Субъекты рынка недвижимости

Основные задачи РОО:

- методическая и информационная поддержка своих членов по вопросам оценки;

- обеспечение высокого качества услуг, предоставляемых своими членами;

- постоянное повышение их квалификации;

- стажировка российских оценщиков в зарубежных оценочных фирмах.

Членом РОО может быть любой гражданин, согласный с Уставом РОО и регулярно уплачивающий членские взносы. Институт независимых оценщиков пользуется поддержкой Мирового банка, принимает в свои ряды только лиц, окончивших семинар по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового банка. Регулярно организует обучение своих членов и снабжает их методической литературой. Лига независимых экспертов принимает в свои ряды юридических и физических лиц; здесь существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска профессиональной деятельности. Лига проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.

3. Фирмы, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности. Девелопер – это профессиональный предприниматель-застройщик. В общем понимании девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Содержание деятельности девелопера следующее:

1) выбор экономически эффективного проекта;

2) получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

3) определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

4) поиск и привлечение инвесторов;

5) отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

6) передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию;

7) продажа отстроенного, реконструированного объекта,

8) возврат финансовых ресурсов.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Инвесторы. Прежде всего, следует отметить, что методы инвестирования на рынке недвижимости по своей форме могут быть прямыми и косвенными.

Покупка недвижимости на аукционных и тендерных торгах, в соответствии с частным договором – эти и подобные методы инвестирования относятся к прямым.

К косвенным методам инвестирования на рынке недвижимости относят покупку ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, а также ценных бумаг пенсионных и страховых фондов, активы которых также составляет инвестиционная недвижимость.

На современных рынках недвижимости инвестиции осуществляются различными участниками, к числу которых можно отнести крупные строительные компании, промышленные и коммерческие компании, органы государственной власти и местного управления. Однако общей тенденцией национальных рынков стран с развитой экономикой является безусловное преобладание двух типов инвесторов – компаний

недвижимости и финансовых институтов. Лидирующее положение этими инвесторами достигнуто за счет большой концентрации капитала. К финансовым институтам относят небанковские структуры, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, которые в силу своей основной деятельности аккумулируют капитал. Страховые компании, как и банки, в первую очередь, должны заботиться об обеспеченности своих финансов, что равнозначно обеспеченности своих инвестиций. Поэтому недвижимость с ее структурой дохода является достаточно привлекательным активом в портфеле страховых компаний, в том числе и как обеспечение защиты от инфляции. При этом низкая ликвидность становится относительно не важной характеристикой, потому что срочная продажа недвижимости может потребоваться только в каких-то катастрофических случаях. Пенсионные фонды в соответствии с долгосрочной структурой обязательств выбирают долгосрочные растущие инвестиции с предопределенными денежными потоками.

Сегментация рынка недвижимости

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников.

Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых

помещений (коммерческой недвижимости), рынок промышленной недвижимости и рынок сельскохозяйственного недвижимости (рынок земельных участков).

Рынок жилья. Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках – около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Однако, миллионы семей и одиночек живут в “коммуналках”, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, проживают в ветхих и аварийных домах, стоят в очереди на улучшение жилищных условий, живут стесненно – на площади 5 м2 на человека.

Острый дефицит жилья – хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство. Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения претендовать на покупку жилья. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние граждан, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья делится на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д. Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

− типа и месторасположения объекта;

− наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

− инфраструктуры;

− др.

Начало формы

Сегментация рынка недвижимости

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.

В последнее время появилась тенденция разделения местоположения высшего управления компаний и общего административного управления, бухгалтерии, текущего управления. При этом высшее управление, которому необходимы контакты с окружающей деловой средой, располагается в головных офисах в центре, а менеджеры среднего и низшего звена перемещается в пригороды. Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности. Арендная стоимость торговой недвижимости в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом. Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов. Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта, особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие – банки, почта, страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля- продажа торговых помещений, за пределами центра – аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз.

