Перехода права собственности 4 страница

Такой позиции придерживаются суды Восточно-Сибирского округа. Так, в Постановлении по делу, в котором рассматриваемое требование соединялось с требованием о регистрации договора дарения (п. 3 ст. 165 ГК РФ), указывалось следующее: " Доводы НОУ ПО " ВСИЭП" о неприменении судами норм об исковой давности являются несостоятельными, поскольку после подписания сторонами договора спорное имущество было передано истцу и до сегодняшнего дня находится у него во владении и пользовании, что в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает применение к спорным правоотношениям срока исковой давности" < 1>. В Постановлении того же суда, принятом после издания Постановления N 10/22, подчеркивалось: " Поскольку спорное имущество с момента передачи его предпринимателю из его владения не выбывало, то вывод апелляционного суда о том, что в рамках настоящего дела заявленный иск следует рассматривать как требование законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении имущества, не связанных с лишением владения этим имуществом, и что исковая давность к указанному требованию не применяется исходя из статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным" < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 июня 2011 г. по делу N А19-11925/10.

< 2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 августа 2010 г. по делу N А19-14326/08.

В то же время другой суд кассационной инстанции отправил на новое рассмотрение (со ссылкой на п. 64 Постановления N 10/22) дело, которое было решено нижестоящими судами с применением ст. 208 ГК РФ к рассматриваемому требованию < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23 августа 2010 г. по делу N А32-20528/2009. См. также: принятое еще до Постановления N 10/22 Определение ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09.

Между тем применение ст. 208 ГК РФ к " чистому" требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ представляется совершенно обоснованным, несмотря на то что п. 64 Постановления N 10/22 сформулирован общо < 1>. Но для этого необходимо признать, что рассматриваемое требование основано не на обязательстве.

--------------------------------

< 1> Представляется сомнительным предложение разработчиков проекта о внесении изменений в ГК РФ установить годичный срок исковой давности по таким требованиям (будущий п. 4 ст. 165). Такое общее положение создаст такую же неопределенность в правах, которая возникла из-за общо сформулированного п. 64 Постановления N 10/22.

Начало течения срока исковой давности. Наибольшей проблемой исчисления срока исковой давности является определение момента начала его течения. Постановление N 10/22 говорит в абз. 2 п. 64 о создании препятствий ответчиком для государственной регистрации, приводя лишь один конкретный пример - отказ передать документы, необходимые для государственной регистрации.

Таким образом, определение момента начала течения данного срока отдано на усмотрение судов, которые высказывают на этот счет совершенно разные мнения. Анализ судебной практики показал, что к таковым обстоятельствам относят:

- подачу ответчиком-продавцом виндикационного иска < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011; Шестого ААС от 14 ноября 2011 г. N 06АП-4809/2011 по делу N А73-6435/2011.

- заключение договора продажи недвижимости < 1> (оформление протокола торгов < 2>);

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2011 г. по делу N А42-8852/2010.

< 2> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 февраля 2011 г. по делу N А74-4205/2009.

- подписание акта приема-передачи недвижимости < 1>;

--------------------------------

< 1> Постановлением ФАС Московского округа от 20 апреля 2011 г. по делу N А41-36495/09 признан неправильным момент отсчета, в связи с чем решения нижестоящих судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

- передачу ответчику документов, необходимых для государственной регистрации < 1>;

--------------------------------

< 1> Довод подателя кассационной жалобы, по которой принято Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 мая 2012 г. по делу N А10-1900/2011.

- передачу недвижимости < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 5 июля 2011 г. по делу N А65-13647/2010.

- момент оплаты стоимости недвижимости < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 17 августа 2009 г. N ВАС-10350/09.

- обращение к стороне по сделке с требованием зарегистрировать переход права собственности передать необходимые для этого документы < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу N А41-36495/09; ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу N А74-1578/2010.

- отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по мотиву несоответствия требованиям действующего законодательства документов, представленных сторонами спора на государственную регистрацию прав < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010.

- дату государственной регистрации права продавца, если оно не было зарегистрировано на момент заключения договора < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 5 апреля 2011 г. N ВАС-3248/11.

- дату предъявления иска из п. 3 ст. 551 ГК РФ и дату ликвидации продавца для случаев обращения с исковым заявлением к регистрирующему органу; иногда такое обстоятельство признается отсутствующим, поскольку не установлен срок, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15 марта 2012 г. N Ф03-755/2012 по делу N А73-6435/2011.

- дату совершения стороной по сделке действий, свидетельствующих о признании своего долга (ст. 203 ГК РФ) < 1>.

--------------------------------

< 1> Так, в Определении ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. N ВАС-3189/12 сделан вывод об отсутствии пропуска срока исковой давности, поскольку ответчик письмом, написанным через два года после передачи имущества в 2006 г., обязался осуществить государственную регистрацию.

Представляется, моментом начала течения срока исковой давности является дата отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности по причине отсутствия содействия контрагента < 1>, если позднее не имело место признание долга. Уклонение должно предшествовать спору по п. 3 ст. 551 ГК РФ, но не обязательно становиться началом течения срока исковой давности. В противном случае судам придется столкнуться с необходимостью казуистической выработки практики по данному вопросу, так как его решение, если ставить его в зависимость от момента уклонения, будет определяться многочисленными конкретными обстоятельствами, а при применении п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии - существенно варьироваться в зависимости от того, на основании чего происходит переход права собственности < 2>.

--------------------------------

< 1> См., например: Постановления ФАС Московского округа от 20 августа 2010 г. по делу N А40-142838/09 и от 5 апреля 2010 г. по делу N А40-24313/09 (причем кассационная инстанция специально указала на неправильное исчисление срока исковой давности, несмотря на то что это не влияло на исход дела); Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 марта 2011 г. по делу N А74-1994/2010.

< 2> К примеру, в Определении ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N ВАС-2665/12 указывается, каким моментом определяется начало течения срока исковой давности: по истечении разумного срока (без ссылки на ст. 314 ГК РФ), по первому или последнему факту уклонения или же с момента передачи имущества в качестве вклада в уставный капитал.

Сфера применения требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ

Случаи расширения сферы применения рассматриваемого требования. Во-первых, требование может быть предъявлено сторонами сделок по отчуждению:

- любых объектов недвижимости, включая относимые к таковым законом (ст. 130 ГК РФ через п. 1 ст. 549 ГК РФ);

- предприятий (п. 2 ст. 549 ГК РФ);

- заложенного имущества при оставлении залогодержателем его за собой (общая норма о применении положений о купле-продаже, в данном случае в абз. 2 п. 2 ст. 55 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ " Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Но поскольку абз. 8 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость допускает в этом случае проведение государственной регистрации без заявления правообладателя, необходимость в наличии рассматриваемого требования у залогодателя отсутствует.

Во-вторых, такое требование может быть заявлено также стороной по сделке, которая приобретет право хозяйственного ведения или оперативного управления < 1>, а также при обременении недвижимого имущества < 2>, если только обременение не фиксируется в ЕГРП посредством государственной регистрации устанавливающего его договора, как, например, в случае с арендой. В последнем случае отношения сторон регулируются ст. 165 ГК РФ.

--------------------------------

< 1> Определение ВАС РФ от 23 мая 2007 г. N 11918/05.

< 2> Постановление ФАС Московского округа от 27 января 2011 г. по делу N А40-20437/10.

Очевидно, что рассматриваемое требование может быть предъявлено при приобретении доли в общей собственности < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановления: ФАС Уральского округа от 5 апреля 2012 г. N А60-36030/2010, от 5 марта 2012 г. по делу N А60-16263/2011 и от 2 сентября 2011 г. по делу N А60-40970/10; ФАС Поволжского округа от 15 июня 2011 г. по делу N А49-2555/2010; ФАС Волго-Вятского округа от 11 марта 2011 г. по делу N А43-15050/2010.

В-третьих, стороной предварительного договора купли-продажи данное требование может быть предъявлено только при условии, что данный договор будет переквалифицирован в договор купли-продажи, как, например, это предусматривается п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 " О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". В противном случае необходимо предварительно требовать заключения основного договора купли-продажи недвижимости (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ) < 1>. Впрочем, если решение об обязании заключить договор уже есть, следует признать возможность обращения с рассматриваемым требованием < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 июня 2009 г. N А82-13637/2008-35. На то, что основанием приобретения права собственности не может быть предварительный договор, указывалось еще в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 " Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Данная правовая позиция сохраняется и сейчас (см.: Постановления ФАС Московского округа от 5 марта 2012 г. по делу N А40-27662/11-85-276; ФАС Северо-Кавказского округа от 19 апреля 2011 г. по делу N А32-22582/2010; ФАС Поволжского округа от 20 июля 2010 г. по делу N А72-407/2009).

< 2> Определение ВАС РФ от 8 октября 2008 г. N 12320/08.

