Определение (оценка) износа зданий и сооружений.

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 40Следующая ⇒

С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается по разным причинам: износ сооружений в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения технологий; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряют в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Суммарный износ оценивают, используя косвенный или прямой подход.

При косвенном подходе стоимость объекта, полученную в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитают из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли. Если, например, стоимость объекта недвижимости (восстановительная стоимость улучшений и рыночная стоимость земли) составляет 280 тыс. д.е., то разница в 80 тыс. д.е. есть накопленный взнос.

А) Общие показания:

1. под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит снижение их стоимости.

2. Физический износ здания определяется методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости здания.

3. Признаки износа определяются в основном путем осмотра (визуальным способом), с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток и пр.)

4. Интервалы физического износа в таблицах приняты в зависимости от важности конструктивного элемента (10 или 20%). В указанном интервале величина физического износа принимается исходя из соображений здравого смысла и фактического состояния конструктивного элемента.

Б) Признаки износа конструктивных элементов здания:


Физический износ, %	Признаки износа	Рекомендуемый состав ремонтных работ

До 20	Фундаменты столбчатые с кирпичным цоколем Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины)	Текущий ремонт
21-40	Наличие трещин, сколов, выпадения отдельных камней в надземной части цоколя и столбов	Ремонт цоколя в надземной части фундаментных столбов
41-60	Перекосы, выпучивание забирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов	Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов
61-80	Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов	Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен
До 20	Фундаменты леточные каменные Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Текущий ремонт
21-40	Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала	Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции
41-60	Выпучивание и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание полов и стен подвала	Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; устройство поясов жесткости на стенах здания
61-80	Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания; значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале	Замена фундамента, ремонт не целесообразен
До 20	Фундаменты ленточные крупноблочные Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен подвала	Текущий ремонт
21-40	Трещины в швах между блоками, высолы и следы сырости на стенах подвала	Заполнение швов между блоками; ремонт штукатурки, гидроизоляции и отмостки
41-60	Трещины, выкрашивание и местные разрушения блоков, (видна арматура), выщелачивание раствора в швах между блоками на глубину до 10 см; влажные пятна на цоколе и стенах подвала	Заделка разрушенных мест, трещин; восстановление гидроизоляции, частичное усиление фундаментов
61-80	Повсеместные повреждения и разрушения блоков; прогрессирующие сквозные трещины по всей высоте здания, выпучивание грунта в подвале	Полная смена фундамента; ремонт нецелесообразен
До 10	Стены из мелких блоков и камней Отдельные волосные трещины и выбоины	Текущий ремонт
11-20	Частичное выветривание швов и трещины в штукатурке; коррозия металлических покрытий выступающих частей	Частичная расшивка швов и трещин, ремонт защитных покрытий
21-30	Выветривание некоторых камней, трещины в швах, отпадение штукатурки; сколы краев камней; глубокие трещины в карнизе	Подмазка швов и выветривание камней; ремонт штукатурки; ремонт карниза
31-40	Глубокие трещины и выпадение камней в карнизе; отпадение штукатурки	Перекладка карниза, усиление кладки, восстановление штукатурки
41-50	Сквозные осадочные трещины и выпадение камней в перемычках, карнизах и углах здания, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание отдельных участков	Крепление отдельных участков стен; смена перемычек и карнизов
51-60	Вертикальные трещины в простенках, частичное разрушение и расслоение кладки стен; частичное нарушение связей отдельных участков	Усиление простенков и перекладка отдельных участков стен, крепление стен поясами, балками и т.п.
61-70	Повсеместное расстройство кладки, сдерживаемое временными креплениями	Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен
До 10	Стены кирпичные Отдельные волосные трещины и выбоины	Текущий ремонт
11-20	Глубокие трещины и частичные отпадение штукатурки и выветривание швов на глубину до 1 см на площади до 10%	Ремонт штукатурки, расшивка швов, очистка фасада
21-30	Частичное выпучивание и отпадение штукатурки на плоскости стен у карнизов и перемычек или выветривание швов на глубину до 2см на площади до 30%; выкрашивание отдельных кирпичей; трещины в кладке карниза и перемычек; следы сырости на поверхности	Ремонт штукатурки, подмеска швов, выкрасившихся кирпичей, очистка фасада, ремонт карниза и перемычек
31-40	Повсеместное выпучивание и отпадание штукатурки или выветривание швов на глубину до 4 см на площади до 50%; выкрашивание и выпадение отдельных кирпичей; высолы и сырость	Ремонт поврежденных стен, карнизов и перемычек
41-50	Сквозные осадочные трещины в перемычках под оконными проемами; массовое выпадение кирпичей из перемычек, карнизов, углов зданий; незначительные отклонения от вертикалей и выпячивания	Крепление стен поясами, рандбалками и т.п. смена или усиление перемычек и карнизов, усиление простенков
51-60	Повсеместны, прогрессирующие сквозные трещины, кладка места расслаивается и легко разбирается, заметны искривления и выпучивания; местами временные крепления	Перекладка до 25% стен, укрепление стен участками
61-70	Кладка совершенно расстроена и деформирована, повсеместные временные крепления стен	Полная перекладка стен; ремонт нецелесообразен
До 10	Стены из крупных блоков и панелей Нарушения покрытий выступающих частей фасада; отдельные мелкие выбоины	Текущий ремонт
11-20	Выбоины в некоторых местах фактурного слоя; ржавые потеки около выбоин; наружная отделка загрязнена	Заделка выбоин, подмазка фактурного слоя
21-30	Отслаивание и выкрашивание раствора в местах зачеканки стыков, следы протечек сквозь стыки внутри здания	Герметизация швов
31-40	Глубокие раскрытые трещины и выбоины; местами полное отсутствие раствора стыков, следы постоянных протечек, промерзание продувание	Вскрытие, зачеканка и герметизация стыков
41-50	Диагональные трещины по углам простенков, вертикальные трещины по перемычкам в местах установки балконных поит и козырьков	Усиление простенков и перемычек
51-60	Вертикальные широко раскрытые длиною более 3 м по стыкам и телу перемычек; нарушения связи между некоторыми участками стен	Укрепление и усиление некоторых участков
61-70	Заметное искривления горизонтальных вертикальных линий стен, массовое разрушение блоков или панелей	Разборка и новое возведение стен; ремонт нецелесообразен
До 10	Перекрытие сборные железобетонные Трещины в швах между плитами	Текущий ремонт
11-20	Незначительное смещение плит по высоте (до 1, 5 см); местами неравномерности потолка; отслоение выравнивающего слоя	Выравнивание поверхности потолка
21-30	Значительное смещение плит перекрытия относительно друг друга; следы сырости в местах операния плит на наружные стены	Выравнивание потолка с подвеской арматурных сеток; устройство пробок в пустотах настила
31-40	Волосные трещины в пролетах плит; трещины и сырость на плитах и на стенках в местах операния	Укрепление мест операния плит; устройство пробок в пустотах настила
41-50	Поперечные трещины без оголения арматуры; прогиб не более 1/100 пролета	Усиление плит
51-60	Глубокие поперечные трещины в плитах с оголенной арматурой; прогрессирующие смещения плит перекрытия относительно друг друга по вертикали более 3 см; прогибы не более к 1/50 пролета	Усиление плит и мест операния
61-70	Повсеместные глубокие трещины в плитах; смещение плит из плоскости с заметными прогибами более к 1/50 пролета	Полная замена плит
71-80	Конструкция на грани обрушения (местами уже началось)	Полная замена плит
До 20	Балконы Мелкие повреждения металлических защитных покрытий цементного пола и ограждающие решетки	Текущий ремонт
21-40	Следы сырости на нижней плоскости плиты и на участках стен, примыкающей к балкону цементный пол и гидроизоляция местами разрушена. Поверхность балконной плиты имеет уклон к зданию	Смена гидроизоляции с устройством вновь цементного пола. Ремонт сливов и покрытий балконного порога
41-60	На нижней плоскости плиты следы ржавчины, местами выступает арматура, и наблюдаются следы протечки; металлические консоли оголены; ограждения повреждены	Усиление плит и консолей, смена гидроизоляции
61-80	Плита имеет прогибы, местами сквозные трещины и пробоины; крепления ограждения разрушены; пользование балконом опасно	Смена балконов

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒

© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.