Рынок промышленной недвижимости. Расположение объектов промышленной недвижимости в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным магистралям и возможности использовать большие площади.Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов.Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок земельных участков (сельскохозяйственная недвижимость). Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений

Начало формы

Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождение от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

Начало формы

6.1 Кредитование недвижимости

Ипотека как способ обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

— земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

— предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

— в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

— в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);

— в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

— в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности.

Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:

— стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;

— реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;

— возможность использования в качестве залога, если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;

— увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Начало формы

Особенности ипотечного кредитования

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинстве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой получен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог недвижимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыночной вследствие того, что объект оценивается, исходя из его продажи в довольно далеком будущем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая стоимость имущества при залоге невыгодна залогодателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим – особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Начало формы

Особенности рынков ипотечного капитала

Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала — фактор решения жилищной проблемы для многих семей посредством ипотечного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.

Начало формы

Основные этапы ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки — длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

3) оценка вероятности погашения кредита;

4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

5) заключение кредитной сделки;

6) обслуживание кредитной сделки;

7) закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

— желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

— описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

— источник первоначального платежа;

— назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

—биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

— сведения о работе и источниках дохода;

— сведения об активах и обязательствах.

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» — выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

− сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

− основная информация о приобретаемой недвижимости;

− наличие первоначального капитала;

− сведения о занятости заемщика и поручителей;

− сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

− сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

− отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

− отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

− отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

− отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Следующий этап — «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

− желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

− анализ объекта залога;

− информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

− описание предполагаемой сделки;

− источники погашения кредита;

− расчет возможной суммы кредита;

− анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

− риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

− предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

− договор купли-продажи недвижимости;

− кредитный договор;

− договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

− договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают:

− предмет ипотеки;

− цену передаваемого в ипотеку помещения;

− существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

− размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

− срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

− указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

− требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

− основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке.

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

− осуществляется прием платежей;

− проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

− ведется бухгалтерский учет операций;

− рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

− взимаются просроченные платежи;

− ведется работа с проблемными кредитами:

− переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

− ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» — заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Начало формы

7.1 Управление развитием недвижимости

Проекты развития недвижимости и их особенности

Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязан­ных аспектах. Первый аспект девелопмента состоит в том, что он выступает как преоб­разование недвижимости. Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качествен­ное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономи­ческом отношении объект недвижимости. С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): стро­ительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функ­ционального использования.

В этом смысле к девелопменту, например, может быть отнесена такая хорошо известная в российской практике операция, как перевод объектов (зданий или отдельных помещений) из жилого фонда в нежилой, а также набирающее силу перепрофилирование территорий промышленных предприятий под жилую или коммерческую функцию. Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастание стоимости недвижимости, что составляет эко­номическое содержание и его смысл.

Второй аспект термина «девелопмент» состоит в том, что под ним по­нимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости. Девелопмент - профессиональная предпринимательская дея­тельность по организации и управлению развитием недвижи­мости в условиях рыночной экономики. Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующе­го девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, по­скольку именно это возрастание — источник дохода девелопера независимо от вида девелопмента. В международной практике выделяются два основных вида девелоп­мента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта:

- девелопмент за вознаграждение;

- рисковый девелопмент.

Девелопмент за вознаграждение подразумевает, что девелопер - наемное лицо, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проек­та. В данном случае девелопер не участвует в финансировании проекта соб­ственными средствами, а его вознаграждение определяется как процент от стоимости созданного объекта. Инвестор поручает девелоперу подбор учас­тка земли, который на время реализации проекта переходит во владение девелопера. Девелопер в полном объеме распоряжается средствами инвесто­ра и может привлекаться к поиску и получению заемных средств и созданию финансового пула для финансирования проекта. Важно подчеркнуть, что при реализации данной схемы риски, связанные с разработкой схемы финансирования, ложатся на инвестора. Девелопер несет все риски, связанные с ре­ализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и кончая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации результатов проекта.

Рисковый девелопмент означает, что девелопер вкладывает в финансиро­вание проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает стра­тегию и схемы финансирования, самостоятельно обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заемных средств, получает всю при­быль от реализации проекта и несет все риски, связанные с ним. Девелопер может не иметь знаний и навыков, необходимых для эффективного управления реализацией проекта, и в этом случае он нанимает управляющего проектом (проектную компанию), а также при необходимости и других консультантов по управлению.

В целом каждое развитие объекта недвижимости представляет ограни­ченный по времени, ресурсам и масштабам процесс, результат которого-создание нового объекта недвижимости. Необходимое условие реализации проекта девелопмента — привлечение значительного объема инвестиций, что позволяет рассматривать проекты девелопмента в качестве одной из разновидностей инвестиционных проектов.

Отличительные характеристики проекта:

- направленность на достижение конкретного конечного результата;

- необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий

- ограниченность (конечность) во времени;

- разовый характер;

- неповторимость и уникальность.

Проект - совокупность взаимосвязанных, скоординирован­ных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в те­чение ограниченного времени.

Инвестиционные проекты могут зависеть от их содержания по масштабам, срокам реализации, числу участников, степени взаимосвязи друг с другом, значимости для экономики, ограниченности ресурсов, степени инновационности и пр., и каждый из этих параметров оказывает влияние на реализацию, организацию и управление проектом.

К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента следует отнести следующие:

• Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоемких проектов, требующих значительных по объему инвестиций.

• Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости, причем результа­ты инвестирования - объекты недвижимости - обладают относительно низ­кой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью.

• Реализация любого проекта девелопмента – сложный в градострои­тельном, архитектурном, техническом и экономическом отношении процесс.

• Для проектов девелопмента характерен высокий уровень внешних эф­фектов, их реализация затрагивают интересы многих участников хозяйствен­ной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень го­сударственного и общественного внимания и контроля над развитием недвижимости.

• Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость ока­зывает местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, по-разному расположенные, будут приносить разный доход.

• Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурен­тоспособны по отношению к иным проектам.

• Проекты девелопмента осуществляются на несовершенном рынке, ка­ким является рынок недвижимости, носят в существенной степени инноваци­онный характер, их реализация сопряжена с комплексом рисков.

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего фи­зическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следу­ющие группы рисков, присущих рынку недвижимости в целом и проектам развития недвижимости в частности:

- юридические (неопределенность прав на земельные участки, во­влекаемые в застройку, возможность утраты права собственности в связи отсутствием надлежащих разрешений на реализацию проекта, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заклю­чении договоров и контрактов);

- градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

- административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований к выполнению обязательств перед ор­ганами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

- экономические и организационно-экономические (неверный мак­роэкономический прогноз и прогноз развития региональной эконо­мики — ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответству­ющей организационной формы при реализации проекта и т.д.);

- финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Помимо этого, для проектов девелопмента характерен ряд специфиче­ских рисков:

• маркетинговые риски;

• риски проектирования;

• риски финансирования;

• подрядные риски;

• риски реализации.

У правление рисками начинается с их качественного анализа, цель которого — их идентификация:

- выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному про­екту;

- описание;

- классификация;

- определение характеристик.

Второй этап управления рисками — их количественный анализ, цель которого — измерение риска:

- определение вероятности;

- оценка;

- учет.

На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками:

- предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски за­кладываются в расчеты, учитываются при заключении договоров с партнерами и пр., наконец, страхуются);

- мониторинг рисков (систематическое наблюдение за реализацией проекта, отклонениями от графика реализации проекта, денежны­ми потоками);

- переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и пр.).

В общем случае можно говорить о следующих вариантах практической реакции девелопера на риск:

- предотвращение риска: изменение ситуации, вызывающей риск (от­каз от реализации проекта, от взятия кредита и пр.);

- передача риска: возложение риска на другую сторону (подрядчика инвестора, риэлтера и пр.);

- разделение риска (например, распределение ответственности между участниками соглашения о финансировании проекта);

- сокращение риска (создание системы противопожарной безопасно­сти, проведение мероприятий по охране труда и пр.);

- страхование риска.

