Расчет рыночной стоимости Объекта

5.1. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением сравнительного подхода (метод выделения)

Теоретические основы применения метода выделения для оценки земельных участков приведены в разделе 3. " Методология оценки".

В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж. Для этого нами подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к имущественному комплексу, расположенному на оцениваемом земельном участке.Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса объекта представлены ниже (см. таблицы 5 и 6).

Далее рассчитана стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка (см. таблицы 8 и 9).

На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства улучшений земельного участка (см. таблицу 10).

Таблица 5

Таблица аналогов

Таблица 6

Расчетная таблица поправок

В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:

1. Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.

В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.

2. Поправка на уторгование.

Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 10%.

3. Поправка на дату продажи.

Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в марте 2004 года. Дата оценки – 1 апреля 2004 года. Поправка на дату продажи не требуется.

4. Поправка на юридические права.

Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.

5. Поправка на невостребованную площадь земельного участка.

Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (административного, производственного, складского). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса. Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость земли в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка, нет. Поэтому, Оценщик применил поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий. Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе рынка вполне достоверный. Обоснование расчета представлено далее по тексту.

Как уже отмечалось нами в разделе " Анализ рынка земельных участков" (см. стр. 17) рынок производственной недвижимости пересыщен выведенными из эксплуатации или попросту брошенными объектами. Также был сделан вывод о низкой ликвидности вакантных земельных участков ввиду нецелесообразности капвложений в их развитие в ситуации, когда наверняка найдется никем невостребованный " готовый" производственный объект, отвечающий большинству требований, предъявляемых инвестором. Еще одна особенность рынка земли – избыточные территории, на которых расположены действующие предприятия, на стоимость которых и делается данная поправка. Не вызывает сомнения, что в современных условиях ценностью для предприятий обладает только та часть земельного участка, которая непосредственно им используется, а все остальные земли, щедро выделенные в советский период – это, как минимум, налоговое бремя. Рыночная стоимость такой свободной земли мизерная и приравнивается к стоимости земель окружения, при условии, что вокруг оцениваемого объекта большое количество неиспользуемых земель. Влияние стоимости невостребованной части земельного участка на стоимость имущественного комплекса определено с учетом плотности застройки участка[5]. Основная идея такого подхода – следующая: независимо от площади земельного участка, если застроена только малая его часть, а большая часть не используется, то и полезность такого земельного участка будет заметно меньше, чем участка с большей плотностью застройки, где используется вся (или почти вся) его площадь. Вообще, плотность застройки производственных территорий регламентируется СНиП II-89-80* " Генеральные планы промышленных предприятий" и является производной от двух величин: минимально допустимыми расстояниями между зданиями (сооружениями) и минимальной плотностью застройки. Последняя, для предприятий различных отраслей промышленности, составляет от 17% до 65%, средняя по отраслям – 43%. На практике сложно найти предприятие со столь высокой плотностью застройки – реальное положение таково, что плотность застройки промобъектов не превышает 20÷ 25%, а в большинстве своем составляет 5÷ 15%. Надо также отметить, что производственные объекты помимо зданий (как правило, одноэтажных), проездов и парковочных площадок для автотранспорта, должны включать открытые склады, стоянки для большегрузных автомобилей, места для разгрузки и т.п. В итоге, учитывая все вышеизложенное, плотность застройки существующих промобъектов порядка 20÷ 25% может считаться достаточно высокой.

Расчет поправки на невостребованную площадь земельного участка выполнен в табличной форме (см. таблицу 7).

Таблица 7

Таблица расчета поправки на невостребованную площадь земельного участка

Порядок расчета следующий: 1) определяем плотность застройки земельных участков сравниваемых объектов; 2) определяем наиболее характерную в сложившейся на рынке промобъектов ситуации плотность застройки, при которой можно считать, что земельный участок востребован в полном объеме – назовем её эталонной плотностью застройки;
3) определяем востребованную площадь земельного участка, как соответствующую эталонной площади застройки, а затем рассчитываем невостребованную площадь, как разницу между полной площадью земельного участка и определенной востребованной площадью; 4) определяем для каждого из сравниваемых объектов соответствующую кадастровую стоимость земель окружения (к расчету принята кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, с учетом того, где находится объект, в черте поселения или за чертой); 5) стоимость невостребованной части земельного участка, в том числе и для оцениваемого имущественного комплекса, определяется как произведение её площади на кадастровую стоимость земель окружения.

