Сбор информации и проверка ее достоверности

В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желатель­но это делать в разрезе позиций, по которым будет осуществляться сравне­ние аналога с объектом оценки и проводиться соответствующая кор­ректировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта-аналога, которые подчеркивали бы особенности его физичес­кого состояния, отражали окружение, а также выявляли отличия или сходства с объектом оценки. В качестве источников информации при создании информацион­ной базы сравнительного подхода можно рассматривать:

1. Архив оценщика (или компании, где он работает). Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговремен­но, вне зависимости от того, имеется ли заказ на оценку конкретного типа объек-та недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информаци-онной базы – предпосылка практической реализации сравнительного под-хода в российских условиях на рынке недвижимости.

2. Данные региональных риелторских структур, занимающихся сделками купли-продажи недвижимости. Условия работы на россий­ском рынке таковы, что доверительные отношения между оценщика­ми и риелто-рами представляют особое значение для оценщика, желаю­щего иметь досто-верную информацию о реальных сделках. Часто такие отношения складыва-ются при условии обмена информацией между риелтором и оценщиком.

3. Данные, предоставляемые участниками сделок – покупателями и продавцами. Следует иметь в виду, что у покупателя можно выяс­нить все мотивы сделки, однако он сложнее идет на контакт. У продав­ца легче полу-чить информацию ввиду отсутствия его заинтересован­ности в уже продан-ном (отчужденном) объекте.

4. Информационные службы (например, Банк градостроительных данных) или частные информационные агентства.

5. Публичные записи регистрационных служб и других государст-венных организаций (в России – комитеты по управлению государ­ственным имуществом, фонды имущества, бюро технической инвента­ризации, регио-нальные структуры Госкомстата, Роскомзема и др.), Поземельная книга, до-клады правительственных агентств, материалы судебных заседаний и т.п. Отметим, что в нашей стране традиция веде­ния кадастра и Поземельной кни-ги была прервана в годы советской власти, и только в последние годы нача-лась работа по созданию совре­менной системы регистрации недвижимости и земельных участков.

6. Данные страховых компаний, налоговых служб.

7. Периодические издания по недвижимости, а также бюллетени риелторских фирм и публикации в Интернете, в рекламных журна­лах и бук-летах и т.д.

8. Листинги (предложения о продаже), которые могут отражать по-следние изменения на рынке – подъем либо спад. Однако в листин­гах могут даваться завышенные (до 20%) цены предложения, поэтому при их анализе необходимо отслеживать также время экспозиции, от­ражающее чистоту сделки.

В условиях современной России на сбор информации уходит значите-льная часть усилий оценщика, т.к. информация не только конфиденциальна, но и часто закрыта.

При проверке данных о продажах требуют подтверждения:

– дата продажи (так называемые рыночные условия);

– описание объекта недвижимости и проверка его местоположе­ния (си-тус, доступ, связи);

– переданные права и их объем;

– чистота сделки – типичность мотивации покупателя и продав­ца (сделка проведена без излишней спешки, без давления, продуман­ная с обеих сторон, вне родственных связей);

– финансирование – типичное (оно таковое, если в оплате прини­мала участие только одна сторона, без рассрочки и кредита).

Для проверки достоверности информации и правомочности сдел-ки оценщик должен установить: 1) наличие документа о сделке; 2) юридическую правильность документа; 3) отсутствие финансового дав-ления на одну из сторон; 4) величину времени выставления на торгах (время экспозиции); 5) наличие у продавца и покупателя всей инфор-мации об объекте; 6) отсутствие связи между продавцом и покупате-лем; 7) отсутствие специальных уступок с каждой стороны; 8) приме-нялось ли нестандартное финансирование (с закладной); 9) продавалась одна недвижимость или вместе с движимым имуществом; 10) не име-лись ли правительственные программы, обеспечившие дотации или льготное финансирование.