Для более полного понимания места, роли и интересов участников де­велоперского проекта укажем на его фигурантов и их место в проекте:

- собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как прави­ло, в умножении своего богатства путем повышения ценности не­движимого имущества или получения дохода. В качестве собствен­ника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправле­ния. (К существенным особенностям российского рынка относит­ся то, что в качестве субъекта собственности на земельные участки, выделяемые под застройку, чаще всего выступает государство);

- государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, ее эксплуатации;

- инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития. Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе под залог результатов развития или иной недвижимости собственни­ка), негосударственные инвестиционные фонды (типа страховых и пенсионных фондов), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица;

- подрядчики: проектные и пуско-наладочные работы;

- профессиональные советники: инжиниринговые компании, консуль­танты по планированию, экономике, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухучету, консультанты по стро­ительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики другие узкие специалисты: геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др. Все они на различных эта­пах развития и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта развития, выходящих за рамки обычной компетенции девелопера;

- риэлтеры, привлекаемые к продаже (сдаче в аренду) создаваемого объекта недвижимости;

- объекты воздействия (оппоненты — те, кто может повлиять на ско­рость исполнения работ и даже на результаты развития в целом). В их числе собственники соседних объектов недвижимости, напрямую воздействующие на результаты развития, общественные организа­ции типа защитников окружающей среды, представители муници­пальных образований, население, проживающее в районе располо­жения объекта недвижимости, подлежащего развитию, и т.д.;

- пользователи недвижимости (покупатели, арендаторы и пр.), которые и дают главную оценку проекта, голосуя деньгами «за» или «против» него, покупая или не покупая объект.

От каждого из перечисленных участников проекта в определенной сте­пени зависят его результаты, но главным действующим лицом в проектах девелопмента является девелопер - физическое или юридическое лицо, инициирующее девелопмент, принимающее на себя ответственность за ор­ганизацию проекта развития недвижимости, управляющее его реализаци­ей и координирующее деятельность других участников процесса.

Управление процессом реализации проекта

Под понятием «управление проектом» понимается координация уполномоченными лицами людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта пу­тем применения системы современных методов и техники управления для достижения определенных результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению интересов заказчика (участ­ников проекта). По данным Международной ассоциации управления проектами (IРМА) при использовании современных методов управления проектами продолжительность их реализации сокращается в среднем на 20—30%, а рас­ходы уменьшаются на 10—15%. В настоящее время в качестве инструментария для реализации формализованных методов управления проектами широко применяется программное обеспечение, позволяющее планировать и кон­тролировать производство большого числа работ и использование различ­ных ресурсов.

Методы и техника управления проектами определяются в зависимо­сти от:

- видов проектов (в том числе на строительство предприятий, зданий и сооружений различного назначения);

- масштаба (размера) и сложности проекта;

- сроков реализации проекта;

- ограниченности ресурсов;

- требований заказчика к качеству проекта и т.д.

В отечественной практике реализация проектов на строительство пред­приятий, зданий и сооружений содержит следующие этапы:

- формирование инвестиционного замысла (целей инвестирова­ния);

- разработка ходатайства (декларации) о намерениях инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;

- обоснование инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений;

- разработка проектной и рабочей документации;

- строительство объекта и приемка его в эксплуатацию;

- эксплуатация объекта (в том числе текущие и капитальные ремонты, его техническое перевооружение, реконструкция и ликвидация).

Множественность источников финансирования девелоперских про­ектов усложняет систему управления ими. В соответствии с терминологией Международной федерации инженеров-консультантов (ФИДИК) к консультантам отно­сятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услу­ги по проекту.

Эти услуги делятся на две группы:

1) управленческие услуги - управление ключевыми характеристиками проекта, такими, как стоимостные показатели проекта, сроки и ка­чество работ;

2) услуги, ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые харак­теристики проекта.

К услугам первой группы принято относить:

- выполнение функций технического заказчика (заказчика-застрой­щика);

- управление проектом;

- управление строительством;

- услуги инженера-консультанта (инженерной организации). В зарубежной практике строительства к услугам первой группы также относит­ся проектирование объекта строительства, что не соответствует российскому законодательству, так как в соответствии с гл. 37 ГК РФ проектирование отно­сится к подрядным работам.

