Особенности правового режима жилых помещений как объектов гражданских прав.

Жилое помещение является частью, составным элементом системы объектов гражданских прав. Жилое помещение относится к группе материальных объектов, вещей, объектов недвижимости, помещений. Соответственно и правовой режим жилого помещения будет складываться из правовой характеристики этих объектов. Так, жилые помещения являются недвижимым имуществом (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)), следовательно, на него распространяются правила, установленные в отношении недвижимых вещей, в частности необходимость государственной регистрации права на жилое помещение. Приобретение права собственности на жилое помещение по приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном для недвижимого имущества.

Особенности правового режима помещения связаны с его расположением — внутри здания. Так, собственнику помещения, жилого и нежилого, в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Правовой режим помещения, нежилого помещения в частности, нуждается в более детальном регулировании, что учтено в Концепции развития гражданского законодательства РФ. В ней предлагается дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях.
В то же время жилое помещение занимает особое место в системе объектов гражданских прав.

Можно выделить следующие факторы, которые влияют на формирование правового режима жилых помещений: 1) жилое помещение предназначено для проживания, более того, это единственный вид недвижимого имущества, который предназначен для этих целей (ст. 17 ЖК РФ); 2) назначение жилых помещений предполагает их обособление, вследствие чего они объединяются в жилищный фонд для наиболее эффективного управления ими (ст. 19 ЖК РФ); 3) жилые помещения являются средством реализации конституционного права граждан на жилище, жилое помещение является объектом конституционной охраны.
Одной из форм проявления единства правового режима жилых помещений является пригодность для постоянного проживания(ст. 15 ЖК РФ).

Все жилые помещения в зависимости от принадлежности или целей использования относятся к тому или иному жилищному фонду. При этом правовые режимы жилых помещений, входящих в состав того или иного жилищного фонда, отличаются друг от друга. Так, правовой режим жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального жилищного фонда, осложнен публичным элементом в большей степени, нежели правовой режим жилых помещений частного жилищного фонда. Собственники жилых помещений частного жилищного фонда осуществляют свои правомочия в отношении жилых помещений самостоятельно. В жилых домах государственного и муниципального жилищного фонда жилые помещения предоставляются гражданам по большей части по договорам социального найма, что не встречается в частном жилищном фонде.

Существенно различается правовой режим жилых помещений, относящихся к жилищным фондам, разделенным в зависимости от целей использования. Так, законодатель указывает на то, что специализированные жилые помещения предназначены для временного проживания граждан, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. Жилые помещения индивидуального жилищного фонда характеризуются тем, что используются исключительно собственниками, при этом используются для проживания — собственников, членов их семей, иных граждан на безвозмездной основе.

Правовой режим жилых помещений формируется правилами, содержащимися в различных отраслях законодательства:
1) гражданском (в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации определены общие вопросы осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения; нормами гражданского законодательства регулируется процесс приобретения права на жилое помещение (заключение гражданско-правового договора); нормами гражданского права также определяется правовое положение субъектов — вопросы правоспособности, дееспособности, общие положения об ответственности, исчисление сроков и др.);
) жилищном;
3) семейном (нормы семейного законодательства регулируют отношения между членами семьи титульного владельца жилого помещения по поводу пользования жилым помещением; содержат определения понятий «супруг», «дети», «приемная семья», «дети, оставшиеся без попечения родителей» и др., которые являются субъектами жилищных отношений);
4) земельном (нормы земельного законодательства регулируют вопросы соотношения права на жилое помещение и земельный участок, с которым оно связано, о порядке пользования земельным участком, земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома);
5) градостроительном (нормы градостроительного законодательства определяют правила создания жилого помещения);
6) административном (нормы административного законодательства, по природе своей публично-правовые, регулируют порядок учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях и в улучшении жилищных условий, порядок распределения и предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан, порядок технического учета жилых помещений, управления жилищным фондом, организацию ремонта жилых домов);
7) законодательстве об объектах культурного наследия (о порядке обращения с объектами культурного наследия);
8) законодательстве в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (эти нормы содержат требования, которым должно отвечать жилое помещение для признания его жилым, а также требования к использованию жилого помещения);
9) законодательстве о пожарной безопасности (содержат требования к жилым помещениям по обеспечению пожарной безопасности).

Публично-правовой режим жилых помещений на стадии введения жилого помещения в гражданский оборот проявляется в:
1) необходимости получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию (для объектов капитального строительства);
2) необходимости соблюдения норм и правил в области использования атомной энергии, санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, требований пожарной безопасности, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия и требований к сохранению объектов культурного наследия, норм и правил инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, требований промышленной безопасности, норм и правил безопасности гидротехнических сооружений, иных правил безопасности и государственных стандартов и др. при создании объекта недвижимости жилого назначения;
3) необходимости проведения кадастрового учета объекта;
4) необходимости прохождения процедуры признания помещения жилым помещением;
5) необходимости государственной регистрации права на жилое помещение.
Публично-правовой режим жилых помещений на стадии участия жилых помещений в гражданском обороте проявляется в:
1) необходимости государственной регистрации перехода права на жилое помещение, обременения жилого помещения;
2) целевом назначении объекта — проживание граждан (ст. 17 ЖК РФ). Использование жилого помещения в иных целях, не связанных с проживанием, недопустимо;
3) необходимости получения согласования (разрешения) при производстве реконструкции или перепланировки.
При получении жилого помещения гражданами, признанными в установленном законом порядке нуждающимися в жилом помещении, публично-правовой режим проявляется в необходимости прохождения административной процедуры признания граждан нуждающимися в жилом помещении.
Таким образом, правовой режим жилого помещения представляет собой правовую характеристику этого объекта, выраженную в нормативных правовых предписаниях частноправового и публично-правового характера, направленных на эффективное правовое регулирование общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений как объектов особого назначения. При этом правовой режим жилого помещения складывается из правовой характеристики объектов гражданских прав, к которым относится жилое помещение (материальные объекты, вещи, недвижимость, помещение), а также из правовой характеристики, выраженной в нормативных правовых предписаниях, установленных исключительно для жилых помещений, и дифференцируется в зависимости от вида жилого помещения.

Виды сделок с недвижимым имуществом и их правовые особенности. Существенные условия сделок с недвижимым имуществом. Форма сделок с недвижимым имуществом и последствия её несоблюдения.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:

• действительные;
• недействительные;
• односторонние;
• двух- и многосторонние;
• реальные;
• формальные;
• возмездные;
• безвозмездные;
• коммуникативные;
• условные и т.д.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

• содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

• совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина.

К действительным сделкам относят:

• купля-продажа;
• хозяйственное ведение;
• дарение, наследование, обмен и мена;

• аренда, лизинг, залог;
• пожизненное наследуемое владение;
• безвозмездное пользование;
• вклад в уставный капитал;
• рента, концессия и иные.

К недействительным сделкам относят:

• ничтожные;
• оспоримые по суду;
• совершенные с нарушением законов;
• не влекущие юридических последствий.

Для сделок с недвижимым имуществом законодателем предусмотрены две формы договора: простая письменная и нотариальная. В случаях, предусмотренных законом, также обязательна государственная регистрация сделок с недвижимостью.

Следует отметить, что с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8 ], нотариальное удостоверение большинства сделок с недвижимостью более не требуется, хотя стороны могут это сделать добровольно.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимости, требует также нотариального удостоверения.

Одним из распространенных видов недействительных сделок являются сделки, в которых не была предусмотрена требуемая законом форма.

По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет её недействительности, а усложняет положение сторон в случае возникновения между ними споров: участники сделки не могут ссылаться на свидетелей, но вправе использовать письменные и другие доказательства.

Случаи, когда в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет её недействительность, многочисленны. Относительно сделок с недвижимостью, это - продажа недвижимости, продажа предприятия, аренда зданий и сооружений.

В соответствии со статьёй 165 ГК РФ [2, c.104] несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечёт ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Для сделок с недвижимым имуществом законодательством РФ установлено дополнительное требование, заключающееся в обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других случаях - необходимым условием признания договора заключенным.