На уровне судебной практики доподлинно известно о следующих случаях предъявления рассматриваемого требования при:

- дарении (гл. 32 ГК РФ не говорит о возможности применения к отношениям из данного договора положений гл. 30 ГК РФ) < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14024/11 по делу N А19-11925/10.

- внесении в общее имущество товарищей в рамках договора об осуществлении совместной деятельности < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 " Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. 4 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54.

- передаче в уставный капитал < 1>;

--------------------------------

< 1> Что было бы абсолютно нелогично, если признавать рассматриваемое требование обязательственным, как это делает Президиум ВАС РФ. И тем не менее см. примечания п. 3 ст. 551 ГК РФ к данным отношениям в Постановлении Президиума ВАС РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11; Определениях ВАС РФ от 10 апреля 2012 г. N ВАС-2665/12, от 21 января 2009 г. N 50/09; Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2011 г. по делу N А05-7875/2010; ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2010 г. по делу N А74-1578/2010.

- передаче по соглашению о выплате стоимости доли в натуре участнику общества с ограниченной ответственностью < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 8 декабря 2011 г. N ВАС-15718/11.

- передаче в качестве отступного (основание - соглашение об отступном) < 1>;

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 7 октября 2011 г. N ВАС-14262/10 (в иске к регистрирующему органу отказано на том основании, что по поводу прав на имущество имеется неразрешенный спор); Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июня 2011 г. по делу N А49-2555/2010 (в качестве отступного - доля в праве общей собственности).

- передаче на основании ненормативного правового акта < 1>.

--------------------------------

< 1> См.: Определение ВАС РФ от 7 июля 2010 г. N ВАС-8126/10.

Сложно однозначно высказаться о применении п. 3 ст. 551 ГК РФ в отношении перехода права собственности в рамках выделения (в остальных случаях регистрация проводится в порядке, установленном п. 62 Постановления N 10/22 < 1>).

--------------------------------

< 1> До принятия Постановления N 10/22 все случаи реорганизации подпадали под п. 3 ст. 551 ГК РФ (по аналогии закона). Основанием выступал передаточный акт или разделительный баланс (см.: Определение ВАС РФ от 29 декабря 2009 г. N ВАС-17220/09).

Нет однозначного ответа и на вопрос, можно ли предъявлять такие требования в рамках отношений по приобретению акций < 1> и долей в уставном капитале, права на которые также подлежат регистрации (применительно к долям - через регистрацию изменений в уставах обществ с ограниченной ответственностью), хотя применительно к акциям и нельзя говорить о государственной регистрации. Думается, что переход прав на бездокументарные ценные бумаги, безусловно, охватывается обязательством по их отчуждению < 2>, поскольку до регистрации данные объекты никак не попадут в распоряжение их приобретателя (иначе по п. 2 ст. 551 ГК РФ, когда договор продажи недвижимости исполнен, недвижимость в пользовании покупателя, а регистрацию осуществить еще только предстоит) < 3>. Напротив, уклонение от внесения изменений в учредительные документы не охватывается обязательственным правом приобретателя доли. Представляется, что эта ситуация аналогична гипотезе п. 3 ст. 551 ГК РФ < 4>, за тем лишь исключением, что ФЗ от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ " О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" не содержит положений, аналогичных абз. 3 п. 1 ст. 16 или ст. 28 Закона о регистрации прав на недвижимость.

--------------------------------

< 1> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 19 января 2011 г. по делу N А40-65347/10, в котором подобное требование было удовлетворено.

< 2> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 10408/04.

< 3> Из этого же вытекает и невозможность применения ст. 398 ГК РФ, поскольку владение бездокументарными ценными бумагами, самостоятельное к содержанию реестра их обладателей, невозможно (в Постановлении Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 8815/04, правда, использовано иное обоснование).

< 4> Ср., например: абз. 3 п. 4 ст. 12 Закона об ООО и п. 2 ст. 551 ГК РФ.

Надо признать, что существует и противоположная тенденция, направленная на сужение сферы применения рассматриваемого требования, которая основана на " обязательственной теории". Так, в одном из судебных актов по поводу рассматриваемого требования сказано: " Учитывая, что без государственной регистрации перехода права собственности на указанные в соглашении об отступном объекты недвижимости отступное нельзя считать предоставленным и что соглашение об отступном не порождает для ответчика нового обязательства перед кредитором, истец не вправе требовать принудительного предоставления отступного" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2011 г. по делу N А41-12517/09 (ранее тот же суд не стал обращать на это внимание и отправил дело на новое рассмотрение, после чего было принято указанное решение; см.: Постановление ФАС Московского округа от 30 апреля 2010 г.).