Все дальнейшие расчеты производятся в предположении, что плотность застройки сравниваемых объектов соответствует эталонной, а на завершающем этапе расчетов к скорректированным стоимостям аналогов прибавляется рассчитанная выше стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого имущественного комплекса.

6. Поправка на здания и сооружения специального назначения.

Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок (АЗС).

Локальные АЗС на промобъектах предназначены для собственных нужд предприятия. Все они строились до 80-х годов, в те времена, когда были возможны ситуации с перебоями в снабжении топливом, расстояния между АЗС в городах были довольно велики и насущным являлся вопрос холостого пробега автотранспорта для дозаправки и т.п. На сегодняшний день, когда сети сбыта нефтепродуктов являются достаточно разветвленными, единственным стимулом для организации локальной АЗС на предприятии является экономия на стоимости топлива (на разности между отпускными (оптовыми) ценами нефтебаз и розничными ценами на АЗС). Но стоимость строительства АЗС достаточно велика и его окупаемость, учитывая потенциально низкую проходимость локальной АЗС, скорее всего не наступит в обозримом будущем. С другой стороны, если на объекте АЗС уже есть и она пригодна к эксплуатации – это, несомненно, увеличивает стоимость. Но, существующие на промплощадках АЗС, как правило и физически и морально устарели, а вкладывать значительные суммы в их модернизацию, опять же, экономически нецелесообразно. Следовательно, полезность локальных АЗС на объектах – низкая.

Рассчитаем стоимость воспроизводства типичной локальной АЗС, состоящей из 2-3 топливораздаточных колонок и двух топливных емкостей. Её восстановительная стоимость соответствует сумме стоимостей топливораздаточных колонок и топливных емкостей с учетом общестроительных, монтажных, пусконаладочных работ и затрат на транспортировку. Экспертно, полная восстановительная стоимость такой автозаправки составит 300 000 ÷ 400 000 рублей. Минус физический износ 50% – 150 000 ÷ 200 000 рублей. Полезность такой АЗС с учетом перечисленных выше факторов функционального и внешнего износов составит не более 35% – 50 000 ÷ 70 000 рублей. Таким образом, поправка на наличие АЗС составит порядка 60 000 рублей.

7. Поправка на местоположение.

Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, как в Вологодской, так и в граничащих с Вологодской областях. Основные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов приведены в таблице сравнения (таб. 6). На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития рынка производственной недвижимости в регионе, в котором расположен объект-аналог, расположение объектов в производственной зоне крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям. Величины характерных для каждого аналога поправок определены экспертно на основании проведенного анализа рынка производственной недвижимости.

8. Поправка на масштаб зданий.

Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.

Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.

9. Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.

Учитывает различное конструктивное исполнение зданий объекта оценки и объектов-аналогов, а также их функциональную пригодность с точки зрения современных стандартов. Так, например, если в составе объекта есть здания IV группы капитальности, то логично предположить, что стоимость таких зданий будет меньше, чем стоимость аналогичных зданий II группы капитальности. Но, с другой стороны, подобного снижения стоимости не будет, если здание IV группы капитальности – это ангар из современных конструкций, имеющий высокую функциональность. В данном случае значимых отличий в конструктиве и функциональности зданий оцениваемого объекта и аналогов нет.

10. Поправка на техническое состояние зданий.

Все здания в составе сравниваемых имущественных комплексов находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не требуется.

11. Поправка на транспортную доступность.

Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.

12. Поправка на наличие коммуникаций.

Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.

Скорректированным ценам аналогов были приданы веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога и оцениваемого объекта. Результатом проведенных расчетов является стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок.