Бюджет доходов и расходов.

Потенциальный валовой доход (Potential gross income) (ПВД или PGI) – наивысший уровень дохода – определяет валовые поступления, кото-рые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные пло-щади были сданы в аренду (при 100% занятости) без учета всех потерь и рас-ходов и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы. ПВД обра-зуется за счет четырех составляющих:

– контактная годовая арендная плата (плановая аренда – РС) – часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий аренд-ного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов; такие по-зиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т.д.;

– скользящий доход (PH) – часть потенциального валового дохо­да, ко-торая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополните-льную оплату арендаторами тех расходов, которые превы­шают значения, отмеченные в договоре;

– рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда – РМ) – часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;

– прочие доходы (РА) – доходы, получаемые за счет функциониро­вания объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Пред­ставляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом не-движимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса зда-ния, неосновных помещений (вспомогательных и технических). Источни-ками прочих видов доходов могут быть: доход от прачечной; выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада; установка факс-мо-демной связи, электронной почты, кабельно­го ТВ и прочее.

Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормаль-ным использованием объекта недвижимости, отличным от арен­ды квартир (доходы от оказания любых услуг, связанных с нормаль­ным функциони-рованием объекта недвижимости). В эти доходы не входят денежные сред-ства, являющиеся результа­том личной предпринимательской деятельности собственника недви­жимости или управляющего имуществом.

Потери дохода (ПД) – потери, обусловленные недогрузкой вслед­ствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при посте-пенном вводе объекта недвижимости, и потери, связанные с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры по­терь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Из суммы ПВД следует вычесть потери, связанные с ожидаемой сред­ней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги.

Действительный валовой (эффективный) доход (Effective gross in-come) (ДВД или EGI) – определяет валовые денежные поступления от собст-венности, приносящей доход, за вычетом потерь от недозагруз­ки и невне-сения арендной платы:

EGI = PGI – V& L.

Операционные расходы (Operating expenses) (OP или ОЕ) – это рас-ходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные, чем обслу­живание долга и подоходные налоги. Это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизвод­ства потенциального валового дохода. Операционные расходы (ОР)имеют следующую структуру:

А. Текущие операционные расхода (ТОР) – расходы, связанные с по-вседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:

Постоянные расходы (fixed expenses) – расходы, величина кото­рых не зависит от уровня загрузки объекта, например: земельные платежи, налоги на имущество, лицензионные платежи, сборы за выдачу разрешений, оплата управленческих услуг (величина которых зависит от типа объекта недвижи-мости), страховка и пр.

Переменные расходы (variable expenses) – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (напрямую зависят от коэффици­ента за-грузки): оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснаб-жение и пр.); расходы на управление; расходы на рекламу; закупка мате-риалов (запасы); оплата юридических и бухгалтерских услуг; уборка поме-щений, вывоз мусора; обеспечение безопасности, охрана; услуги по заклю-чению договора на аренду; заработная плата персонала и налоги на нее; ежегодные затраты на обустройство территории и пр.

В статье «Текущие операционные расходы» аналитиком сводятся во-едино все расходы из бухгалтерского отчета о доходах, за исключением про-центных платежей по кредиту и отчислений на амортизацию, т.к. про-центные платежи учитываются вместе с выплатами основ­ной части долга и они объединены в статье «Обслуживание долга». Они относятся к финан-совым затратам, а не к операционным издержкам. Бухгалтерская статья «Амортизация» должна быть исключена из ТОР, т.к. она не предусматривает движения наличности. В действи­тельности это доход, перенесенный на вели-чину арендной платы.

В. Резерв на замещение (РЗ) – расходы на периодическую заме­ну быстроизнашивающихся элементов здания (сооружения), средства, ежегодно отчисляемые в специальный фонд замещения, создаваемый для стабилиза-ции крупных единовременных затрат, связанных с эксп­луатацией объекта недвижимости (не носящих капитальный характер): ремонт крыши, пере-стилка полов и ковровых покрытий, замена различных приборов, в т.ч. на-гревательных, кондиционеров и других быстроизнашивающихся предметов.

Если РЗ не учитывать, то ЧОД может оказаться завышенным. При фор-мировании резерва на замещение оценщик должен учитывать: стоимость быстроизнашивающихся элементов, продолжительность срока их полезной службы, процентную ставку по средствам, аккумулируемым на резерв­ном счете.

Чистый операционный доход (Net operation income) (ЧОД или NОI или I_о) – третий уровень доходов – это чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки, рассчитывае-мый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

NOI = EGI – ОЕ.

Этот показатель особенно полезен для анализа собственности, не обре-мененной кредитом. Однако в общем виде ЧОД включает в себя две состав-ляющие: часть, приходящуюся на заемные средства (выплаты по обслужи-ванию долга, ОД или DS – платежи по обслуживанию ипотеч­ных кредитов), и часть, приходящуюся на собственные средства.

Чистый валовой доход (Pre-tax Cash Flow) (ЧВД или PTCF) – это чет-вертый уровень доходов – чистый операционный доход минус рас­ходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы дол­га). Это доход на собственный капитал (ДСК):

PTCF = NOI – DS.

Чистый доход от эксплуатации объекта (After-tax Cash Flow) (ЧД или ATCF) представляет собой разницу ЧВД и налога на прибыль (НПП или Tax) и содержит в себе чистую прибыль (ЧП) и сумму, заре­зервированную для обеспечения простого воспроизводства изнашива­емого объекта по исте-чении срока его полезного использования (капи­тальные затраты, КЗ):

ATCF = PTCF – Tax.

Доход от продажи объекта – реверсия (Reversion) определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончании проекта (прогноз-ного периода). Величина дохода от реверсии прогнозируется:

– непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

– назначением относительного изменения стоимости недвижимо­сти за период владения;

– назначением (расчетом) терминального (конечного) коэффици­ента капитализации (R_t).

Реконструированный и откорректированный финансовый отчет может быть теперь использован: для оценки рассматриваемого объекта недвижи-мости, сравнения его с другими объектами недвижимости, вычисления ряда финансовых коэффициентов для оцениваемо­го объекта недвижимости.