Однако более обоснованной представляется другая позиция, основанная на другой трактовке правовой природы требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ: допустимо предъявлять требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии во всех случаях, когда законом не предусмотрено, что право собственности переходит без государственной регистрации. Вышеуказанные случаи применения п. 3 ст. 551 ГК РФ доказывают, что основанием рассматриваемого требования является не неисполнение обязательства, а наличие основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности - основания приобретения права собственности. Предметом иска является изменение записи о правообладателе в ЕГРП.

Исключения из обычной сферы применения. В практике также встречаются случаи, когда вместо требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ предъявляются и удовлетворяются иные требования. Связано это прежде всего с защитой добросовестных приобретателей, которым зарегистрировать переход права собственности мешают записи в ЕГРП, по которым собственником является не продавец, а какое-то третье лицо < 1>. В практике Президиума ВАС РФ удовлетворялись иски о признании, хотя предъявлены они были до государственной регистрации перехода права собственности < 2>. Подобное исключение оправдывалось тремя моментами: 1) владением покупателя; 2) его добросовестностью; 3) ст. 302 ГК РФ.

--------------------------------

< 1> См.: Витрянский В.В. Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 32 - 33; Осипов Г.С., Толстухин М.Е. Система прав защиты на недвижимость (часть II) // Вестник ВАС РФ. 2008. N 12. С. 45.

< 2> Постановления Президиума ВАС РФ от 11 сентября 2007 г. N 4640/07 и от 1 декабря 2011 г. N 9032/11.

Разграничение требований, поименованных как требования

о государственной регистрации перехода права собственности

Возможные разновидности рассматриваемого требования. На данный момент можно указать следующие требования о государственной регистрации перехода права собственности:

1) требование, основанное непосредственно на условиях договора, когда они предусматривают порядок осуществления деятельности сторон по государственной регистрации;

2) требование, соединенное с требованиями из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ (когда договор не регулирует данную деятельность);

3) требование, предъявляемое законным владельцем или к законному владельцу (по абз. 3 п. 60 Постановления N 10/22);

4) предварительное требование, направленное на опережение уклонения, на желательность которого мы указывали выше;

5) требование, соединенное с требованиями из ст. 165 ГК РФ.

Несомненно, что первые два требования связаны с обязательством. Первое безусловно, а второе - поскольку его нельзя удовлетворить, если не будут удовлетворены указанные требования об отобрании или принятии вещи.

Четвертое и пятое не связаны с обязательством. Четвертое - поскольку предшествует возникновению " активной" обязанности участвовать в государственной регистрации. С пятым все очевидно.

Принципиально единое основание у всех требований из п. 3 ст. 551 ГК РФ. Если рассматриваемое требование сугубо обязательственное (возникающее из обязательства), предмет доказывания не должен выходить за пределы " (1) заключения договора в соответствии с требованиями гражданского законодательства, (2) факта передачи имущества покупателю по акту приема-передачи и (3) факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость" < 1>.

--------------------------------

< 1> Постановление ФАС Московского округа от 24 октября 2011 г. по делу N А40-110391/10.

Но первое условие на данный момент предполагает исследование титула продавца, поэтому в судебных актах нередко можно встретить такие выводы: " В предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчиком от совершения действий по регистрации перехода права собственности" < 1>. Между тем вместо сбивающего с толку " наличия обязательственных отношений" следовало бы указать " основание приобретения права собственности" < 2>.

--------------------------------

< 1> Постановления ФАС Московского округа от 23 мая 2011 г. по делу N А40-67618/10, от 9 марта 2011 г. по делу N А41-22190/09, от 6 мая 2010 г. по делу N А40-72354/06 и многие другие.

< 2> Ср.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 октября 2011 г. по делу N А21-10030/2009: " При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество".

Получается, что предметом доказывания в целом является:

- либо факт нарушения контрагентом обязанности по оказанию содействия в государственной регистрации перехода права собственности,

- либо основание приобретения права собственности на недвижимое имущество.

В первом случае выясняется лишь наличие и нарушение личного отношения, во втором - наличие всех условий перехода права собственности, за исключением его государственной регистрации.