К услугам второй группы относятся услуги, оказываемые в специальных областях, например юридические, риэлтерские, оценочные, инжинирин­говые, переводческие и др.

Управление проектом связано с реализацией ряда функций, перечень которых имеет существенные различия в разных источниках. Основные управленческие функции, реализуемые в рамках инвестиционно-строи­тельного проекта:

1. Управление замыслом и целями проекта необходимо для поддержания единства и преемственности основного содержания и стратегии развития проекта на всех его стадиях.

2. Управление предметной областью проекта позволяет учесть особен­ности реализации и результатов проекта, обусловленные отраслевой специ­фикой, требованиями рынка и потребительскими предпочтениями.

3. Управление временными параметрами проекта необходимо для га­рантии того, что проект в целом и его отдельные этапы будут завершены вовремя.

4. Управление стоимостью и финансированием обеспечивает выполне­ние проекта с максимальной эффективностью и как минимум в рамках ут­вержденного бюджета.

5. Управление качеством проекта необходимо для обеспечения соот­ветствия результатов проекта предъявляемым требованиям заказчика, а также запросам и предпочтениям потребителей.

6. Управление коммуникациями проекта необходимо для генерации, сбора, распространения, хранения и конечного размещения информации по проекту.

7. Управление рисками проекта — определение, анализ и контроль рис­ков проекта.

8. Управление закупками по проекту — выбор и назначение исполните­лей работ (подрядчиков, проектировщиков и т.д.), консультантов (услугодателей), а также поставщиков всех материальных ресурсов.

9. Управление человеческими ресурсами проекта необходимо для того, чтобы использовать людей, вовлеченных в проект, наиболее эффективно.

10. Управление материальными ресурсами проекта обеспечивает приоб­ретение, поставку и использование необходимых материалов и оборудова­ния для реализации проекта.

11. Управление изменениями в проекте — корректировка проекта на про­тяжении его жизненного цикла в связи с влиянием на его реализацию внеш­ней и внутренней среды.

12. Управление контрактными отношениями позволяет устанавливать эффективное взаимодействие заказчика с другими участниками проекта.

13. Управление безопасностью проекта обеспечивает безопасность реа­лизации проекта для его участников и третьих лиц, для здоровья людей и окружающей среды.

14. Правовое обеспечение проекта формирует правовое поле и закон­ность реализации проекта.

Типовая карта рассматриваемых управленческих функций включает следующие элементы: функция — процесс — задача. Выполнение каждой задачи оформляется в виде процедуры системы управления проектом. Более подробный анализ функций управления инвестиционно-стро­ительным проектом проведем на примере функции управление стоимостью и финансированием, относящейся к числу наиболее важных в проекте. Эта функция включает три основных процесса:

1. Обоснование инвестиций в объект строительства и разработка бюд­жета проекта.

2. Расчет стоимости строительства (в рамках разработки проектно-сметной документации — ПСД).

3. Контроль над затратами в ходе выполнения проекта.

В ходе указанных процессов решаются следующие задачи. Процесс обоснование инвестиций в объект строительства и разработка бюджета проекта:

- формирование инвестиционного замысла;

- обоснование инвестиций в объект строительства;

- разработка бюджета проекта.

Процесс контроль над затратами в ходе выполнения проекта:

- контроль над затратами по проекту до начала строительства;

- контроль над соответствием затрат ПСД на стадии строительства;

- проверка правильности расчета платежей участникам проекта и контроль над их осуществлением;

- расчет неустоек, пеней и иных компенсаций, полагающихся сторо­нам по контракту, контроль над их удержанием (выплатой);

- идентификация рисков, которые могут привести к выходу строи­тельства за пределы его бюджета, и организация деятельности участ­ников проекта по их минимизации;

- стоимостная оценка внесения изменений в проектную документа­цию, ход работ и минимизация затрат;

- координация деятельности по функционально-стоимостному ана­лизу и обеспечению экономии средств.

Успешное выполнение описанных выше функций управления инве­стиционно-строительным проектом — залог того, что цель проекта будет достигнута. Их эффективное осуществле