Таким образом, только после проверки по всем пунктам этого спис­ка оценщик может сделать вывод: юридически сделка была корректна; продажа представляет собой открытую рыночную сделку, ти­пичную для изучаемого сегмента рынка.

5.4. Выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок

Сравнительный подход требует от оценщика знания специальных по-нятий, приемов и инструментов, отличающих этот подход от других: 1) еди-ниц сравнения; 2) элементов сравнения; 3) видов корректировок (поправок); 4) способов внесения поправок; 5) методов расчета поправок.

Рассмотрим сначала понятие «единица сравнения». Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о це­не анало-га в целом. Эти данные могут использоваться только в том слу­чае, если раз-меры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. Чтобы сравнивать объекты не­движимости, которые отличаются по своим характеристикам, нужно найти их «общий знамена-тель». Таким «общим знаменателем» может быть либо физическая единица сравнения (цена единицы площади, на­пример цена за 1 м²), либо экономиче-ская единица сравнения (цена при­носящей доход единицы – цена за жилое помещение или в расчете на одно посадочное место).

Таким образом, единицы сравнения – это адекватные, подходящие единицы сравнения, которые передают информацию об объекте недвижимос-ти наиболее эффективным и понятным способом; выбор их впря­мую влияет на результат. Выбираются они в соответствии с рыночным стандартом и дол-жны быть типичными для определенного сегмента рын­ка. Это способ быст-рого доведения стандартной информации до инвесто­ров или перспективных покупателей на конкретном рынке.

Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимос-ти, и различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. В качестве единицы цены площади неосвоенного земе-льного участ­ка используются цены за 1 га (сельскохозяйственные и лесные угодья либо территории промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строи­тельство индивидуального дома, коттеджа, загородной дачи), за 1 м² (под строительство зданий, гаражей, торговых киосков, павильонов и прочего на городской территории). Принятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стан­дартные по размерам земель-ные участки. Таким образом, при продажах земель используются следующие единицы сравнения:

– цена за 1 га (1 акр, 1 сотка) – при продажах больших участков земли, сельхозугодий, участков под коттеджи;

– цена за 1 м² – при продажах в городах земли под застройку;

– цена за 1 м длины по фасаду – при продажах в городском центре участков земли под торговлю, когда основная часть стоимости связана с фа-садом, выходящим на улицу или дорогу, а размеры участков в глу­бину не очень сильно отличаются друг от друга;

– цена за лот (участок) – при продаже стандартных по форме и разме-рам земельных участков в районе жилищной застройки, часто с подведен-ными коммуникациями, или в садоводствах;

– цена за единицу плотности (за 1 м² территории участка, разре­шенной под застройку, или за 1 м² площади этажа застройки, разре­шенной на участ-ке) – при продаже на рынках, где земля в большом спросе (например, в не-посредственной близости от транспортных уз­лов), если есть ограничения на плотность застройки и этажность. В этих зонах интенсивного освоения тер-ритории особенное значение приоб­ретают нормативные акты зонирования территории (планы зонирова­ния и застройки), принятые в градостроитель-ном законодательстве большинства стран мира. Эти планы устанавливают верхний предел интенсивности освоения территории.

Для застроенных земельных участков в качестве единиц сравне­ния можно выделить цены за 1 м² общей или полезной площади жило­го, офис-ного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.; даже ком-нату, квартиру или объект недвижимости. Наиболее распространенной еди-ницей сравнения для российских условий в настоящее время является цена 1 м² общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижи-мость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается пло-щадь, сдавае­мая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

Градостроительные ограничения на плотность застройки могут быть выражены через отношение застраиваемой территории к терри­тории всего участка или через отношение суммарной площади этажей застройки к пло-щади всего участка. Таким образом, цена за единицу плотности позволяет сравнивать между собой участки, на которых дей­ствует одинаковый режим правовых ограничений градостроительного зонирования.

Следует отметить, что в России в настоящее время пока не полу­чили распространения практика правового градорегулирования и пра­вовые планы зонирования и застройки, которые в той или иной форме приняты в боль-шинстве стран мира. Установление правовых ограниче­ний на интенсивность использования территории – это одна из зако­нодательных задач в области градостроения.

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квар­тиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стан­дартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассмат­ривать в качест-ве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается пере-чень коттеджей, имеющих равную общую площадь либо незначительно раз-личающиеся площади.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стои-мости играют объемные характеристики (промышленные корпу­са, хранили-ща, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в качестве единицы сравне-ния цены за 1 м³ здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, при-носящий доход, применяется для доходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначительно различающихся по основным физиче-ским и экономическим параметрам (гара­жи, автозаправочные станции, заку-сочные и т.п.). При анализе продаж застроенных участков используются следу­ющие единицы сравнения:

– цена за 1 м² общей площади – при продаже объектов недвижи­мости, которые настолько схожи по своим характеристикам, что их про­сто можно сравнивать друг с другом в квадратных метрах;

– цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду, позволяет оцен-щику учесть преимущества зданий, которые спроектированы бо­лее удачно, с меньшими потерями от непроизводительно используе­мых площадей (офисы, жилье);

– цена за 1 м² улучшений, без учета выгодности местоположе­ния, кото-рая получается, если вычесть из цены продажи объекта сто­имость земель-ного участка и результат разделить на площадь зда­ния, – этот показатель позволяет сравнивать между собой здания без учета выгодности местополо-жения земельных участков, на которых они находятся;

– цена за 1 м³ (или другую единицу объема) – при продаже неко­торых видов недвижимости (например, элеваторов, нефтехранилищ, складов, анга-ров);

– цена за «единицу недвижимости» – при продажах многоквар­тирных жилых комплексов, состоящих из стандартных ячеек, и таких объектов, как небольшие склады или стандартные офисные помеще­ния. Здесь могут возни-кать ошибки, вызванные различиями в характе­ристиках самих единиц срав-нения (например, квартир или комнат). Цена за комнату как единица сравне-ния применяется на немногих рын­ках, при этом важно определить, что явля-ется комнатой, а что – нет;

– цена за «единицу недвижимости», приносящей доход, – при прода­же некоторых видов недвижимости, таких как спортивные арены (цена за одно посадочное место) или большие гаражи (цена за одно место сто­янки), а также театры, рестораны, концертные залы и т.п.

Представленный перечень единиц сравнения для реализации сравните-льного подхода следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкре-тизация единицы сравнения должны проводиться оценщиком по мере изуче-ния и анализа рыночных данных и основных характерис­тик объектов недви-жимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекватность рассматриваемых ана­логичных объектов недвижимости оцениваемым.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необ-ходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать сто­имость оценивае-мого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости. Элементы сравнения – это характеристики собственности и сде­лок, которые определяют факторы, влия-ющие на цену недвижимости. Такими факторами являются:

– время (дата) продажи;

– местоположение (ситус, характеристики доступности и связ­ности);

– условия продажи (в том числе мотивы совершения сделки и инфор-мированность покупателя и продавца);

– условия финансирования покупки (срок займа, процентная став­ка, договоры об участии и пр.);

– юридическое описание объектов недвижимости (с учетом пра­вовых ограничений градостроительного зонирования, налогов и сер­витутов);

– физические характеристики объектов (размеры, форма, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность) и др.

Число элементов сравнения (как ценообразующих факторов) доста-точно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объек-тивно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наи-более существенным образом. Посредством анализа чувстви­тельности из рассмотрения могут быть исключены те элементы срав­нения, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки.

Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравне­ния. В таблице 5.1 приведен перечень элементов сравнения, рекомен­дуемых к использованию в анализе. По этим группам элементов сравнения произво-дятся корректиров­ки двух видов: последовательные (кумулятивные) и неза-висимые.

Таблица 5.1