Перенаем

- передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. П. следует отличать от субаренды, при котором передаются не права и обязанности, а само арендованное имущество.

В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.

31. Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений. Судьба улучшений арендованного здания, сооружения, произведенных арендатором.

По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса РФ обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующим условиям договора и его назначению. Кроме того, вместе с основным имуществом, являющимся предметом договора аренды, должны передаваться и его принадлежности, если иное не предусмотрено договором. В частности, при сдаче здания и сооружения в аренду, необходимо параллельно предоставить относящуюся к этому объекту недвижимости документацию: техпаспорт, документацию по правилам безопасности, правила эксплуатации. Если здание и сооружение не предоставляется одновременно с соответствующей документацией, а без нее нельзя пользоваться имуществом в той мере, в которой это необходимо арендатору на основании договора, арендатор вправе потребовать либо предоставления указанной документации, либо расторгнуть договор. Причем независимо от вариантов решения проблемы арендатор имеет право требовать возмещения убытков либо упущенной выгоды, причиненных ненадлежащим исполнением договорных обязательств со стороны арендодателя. В случае уклонения арендодателя от предоставления здания и сооружения в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать объект аренды посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать в арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательств. Другой вариант – это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с арендой помещения у другого лица), во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды).

Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду здания или сооружения, препятствующие или затрудняющие пользование ими в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендатор не знал о них. В этом случае, арендатор может потребовать:

1.Безвозмездного устранения недостатков;

2.Соразмерного уменьшения арендной платы;

3.При устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных средств;

4. Расторжения договора аренды.

Однако альтернативная модель поведения предлагается законодательством и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии.

Пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность:

1.За те недостатки, которые были оговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору;

2.За те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества сданного в аренду. Целью данного пункта является необходимость проверки имущества, а также для защиты арендодателя от претензий со стороны недобросовестного арендатора.

Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию здания или сооружения, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт возложен на арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором.

При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести:

1.Капитальный ремонт и взыскать ее стоимость или зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;

2.Досрочно расторгнуть договор аренды с требованием возмещения убытков.

Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение договора аренды является крайней мерой применяемой стороной, права которой нарушены. Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основанием для досрочного расторжения чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны арендатора. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз.

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременений, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (статья 15 Гражданского кодекса РФ), уплате неустойки (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Однако проблема определения размера убытков требует регулирования нормами гражданского права. В пункте 3 статьи 393 Гражданского кодекса РФ установлено правило, в соответствии с которым расчет убытков должен производится исходя из цен, существовавших в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, либо в день обращения кредитора в суд в случае неудовлетворения его требований. Суд вправе присудить возмещение должником убытков, исходя из цен, существующих в день вынесения решения.

Под договорной ответственностью принято понимать ответственность, наступающую в случаях неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора. В статье 394 Гражданского кодекса указано: «Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойка, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки».

При этом очевидно, что в случае нарушения арендных обязательств возникает денежное обязательство, которое представляет собой «гражданское правоотношение, содержанием которого является право требования кредитора и корреспондирующая ему юридическая обязанность должника совершить уплату или платеж, т.е. действие по передаче определенной суммы денег».