Вместе с тем первый случай не позволяет разрешить дело по требованию из п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку невозможно рассматривать данное требование без изучения титула продавца, что в случае с зарегистрированными правами равнозначно получению сведений из ЕГРП < 1>. Тем более нельзя избежать исследования титула продавца, если сделка не будет признана недействительной в условиях, когда право продавца не будет зарегистрировано.

--------------------------------

< 1> Они могут быть оспорены третьим лицом, и тогда предъявителю требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ придется отказать в иске.

Изложенное подтверждает, что требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ не может трактоваться как сугубо обязательственное. Выносимое судебное решение устанавливает наличие такого отношения лица к вещи, которому для признания его правом собственности не хватает лишь государственной регистрации. Суд устанавливает наличие основания для приобретения права собственности (titulus acquirendi), а государственная регистрация (modus acquirendi) является материальной целью рассматриваемого требования < 1>.

--------------------------------

< 1> На этом, к примеру, основана возможность применения п. 3 ст. 551 ГК РФ к отношениям по предоставлению отступного (с учетом отсутствия обязательства по предоставлению отступного согласно п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N 103 " Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Этот чисто декларативный характер требования делает его существенно схожим с иском о признании права собственности < 1>, кардинально отграничивая от исков о присуждении. Учитывая положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, данное требование направлено на то, чтобы сделать изменения в правовом положении сторон по сделке " видимыми" для всех третьих лиц. " Чистое" требование из п. 3 ст. 551 ГК РФ направлено на изменение отношений контрагентов с третьими лицами.

--------------------------------

< 1> Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. N 9032/11.

Разумеется, от " чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ необходимо отличать другие упоминаемые выше требования. Но различаются они не по существу, а по условиям их удовлетворения. При этом согласно " обязательственной теории" действия по регистрации охватываются обязательством, поскольку продавец обязан передать имущество в собственность < 1>. Но в отличие от немецкого права гл. 30 ГК РФ знает ответственность только за эвикцию (ст. ст. 460 - 462 ГК РФ) и неисполнение обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ), но не за отсутствие перехода права собственности само по себе < 2>.

--------------------------------

< 1> Ср.: Сарбаш С.В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005. С. 18: " Представляется небесспорным, однако, что обязательство продавца недвижимости может считаться полностью исполненным одной лишь передачей владения недвижимостью, ибо согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ продавец обязан передать товар в собственность, т.е. обязан перенести на покупателя титул права собственности. Аналогичная обязанность лежит и на продавце недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ)". Ср.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 марта 2012 г. N 15961/11.

< 2> Это значит, что наш ГК придерживается, выражаясь словами немецких цивилистов, принципа эвикции (Eviktionsprinzip), подразумевающего обязанность передать покупателю лишь " спокойное владение" вещью. Напротив, немецкое право держится принципа приобретения (Verschaffungsprinzip), согласно которому ответственность наступает уже за то, что покупатель приобрел владение без собственности, хотя бы и " спокойное". См.: Medicus D., Lorenz S. Schuldrecht. II: Besonderer Teil. 15. Aufl. , 2010. S. 12 (Rn 30).

Поэтому в отличие от " чистого" требования из п. 3 ст. 551 ГК РФ названные требования отягощены дополнительными условиями их удовлетворения. Так, в случае соединения рассматриваемого требования с требованием из ст. 398 или п. 3 ст. 484 ГК РФ удовлетворение первого требования невозможно без удовлетворения этих требований. Если договором был установлен срок осуществления государственной регистрации, условием удовлетворения становится нарушение стороной этого срока (что доказывает наличие такого условия, как уклонение). В случае с предварительным требованием условием удовлетворения требования становятся угроза уклонения и неадекватность такого способа защиты, как возмещение убытков.

Основание требования тем не менее всегда едино: требование направлено на установление судом основания для приобретения права собственности, которое само по себе было бы достаточным для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Владение недвижимостью и основание приобретения прав на него. Договором определяется и иное условие - передача недвижимости. В то же время до передачи недвижимости покупатель имеет обязательственное требование из ст. 398 ГК РФ, а значит, передача также включена в процесс приобретения права собственности на недвижимость, хотя законом или договором было установлено иное (это прямо подтверждается абз. 2 - 4 п. 61 Постановления N 10/22). То есть в соответствии со ст. 398 ГК РФ приобретение права собственности до передачи является условным как для движимого имущества < 1>, так и для недвижимого. В соответствии с условием о переходе права собственности до передачи недвижимости покупатель, сознательно не желающий придать своему праву через владение публичность, принимает на себя риск того, что имущество окажется проданным третьему лицу.