободном рынке, то его цена была бы занижена, поскольку в расчет брался бы продолжительный период, необходимый на его обустройство. Это не относится к участку, который уже полностью застроен. Оценщик в таких случаях должен тщательно изучить то, насколько степень освоения участка соответствует полной реализации его потенциала, и отразить это в итоговой цифре.

4.07.9. В тех случаях, когда отсутствуют убедительные данные об аналогах, более целесообразной может быть концепция условного участка замещения в пределах того же района и с характеристиками, которые соответствуют существующему использованию, а также строительства аналогичного объекта замещения или его современного аналога-заменителя. Следовательно, может быть более целесообразным оценивать меньший участок, а не данный участок, если принятые технологические и эксплуатационные требования не противоречат такому допущению. И напротив, участок может быть недостаточен для реализации всего потенциала производства на данном участке земли, и стоимость должна быть скорректирована с учетом этого вида устаревания.

4.07.10. Далее может возникнуть необходимость решить, каким образом логически трактовать землю, являющуюся избыточной к предполагаемым (эксплуатационным и т.д.) требованиям. Хотя этот гипотетический избыток не имеет значения для оценки стоимости при существующем использовании с учетом допущений Остаточной стоимости замещения, он может быть важным элементом в управлении недвижимостью, на что следует обратить внимание директоров.

4.07.11. Оценив элемент земли и зданий, оценщик должен затем вынести свое суждение, основанное на детальных консультациях с руководством относительно качественных характеристик предприятия и его эффективного использования в будущем, учитывая все виды экономического, экологического и функционального или стратегического устаревания.

4.07.12. Из валовой стоимости замещения, таким образом, необходимо сделать вычеты, чтобы учесть следующие и любые другие элементы, связанные с продолжением полезного экономического использования:

(i) экономическое устаревание - учитывает фактический срок службы, состояние, как результат физического износа, частичной или полной утраты качества, являющиеся результатом течения времени или прошлой эксплуатацией, и вероятная стоимость будущих издержек использования и необходимости затрат на обслуживание, в сопоставлении с современными заменяющими объектами;

(ii) функциональное устаревание - учитывает пригодность для текущего использования и перспективы его продолжения, либо для какого-то другого использования постоянно действующим предприятием. Например, объект созданный или приспособленный для специализированного использования, включая конкретные производственные процессы, может иметь очевидный полезный срок использования несколько более длительный, чем предусмотренный для фактического производства;

(iii) стратегическое устаревание — основываясь на стратегических решениях, предприятие может сделать устаревшим в любое время определенное производство и здания для его размещения. Это может затрагивать часть зданий или весь комплекс, даже если здания могли бы иметь стоимость для другого производства или для того же производства, если бы такое стратегическое решение не было принято;

(iv) экологическое устаревание - существующее использование и применяемая в настоящее время технология должны быть рассмотрены в контексте фактического и обоснованно предполагаемого местного национального и наднационального регулирования, законодательных, директивных положений и/или контроля за планированием, экологией и загрязнением окружающей среды, а также с учетом политики по управлению утилизацией отходов.

4.07.13. Часто очень трудно, если вообще возможно, точно определить срок жизни здания или группы зданий, и поэтому оценщикам приходится давать возможный диапазон срока жизни. Должна быть доступной информация для идентификации зданий, которые, вероятно, имеют срок жизни менее 20 лет, и, с другой стороны, здания со сроком жизни 50 лет должны быть указаны как имеющие срок жизни " не менее 50 лет".

4.07.14. Широкий диапазон, вероятно, более удобен для оценщика, и он больше удовлетворяет компанию и аудиторов. Когда недвижимость компании представлена некоторым количеством отдельных зданий, например, сооружения большой фабрики, рекомендуется группировать эти сооружения и для всех их назначать один срок службы. Оправданием такого подхода может служить то, что срок службы отдельного здания обычно может быть увеличен до определенных пределов путем высококачественной эксплуатации или надлежащим ремонтом. В то же время, обычно экономически не выгодно проводить ремонт комплекса недвижимости по частям.

4.07.15. Стандартная методика расчета разницы между валовой и чистой стоимостью замещения на основе линейного начисления достигается посредством (i) деления фактического срока жизни здания на фактический срок жизни здания плюс расчетный будущий срок полезной экономической жизни, с учетом факторов, выделенных в статье 4.07.12 ЕСО, или (ii) вычитания из срока полезной экономической жизни здания, как нового, расчетного срока оставшейся полезной экономической жизни и деления результата на расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового. Расчеты выполняются по формулам:

(i) х = (а х 100) / (а +b),

(ii) х = [(с - b) х 100] /с,

где

а - фактический срок жизни здания;

в - расчетный срок оставшейся полезной экономической жизни;

с - расчетный срок полезной экономической жизни здания, как нового;

х - разница в % между валовой и чистой стоимостью замещения (или амортизируемой стоимостью).

Единой общепринятой базы здесь нет, и может быть более предпочтительна математическая модель, предполагающая ускоренную амортизацию, которую принято называть в бухгалтерии методом снижения баланса. При этом используется следующая формула:

(а/b + а2/b2) /2.

Какая бы база здесь не использовалась, ее необходимо обсудить с директорами и аудиторами компании.

ГЛАВА 5.